xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

恒大再发6亿美元票据,恒大反击

作者: 理财保险  发布:2019-10-31

摘要:在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。 1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,...

摘要:在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地...

面对部分机构频频提出 “高负债”质疑,恒大以实际行动给予还击。

随着银行逐步收紧借贷,内地房地产商的香港发债融资潮似乎正在酝酿中。

  在2010年12月短暂上调楼盘价格后,2011年初,恒大再次宣布全面降价。

  在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控,纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际,近日又有多家发展商集中宣布发债,包括合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)、中骏置业(01966.HK),以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地产(03333.HK)

昨日 ,恒大地产发布公告称,公司拟于12月18日用自身资金提前偿还明年1月27日到期的13.5亿美元(约合83亿元人民币)优先票据,此次偿债规模创下香港资本市场纪录。

4月14日一早,恒大地产宣布,分别向香港地产公司华人置业的全资子公司Harbour Trade Limited及华人置业主席刘銮雄,发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据,该票据2015年到期,年利率13%。去年11

  1月5日,恒大在全国数十个项目推出7.5折优惠。恒大称,鉴于2010年前11个月已经完成既定年销售目标,因此在12月上调价格以测试市场反应。事实上,恒大的7.5折优惠仅针对项目前20名购房者,第20—40名认购客户只能享有8.5折优惠,之后的优惠更少。

  事实上,去年初开始,内地发展商的发债热情就未曾减退过。据不完全统计,去年共有18家内地发展商在香港进行融资,集资总金额高达765亿港元,比2009年大幅增加104%。其中,有11家内地发展商都选择发行优先票据集资。

据悉,上述优先票据由恒大地产于2010年1月27日与花旗国际有限公司所签订,公司于2014年11月14日通知后者,所有尚未偿还的2010年优先票据,将于下月18日按照相等于其本金额100%另加截至赎回日期的适用溢价以及应计及未付利息的赎回价提早悉数赎回,随后所有已赎回2010年优先票据将被注销。

月恒大在香港上市时,华人置业就是恒大的基础投资者之一,认购了5000万美元的新股。

  恒大这种营销手段此前亦曾用过,但2011年开年即对营销策略做大幅度调整依然出乎大多数人预料。

  香港一位地产业分析师对本报记者表示,去年在银行信用收紧的情况下,发展商即使能从银行贷到资金,也不能用于购买土地,而发行债券则不受此控制。事实上,去年不少发展商也多次出手增加土地储备。估计今年发展商的发债集资活动会比去年少。

尽管今年以来房地产市场陷入调整,大量房企难以完成全年销售目标,但恒大地产今年销售表现出众。根据公司发布的数据显示,截至今年前10月,恒大地产实现合约销售金额1072.9亿元人民币,较2013年同期增长17.6%,实现合约销售面积1498.9万平方米,较2013年同期增长10.8%。按照今年初恒大地产公布的1100亿元销售目标计算,目标完成率高达97.45%,成为至今销售完成率最高的上市房企。

恒大本次发行额外票据所得款项净额约为5.85亿美元,计划用作为现有及新增物业项目提供资金。新鸿基投资服务有限公司是此次交易的安排人及交收代理人。

  1月10日晚,恒大在香港宣布新一轮融资计划,将在国际市场上发行以美元结算的人民币优先票据。促销、融资,新年伊始恒大似乎异常躁动。

  去年内地发展商集资以美元票据为主,而今年初发展商的选择则更多样化。比如,中骏置业发行的就是20亿元以人民币计价、美元结算的合成债券,成为首家发行此类债券的内地发展商。

然而,《每日经济新闻》记者发现,相对于出色的销售业绩,今年以来恒大地产的股价表现却依然低迷,最重要的原因是部分投资者对恒大较高的负债率存在担忧。半年报显示,公司的总负债金额为1518亿元,净负债率为89.6%,较去年末增加20.1%。

同一天,恒盛地产也宣布计划发行票据,具体的票据定价安排随后厘定。而在一个星期之前,另一民营发展商碧桂园已先行宣布,拟定国际发行七年期优先票据。

  20亿美元融资

  合成债券

评级机构穆迪此前发布的一份报告表示,虽然恒大地产销售情况良好,但债务融资亦有所增加。由于公司有一笔13.5亿美元的优先票据将于2015年1月到期,恒大地产尚未安排新的境外融资为该笔债务的偿还提供资金支持,而中国房地产行业当前正面临库存增加及销售放缓的局面,这令该公司再融资风险有所上升。

