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新调控能否,看地方两会市长筹划房市

作者: 理财保险  发布:2019-10-31

摘要:上海市市长韩正18日在上海两会上表示,上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机。 韩正是在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告补充发言时做出上述表示的,但他并未就房产税的征收方案做详细...

年复一年的地方两会,人们都希望能从中听到点新鲜事儿。而最受人关注的,莫过于处于风暴漩涡的房地产领域改革。2011年,各大城市的市长们是如何筹划他们的房市的?

摘要: 上海、重庆出台房产税细则备受关注的房产税改革终于「千呼万唤始出来」。上海、重庆分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,并公布房产税征收标准。国家财政部表示,会根据试点的经验,将房产税逐步推至全国。中国房产税改革大幕正式开启,上海重庆房产税税率高不高?上海、重庆出台房产税细则备受关注的房产税改革终于「千呼万唤始出来」。上海、重庆分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,并公布房产税征收标准。国家财政部表示,会根据试点的经验,将房产税逐步推至全国。中国房产税改革大幕正式开启,改革将会给百姓生活带来何种影响?两市征收房产税的试点,究竟会对处于胶着状态中的楼市调控带来怎样的影响?两种不同的调控措施又会为将来的全面推广提供哪些可以借鉴的示范效应?一直是老百姓关注的焦点。上海抑制投资重庆瞄准豪宅重庆市市长黄奇帆表示,重庆市房产税改革试点采取分步实施的办法,首批纳入征收对象的住房包括:个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。和重庆房产税略有不同,上海的方案针对新增一般房地产,而且按照人均面积考虑起征点。上海房产税征收对像包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房;对于上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。不过在房产税征收标准制定上,上海、重庆都各有不同重点,其中上海的征税目标,主要是本地家庭新购买的第二套房,及非当地居民新购住房,税率为0.4%至0.6%;重庆则瞄准独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,既针对增量房,也针对存量房,主要针对富人群体征税,税率为0.5%至1.2%。虽然有着共同的特点,上海和重庆房产税的区别也很鲜明。之所以会有这样的区别,南京大学经济学系教授高波认为:「从征税对像上看,重庆很明显是在抑制高档房消费,而上海则更偏重于抑制投资投机需求。」中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任倪鹏飞也认为,和重庆版房产税征收方式不同,沪版房产税征收面相对比较广,不但对本地第二套及以上征收房产税,对非本地居民购房也征收房产税,这种征收方式范围相对比较大,对房地产市场的影响也相对大。试行的房产税税率并不高温和、操作性强、保护了普通老百姓居住需求,高波如此评价这两大房产税试点方案。高波说:「像重庆市民新购普通商品房不征税,上海也对新购二套房改善居住的家庭实行退税优惠,为改善型需求提供了空间。应该说,这样较为温和的改革阻力较小,也减少了操作的难度,很容易区别征税对象。」黄奇帆在新闻发布会上也对房产税征收税率作出了解释,与全球其他地方相比,重庆市本次征收的房产税税率并不高。当前美国征收房产税的税率,大致在1%─3%。「为什么这么定,这是有原因的,因为只要收到了3%,炒房的都没有了。」黄奇帆说:「现在是人人炒房、人人炒股,莫名其妙,为什么会出现这种情况?归根结底,没有搞房产税,住房首先是用来住的,如果有房产税,现在的全民炒房的现象就会改变。」不过黄奇帆也承认,由于影响房价的因素有住房的全面市场化、地方政府卖地价格拉高、财税政策不到位、供求关系失衡以及货币政策导致流动性过剩、游资过多、闲钱过多等5个原因。仅仅期望一个房产税政策就能打压房价,是不现实的。中央财经大学税务学院副院长刘桓认为,重庆版房产税征收对像主要为高端住宅,将会准确打击投机行为。0.5%─1.2%之间的税率设置比较合适。「不太高,也不太低。如果税率设置太低不会对房地产市场生成影响,而税率设置太高又将超出百姓承受能力。」刘桓同时表示:「上海版房产税主要针对二套房征收,对像不同于重庆,可能主要考虑到当地房产市场情况。此外,0.6%和0.4%的两级税率也相对较低,征收方式也比较宽松,这个税率设置虽然稍低于重庆版,但由于征收范围较广,同样可以打压当前上海高企的房价。」征税全数用来建保障房房产税改革一度被认为是抑制房价过快上涨的「杀手镧」,但专家表示,房产税影响最大的仍然是投资需求。住建部政策研究中心副主任秦虹认为,房产税是对所购房产按价值量年年征收,无论是自住型购房者,还是投资型购房者,其影响都不容忽视。从短期看,房产税的出台对房地产市场有着直接或间接的影响,能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看,影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期,遏制高房价不能寄希望于房产税「一剑封喉」,楼市调控仍需继续打「组合拳」。市场人士普遍认为,房产税对房价的影响取决于最终税率。但从当前来看,上海和重庆征收房产税的方案并非十分严格,在需求没有大幅减少的情况下,当前出台的房产税对房价影响幅度很有限。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说:「房产税不会影响合理的购房需求。」黄奇帆则表示,重庆房产税征收范围只涉及10%的人群,主要针对高端房产业主和炒房客,不会增加普通百姓的购房负担。与此同时,为减轻首次购房者的负担,重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策,确保百姓刚性购房需求。「房产税的意义在于调节收入分配。」黄奇帆强调,对占有公共资源较多的人征税,全数用来建保障房,是对弱势群体的补助和支持。同时可适当地改变社会的住房消费习惯,例如囤房者会因为成本提高,而把房子出租,令供应增加。政府亦会透过增加供应、提高房贷成本、调整税率等综合措施调控楼市。