这多少有些“口是心非”的意味。一方面,近期多家内地发展商在09年度业绩会上纷纷表示手中资金充裕,今年将大展拳脚建楼售楼。另一方面,他们在境外高息举债的动作却也在大行其道。

  截至1月13日下午发稿时,记者了解到有香港投行称,恒大此次发行人民币优先票据集资规模最初预计在20亿美元。这是2010年香港开展人民币贸易结算以来最大规模的以人民币结算的相关融资。

  恒大董事局主席许家印曾在去年的一次记者会上表示,恒大总是能够未雨绸缪,在去年初就预见到宏观调控的力度将加大,因而提早发债融资。

本次提前偿还优先票据债务,可谓是恒大对机构“看空”观点的一次还击。接近恒大地产的知情人士向《每日经济新闻》记者表示,公司动用自身资金偿还巨额债务,足以证明现金充裕。虽然公司属于高负债内房股,但恒大地产举债目的是买地做大规模,公司土地储备近年来一直位列全国第一,且目前已付地价款1752亿元,另有账上现金640亿元,市场不必过度担忧。

14日,野村国际有限公司的分析师金增祥对本报记者表示,由于近期内地的筹资通道因政策调控而受阻、在香港市场发新股的价格也不太理想,因此地产公司会倾向于发行票据。

  恒大在1月10日发布的公告中称,此次发行的优先票据将主要用于偿还国内贷款、为新纳土地储备融资以及用于一般企业用途。恒大董事局主席许家印随后表示,此次融资的主要目的在于替代恒大的高息贷款用于改善恒大债务结构。

  从数据上看,恒大去年首先打出降价旗号之后,全年销售增长惊人,累计实现合约销售额504.2亿元,同比增长66.4%。10日,恒大宣布计划发行以美元结算的人民币优先票据,并于当天展开对亚洲和欧洲机构投资者的路演。许家印当天表示,基于市场对人民币升值的预期,市场对该类债券态度积极,相信目前是发债的好机会。许家印估计中央今年可能会加大楼市的调控力度,使市场发生大变化,因此在此时发债集资,可以使经营更加稳健。

新豪天地,在中期业绩发布会上,恒大地产董事局副主席夏海钧也曾表示,虽然公司负债率短期冲高,但640亿元的账面现金同样处于历史新高,远高于所有同业竞争者。公司内部做了非常严格的压力测试,即使在最严酷的信贷环境中,哪怕银行对恒大不发放一分钱贷款,集团的现金流也足以维持1年的项目建设和交付运营。长期来看,公司净负债率将严格控制在70%以内。 每经记者 区家彦 发自广州

“在香港市场发债利率比较高,但由于发行的是美元票据,市场对于人民币有升值预期,如果这些票据在五年之后还,偿还的利率实际上没有13%那么高。”金增祥说。

  “恒大在国内银行的贷款多为项目贷款,虽然表面上有三年期限,但实际还款期限大多为半年。但新的人民币合成债券往往还款期限为五年。”接近恒大的相关人士对本报表示。如果恒大在资本市场获得超过120亿元人民币的长期债券融资,将大大改善债务结构。

  恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%,许家印表示,此次计划发行以美元结算的人民币优先票据,相关的利率较低,恒大可借此把高息贷款换成低息贷款,同时也可以把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下,利息偿付比率3.5倍以下的目标。

恒大很差钱?

  同时,有房地产业内人士对本报透露,恒大此次发行的人民币合成债的利率将远远低于此前在境外发行的美元债券,此次恒大发行的合成债与境内人民币贷款利率接近。

  许家印透露,发债集资所得部分将用于偿还内地项目的银行贷款,部分会用作流动资金,特别是支付地价。数据显示,目前恒大尚未偿还的土地款约193亿元。

这已是恒大今年内第二次出手。早在今年1月22日,恒大就宣布完成发行7.5亿美元的5年期优先票据,年利率也是13%,创下了内地在港上市房企的发债规模新纪录。美银美林、高盛及中银国际是其经办人兼联席账簿管理人。

  2010年初,恒大曾发行过美元合成债券,但该类债券利息高达13%。

  作出同样选择的先行者是中骏置业。1月7日,中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议,成功发行20 亿元五年期的以美元结算的人民币债券,利率为10.5%,是首家成功发行合成型人民币债券的内地房地产公司。中骏置业发行的人民币债券获得8倍的超额认购。