1月18日,上海市市长韩正在上海两会上表示,上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机。而此前,重庆市市长黄奇帆则宣布:“重庆市政府将对房地产市场加强财税调节,并确定开征高档商品房房产税。”

上海市市长韩正18日在上海两会上表示,上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机。

重庆市长黄奇帆:向高端商品房开刀

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韩正是在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告补充发言时做出上述表示的,但他并未就房产税的征收方案做详细解释。

1月9日,在重庆市2011年政府工作报告中,黄奇帆明确提出,加强财税调节,完善个人所得税征收方式,稳妥推进高档商品住房房产税试点。分析人士指出,这透露出重庆市已将征收房产税的目标范围收窄,其征收已是箭在弦上。

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1月9日,重庆市市长黄奇帆提出,“十二五”期间,重庆将开征高档商品房房产税。1月16日,韩正表示,上海今年将按照国家部署,做好房产税改革试点准备工作。

同时据中央电视台报道,当问及房产税是针对增量房还是存量房时,黄奇帆表示,“存量增量都有。”但并未就重庆房产税的征收方案细节作出更详细的说明。而有消息人士称,重庆市针对高档房征收的房产税税率可能在1%左右。

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消息人士向中国证券报记者透露,上海和重庆两地的房产税征收方案,将由财政部牵头联合在北京宣布。两地联合发布的时间可能是上海两会结束后,但估计在全国两会之前。

上海市长韩正:针对大户型征收房产税

这意味着,在房地产宏观调控的“十八般武艺”用尽之后,被认为是杀手锏的房产税将热辣登场。但是,房产税来了,楼市就能长治久安吗?

消息人士称,上海有必要征收房产税,但要立足长远,不应是短期的政策。针对房地产市场调控,已有的调控政策要继续落实好,抑制投资投机性购房。中国证券报记者获悉,如果之前有多套住房,暂不会征收房产税,但若新购,将一并累加,按超过人均面积部分征收。

1月16日,上海市长韩正在参加上海市政协十一届四次会议专题会议讨论时说,如果政策制定者不能感同一大批青年人、新上海人身受的紧迫感和渴求,不去解决他们“蜗居”、“房奴”的问题,上海就没有未来。

房产税确定出山

受房产税复征消息影响,最近上海楼市上的大户型较受关注。数据显示,上周(1月10日-1月16日)上海新房的周成交量延续下跌15.7%,但由于外郊环区域均价持续攀升以及部分豪宅依旧有不俗的成交,周均价依旧连续第五周维持在23000元/平方米的高位。

韩正指出:“上海的房价过高,严重扭曲了住房的居住功能,也损害了群众的利益。”为此,他表示,上海将继续坚决、严格地贯彻执行中央关于房地产市场调控的各项政策措施。他说,上海市政府去年10月出台关于房地产市场调控的若干意见,今年要进一步落实包括限购、金融政策在内的各项措施,其中上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机。