一位接近恒大的人士对本报记者表示,今年1月恒大的发债所得金额、一月份的新增现金余额,加上应收预售楼款等,总计手头现金高达到300亿元。

  “很多公司都想做这个债券,因为资本市场希望持有人民币债券,对赌人民币升值,因此境外资本市场对相关人民币债券融资看好。”上述房地产业内人士对本报表示。

  至于与中骏同日公布发债的华南城则宣布,已与中银国际(亚洲)及瑞银签订认购协议,发行五年期2.5亿美元的优先票据,票面息率13.5%。华南城的认购金额超过5亿美元,有超过90 个机构投资者参与,大部分为亚洲投资者。

不过,在分析人士看来,恒大依然缺钱,土地应付款和建筑费用方面都需要大量资金。

  尽管人民币合成债在境外资本市场受到欢迎,但是恒大20亿美元的融资额度依然让人吃惊。恒大1月10日展开路演,至1月13日结束。有消息称,如此大规模的人民币债券融资使得亚洲机构投资者不能满足恒大方面的需求,因而恒大继续赴欧洲路演。

  评级机构不看好

在2009年,恒大全年纯利为10.5亿元,不过撇除投资物业公平值收益及财务担保回拨因素,核心盈利仅为2.1 亿元,与08 年4.4 亿元的核心盈利相比,下跌52.27%。去年恒大的合约销售额高达303亿元,按年增长402.3%,不过其中价值276.4亿元的部分将在今年竣工,有关项目的收入要在今年入账。

  如此迫切且大规模的路演再一次让恒大成为资本市场上的明星。

  尽管市场认购情况目前看来比较正面,不过评级机构标准普尔与穆迪对于这些发债融资的发展商却有所顾虑。

业绩报告显示,截至去年底,恒大地产持有现金总额(包括现金及现金等值物及受限制现金)143.8亿元,银行贷款总额为141.8亿元,未动用的银行融资额度204.5亿元,以及尚可收回的合约销售款额为57亿元。

  销售与负债

  1月10日,穆迪把恒大的B1公司家族评级展望从稳定修订为负面。同时也将恒大的高级无抵押债券评级从B1下调至B2,展望为负面。

金增祥说,恒大今年计划竣工面积为800万平米,即使按照2000元一平米的建筑成本,也需要160亿元。恒大手头上的现金以及售楼的销售款,也只是刚好可以支付建筑费用而已。另外,也有消息指出,恒大今年预计的建筑费用高达290亿元。

  并非所有人都看好恒大此次融资,事实上,恒大此次融资在境外资本市场受到追捧的主要原因是更多的境外投资者愿意赌人民币升值,而非恒大本身的吸引力。

  穆迪助理副总裁曾启贤表示:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。该公司正在寻求快速扩张,2011年的目标是销售增长大约40%,至人民币700亿元。然而穆迪预计中国的房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。”

恒大的首席财务官谢惠华此前透露,截至2009年底,未偿付的土地款项约79亿元,今年需付41亿元,明年和2012年则分别支付14亿和23亿元。

  在恒大公布发行票据之后,标准普尔随即对该票据评级为BB-级,低于他们对恒大企业的评级。标普在评级报告中称:恒大地产对依靠发债进行扩张的过激偏好削弱了其债务对资本比率。如果这一比率持续大幅高于2010年的水平以及利润率未能改善,公司评级将面临压力。

  “虽然新债券的所得资金会为公司的快速增长计划提供资金,同时延长其债务到期日状况,但所增加的债务(扣除再融资)将使恒大地产的调整后债务/资本值比率维持在60%-65%以上的高水平,因而提升其财务风险。该比率在B1评级区间中处于较弱的水平。”曾启贤称。

建银国际分析师王韧对本报记者表示,为了保持稳定的现金流,以及支付将近80亿元的土地款项,恒大只能选择发债。而且恒大去年在香港上市时融到的资金并不多,不足以支持其高速发展。

  与之同时,另一全球评级机构穆迪则将恒大优先票据评级定为B2,评级展望为负面,并称:“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。”

  而对于合生创展计划发行的优先无担保美元债券,评级机构标准普尔指出,在出现违约事件时,海外债券持有人比内地债权人处于不利地位。而且合生创展进取的扩张政策以及2010年的现金销售表现低于预期,表明公司的执行能力比预期逊色,疲弱的销售表现,部分源于其项目主要集中于一线城市以及高端项目所占比率不断上升。

对于恒大最新公布的发行票据计划,评级机构穆迪助理副总裁及分析师曾启贤在4月14日指出,增发债券可为恒大地产迅速的发展计划提供额外资金,穆迪预测其EBITDA对利息比率约4倍,调整后债务对资本比率为55%,其财务状况与B1评级水平相符。