自去年4月之后,中国房地产市场一直置于“史上最严厉调控”的风声之下,但市场表现却与调控预期相去甚远。

市场人士认为,重庆、上海只是试点城市,房产税最终征收范围会扩大到全国。短期内,房产税对房地产市场的影响有限,但中长期来看,随着房产税的全面复征,房地产泡沫将被不断挤压。

近日,上海市委常委、常务副市长杨雄在回应政协港澳委员发言时指出,上海即将出台试点的“房产税”主要是为了建立一个新的制度框架,而并非为了收税本身,“房产税”全国推广只是时间问题;同时上海将为永远买不起房的市民提供廉租房。

国家统计局的系列数据表明,2010年全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%;土地购置面积高达4.1亿平方米,同比增长28.4%;土地均价同比上涨29.1%,高达2437元每平方米。

分析人士认为,不能让房产税政策单独出击,需要更多配套政策以形成“合力”。而且,能否有效提高住房供应能力,尤其是保障房供应水平,改善住房供需关系,也关系到未来房地产行业能否健康发展。

北京市长郭金龙:多建保障房

“全国城市地价出现快速反弹等一系列市场态势表明,2011年房地产调控政策需要进一步收紧。”国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院于1月17日发布的全国主要城市地价监测报告指出。

TAGS:新购房按征面积税比例房产上海超

1月16日,北京市市长郭金龙在北京市十三届人大四次会议上作政府工作报告时说,北京2011年将严格落实房地产市场调控措施,继续增加住房有效供给,坚决遏制房价过快上涨。

此前,中央层面已经多次发出调控会持续收紧的信号。

对于公众关心的房产税问题,北京市常务副市长吉林在北京两会政务咨询会上说,上海和重庆推出的房产税只是试点,北京不在试点之内,还没有具体日程。北京是否执行房产税,要听从国务院的整体安排。

在国务院总理温家宝2010年12月26日公开表示“有信心让房价回到合理价位”,以及国务院副总理李克强12月27日强调“要坚持房地产市场调控不动摇”后,住房和城乡建设部部长姜伟新12月29日在全国住房和城乡建设工作会议上也表示,2011年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控,进一步强化各项调控措施的执行”。同时,住建部将“会同有关部门储备调控政策”。

郭金龙称,北京2011年将全力做好住房保障工作。多渠道增加资金投入,加大政策性住房建设收购力度,加快配套设施建设,切实增加实物供给量,确保新建和收购20万套,力争竣工10万套。

重庆地方政府很快“响应”。年关一过,重庆就明确表示“即将对高档商品房开征房产税对房地产市场加强财税调节”。

1月20日,北京市住建委新闻发言人秦海翔表示,鼓励机关及企事业单位等社会单位利用自有国有土地建设公共租赁房。

如今,房产税征还是不征已不再是问题。以怎样的面目开征,才是急需解开的谜团。

杭州代市长邵占维:将力推限价商品房

征收动机复杂

尽管杭州两会在1月下旬召开,但杭州市政府事先对民意进行了摸底测试。调查显示,杭州市民意见集中在住房、交通拥堵、产业结构调整、教育、卫生、收入等民生问题上。

作为一个并不新的税种,房产税在近几年楼市宏观调控中,屡次被推向风口浪尖。

对此,杭州市委副书记、代市长邵占维表示:“一是房价,让房价保持在合理水平,要写进2011年政府工作报告中,要让市民有信心,事实上,杭州的保障性住房覆盖率以及数量都是位于全国首位,2011年,杭州还将考虑推出限价商品房,可能价格只有同地段商品房市场价的50%或2/3,满足条件的市民可以购买。二是政府会千方百计地控制物价,增加粮食储备、鼓励蔬菜进超市直销。”

1986年10月,中国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,正式开征房产税。范围只限于在城市、县城、建制镇和工矿区,且仅对经营性房屋开征。

深圳市长许勤:“出台房产税”已写入政府工作报告

分税制改革后,地方财政收入受到影响。随着税制改革的不断深入,寻找地方税收收入新的增长点,成为税制改革的一项内容。2003年中共十六届三中全会审议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,有这样的表述:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”

1月19日,作为中国楼市的风向标之一,深圳房价一直居高不下,这引起了深圳市民乃至全国人民的关注。

“对个人住宅征收物业税或房产税是大势所趋。”中国社会科学院财贸所研究员、财政研究室主任杨志勇解释,“最早提出房产税改革是为了健全地方税种。但从目前的形势来看,征收动机已变得非常复杂。”

对此,深圳市长许勤表示,房价一直是大家关心的重点问题,总体感觉深圳房价水平偏高,为此,深圳今年将从增加供给、加强调控、强化监管三个方面入手,多策并举,着力解决住房问题。一是加大保障性住房建设力度。在去年计划建设5万套,实际开工超过5万套的基础上,今年我们从各方筹集了145亿元,计划建设6万套保障性住房,争取开工3万套,竣工1万套,对户籍低收入住房困难家庭发放货币补贴。二是加强宏观调控,在城市更新改造的住宅建设、商品房建设项目中,配建相当比例的保障性住房,进一步加大保障性住房供给。三是继续加大政策执行力度,对拖延开竣工、捂盘惜售、恶意抬价等行为实行严厉打击,促进房地产市场健康发展。

按照住房与城乡建设部副部长仇保兴在去年末的文章《房地产调控难点与对策》中的观点,“房产持有环节税收制度缺失”,作为房价调控的“一大难”,与“城镇化刚性需求”、“地方政府对土地财政的依赖”等,成为房价调控难的六大主因。而针对上述难题,仇保兴开出的药方之一,就是房地产调控政策的组合使用,其中就包括财税政策。

他同时指出,房产税的征收对房地产市场的调控起到重要作用,也可健全地方税体系。目前上海、重庆已经开始试点房产税,深圳将会在这两个城市试点的基础上进一步扩大范围,这已经写入政府工作报告。但深圳房产税计划尚未开始调研,还无法给出明确时间表。

显然,在中央政策层面,房产税还被赋予了更多的意义——除了是一个税种,还具备了房地产宏观调控手段的性质和功能。

天津市长黄兴国:今年完成四分之一保障房任务

但权威部门迄今从未公布对个人住房开征房产税的时间表和具体方案。坊间传闻不断。

1月16日,天津两会上,天津市长黄兴国多次提到改善民生,其中重点指出,在“十二五”期间,天津计划新建40万套保障性住房,比“十一五”时期增长20%,低收入住房困难家庭做到“应保尽保”,全面完成“城中村”改造任务。保障市场供应,加强市场监管,价格总水平保持基本稳定。规范房地产秩序,遏制房价过快上涨,提高物业管理水平。

日前召开的地方“两会”上,房产税又成为讨论热点。除重庆之外,上海市市长韩正提到,2011年主要任务是将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。

黄兴国进一步指出,在“十二五”的开局之年,要加强保障性住房建设,重点发展公共租赁住房,新建保障性住房1200万平方米,发放租房补贴8.5万户。

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“短期使命”或难奏效

严厉调控也难以根治的市场“顽疾”,让房产税被赋予了“调节楼市温度、抑制高房价的短期使命”。

“房产税是一个目的性很强的持有税种,在不同的市场环境下可以起到不同的作用。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍分析道,“在一个没有空置房,所有房子或租或售均处在居住状况下,市场供求对房产税的开征缺少应变弹性,即多套或大面积住户无法向市场下游转移;但是,在一个大量空置的市场环境中,房产税征收会导致大量空置房。从理论上讲,房产税能够增加投资者的持有成本,但在现实操作中,房产持有者自有一笔经济账。”

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目前在北京拥有三套房产的彭先生,本来一直担心房产税出台会增加负担。但到中介市场上转了一圈,发现很多好点的房源一挂出去就被买走了。于是转念一想,“只要租房或是卖房时将这些持有的成本一并计入,提高房租,或是提高房价,最后还是不会亏的。”

“发挥税收调节作用不能脱离住房市场还是卖方市场的国情。在卖方市场中,税收调节卖方利益的作用会非常有限。”杨志勇表示,“在住房市场格局尚未从卖方市场转向买方市场的情况下,对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。这一点,在二手房交易的交易税收中可以看得非常清楚。在这种市场格局中,降低税负对买方更有利。”