  事实上,恒大方面对2011年的销售目标并非激进,其仅对外界表示,2011年恒大全年销售目标为700亿元,这距此前外界对恒大将成为万科之后第二个跨入千亿销售企业行列的预期相去甚远。穆迪提及的恒大业务风险及财务风险如果用恒大对外界公布的销售目标显然无法显现。

  • 共2页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 下一页

“恒大地产在今年第一季的销售保持强劲,合约销售达人民币84亿元,符合我们预期。”曾启贤说。

  恒大此次融资着手于债务结构的转变,其中并未提及削减债务,但2010年下半年以来恒大负债却在不断增加。

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

截至去年底,恒大的一年到期贷款约为63.6亿元,占总借贷的44.8%;1-2年到期的贷款为24.9亿元,占总借贷的17.6%;2-5年到期的贷款约为53.3亿元,占总借贷的37.6%。金增祥说,恒大要发行五年期票据,也可以调整其总借贷中短债和长债的结构,提高长债比例。

  恒大在1月10日公布的相关负债显示,截至2010年12月28日,恒大借贷总额为309.7亿元,较2009年中期业绩增长57亿元。其中境内商业银行贷款222.2亿元,此外还有恒大于2010年发行的13亿美元票据。

更多

内房股香港发债潮来临?

  据恒大公告,截至2010年12月31日,恒大还有193亿元的土地款未付,其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此,恒大2011年账面总负债已然达到502亿元,总负债较2010年中期增长84亿元。

近期多家开发商扎堆发债,很可能与会计准则的要求有关:发债体必须在财年结束后4 至5 个月内发债,否则就需要另外准备一份业绩报告。因此不少有资金需求的内地开发商,会争取在公布业绩后到5月中的时候筹备发债。

  • 共2页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 下一页

碧桂园在4月7日宣布邀请接纳收购未赎回的本金总额43.14亿元2013年到期的可换股债券,并拟定发行七年期优先票据。对于这次的再融资计划,碧桂园有关人士表示,发行票据所得款项将主要会用于提前回购可换股债券。近日有市场人士透露,碧桂园建议发行的优先票据,年利率最终定为11.75%。

TAGS:年增恒大一倍再现储备土地扩张风险

穆迪也指出,碧桂园债券发行所得将用于收购其2011 年2月卖出期权到期的可转债。因此拟发行的债券将改善碧桂园的短期流动资金状況。

截至去年底,碧桂园手持现金及银行存款共约84.24亿元,负债比率由08年的40.9%增至53.3%。其总借贷175亿元中,国内项目开发贷款占103亿元,境外贷款中可转债43亿元,高息债26亿元,其他商业贷款3.5亿元。

碧桂园握有80多亿现金,虽然财务总监伍绮琴表示资金充裕,不过碧桂园今年的开支也不小:土地储备约70亿元,包括应付未付的22亿元,以及50亿购买新增土地。资本开支的另一个方面是土地建设投资,预计约4亿元

而在4月14日宣布发行票据的恒盛地产,将于4月15日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开路演简介会。而建议的票据的定价,包括总本金金额、发售价及息率,将由联席牵头经办人及联席账簿管理人德意志银行、摩根大通以及渣打银行通过入标定价的方式来厘定。

恒盛地产在公告中表示,计划把票据的收益用于对新增及现有项目提供资金,以及供作一般公司用途。

根据恒盛地产的业绩报告,2009年恒盛实现合约销售额67.1亿元,同比增加77.6%;净利润为23.66亿元,同比增加88.5%。去年恒盛斥资95亿元购买土地储备,而今后每年的购地支出约为100亿元。目前,恒盛的土地储备超过1300万平方米,足够未来6-7年的开发。

截至去年底,恒盛的现金结余为60.52亿元,而在2009年至2010年年初,恒盛与建设银行等签订战略合作协定,获得授信额度190.5亿元。恒盛也计划今年实现销售额150亿元。

香港一位外资投行的分析人士对本报记者表示,相信短期内不会出现大规模的内地发展商发债融资潮,因为一些大型的发展商实际上没有太大的资金压力。

“有融资压力的公司有两类:一类是在发展模式上以量取胜而非高利润率取胜的公司,这些公司的开发力度很大,滚动式的开发需要大量资金的支持。第二类是借贷率比较高的公司。而有些公司上述两项特征兼而有之,比如恒大、碧桂园、富力地产等。”上述分析人士指出,也不排除有些“机会主义”的公司,未必有资金压力,也会在合适发债筹资的时候,未雨绸缪。

本文由新豪天地发布于理财保险,转载请注明出处:恒大再发6亿美元票据,恒大反击

关键词: 新豪天地