“遏制投资投机需求,无疑能够暂时缓解自住需求的压力。但从根本上说,住房市场首先需要的是扩大有效供给。扩大供给有助于住房市场从卖方市场向买方市场转变。在买方市场中,住房投资投机获利微薄,住房市场应主要是消费市场的实质才容易从根本上得到恢复。”杨志勇称。

其次,按照目前试点城市之一重庆的初步方案,房产税是向高档商品房开征。如此一来,这项宏观调控措施对楼市全局的影响力值得怀疑。

在征收对象范围有限的前提下,要想通过房产税的开征,在短期内将房价的整体水平拉低,是调控要遭遇的另一道坎。除此之外,宏观经济中货币供给过多、流动性过剩,民间资本投资领域过窄等等影响到市场走向的因素,也未能因为房产税的出台就被消解掉。

长远任务备受争议

在不少专家眼中,房产税其实肩负着更为长远的任务。

“房产税是新一轮房地产调控中的制度建设内容,事关各方利益和调控的水准与中长期效果。”财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时曾对房产税做过如下定位,“税制设计必须同时考虑房产的交易环节和保有环节,政府要在住房保障轨上将托底事项做好做充分,在市场轨上则应在管好规则的同时管好收税,特别是要填补保有环节上无税的制度空白,它的作用应该是长期、综合性的正面效应。”

缓解备受诟病的“地方政府土地财政”的症结,也是房产税被赋予的一个功能。尽管其预期效果同样备受争议。

“对个人住宅开征物业税或房产税并不意味着地方财政从此高枕无忧。”杨志勇表示,“虽然比起不具有可持续性的土地财政,在房地产持有环节开征房产税,细水长流,地方财政不会因此竭泽而渔,但是,不能由此就认为,物业税开征之后,地方财政就不会出现困难,财力紧张的状况就不会再出现。”

而宋会雍则分析:“用房产税减轻对‘土地财政’的依赖,这一思路的前提首先是地方政府开销有方,否则对‘土地财政’的依赖未必减小;其次房产税征收与‘土地财政’之间基本此消彼长,而事实上房产税会通过遏制房价严重影响‘土地财政’。因此这一期待不太可能实现预想的效果。”

知名财税学者、天津财经大学教授李炜光则对本报记者表示,开征房产税是为增加“土地财政”的说法“是最忌讳的说法”。他解释,世界各国对这个税有个原则,一定要专款专用,用于社区服务。“如果去和纳税人说,房产税是为弥补地方财政摆脱土地财政后的收入亏空,必然没有多少人愿意配合纳税。这也是它迟迟出台不了的原因之一。”

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开征条件仍然存疑

尽管房产税大有即将落地之势,然而,对于开征条件成熟与否的讨论并未止息。

在1月8日举行的上海金融与法律研究院年会论坛上,复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰即指出,“现在的房产税改革,财政部和国税总局意思是把持有环节里的房产税和土地使用税进行合并,但重庆将要推出的房产税可能更多地强调对房屋消费的调节,又非常温柔,在这种条件不成熟的情况下推出房产税,只是一个应付性的。如果达不到预期效果,后面再进行调整,对政策有效性会有很大的影响。”

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李炜光也认为,“房产税是直接税,是纳税人直接从自己口袋里掏钱交税,不能代扣代缴,这与个税的感受是完全不同的。而且,此税涉及公民财产的认证问题。房价随市场供求上下波动,每年都要重新评估,因而需要一个相对独立的评估机构以及负责仲裁的中间机构。所以,房产税的开征需要良好的政府信誉、精良的行政操作以及纳税人的高度配合。而现在,个税的征收难度已经很大,政府与公众的关系亦非理想,当下推出房产税,并非明智之举。”

“我对房产税是否能在2011年落地持有疑虑。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣也坦承:“征收房产税要把以前的税种作一个梳理、改革,在此基础上才能征收。我们在地产出让时,一级市场已经把土地出让金征收了,不把这部分刨除,征收房产税就是重复征税。如果不先梳理,我认为征都征不了。”

争论许久依旧未落地的房产税,对于亟需降温的楼市而言,短期内效果或许难以显现。日前,在京闭幕的中央经济工作会议对今年的楼市也进行了政策定调——加快发展保障房与商品房“双轨制”模式。更多长期的、制度性的、宏观的调控政策正为市场所期待。

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