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你觉的我国房企,又被央行点名

作者: 理财保险  发布:2019-08-14

文/李闰

问题:11月以来,房地产市场持续低迷,房企销售不见明显起色,偿债高峰也已到来。在此背景下,利用近期资金面的相对宽松,多家房企开始密集融资。据中原地产统计,截至11月28日,当月房企融资合计已逾1000亿。

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问题:有数据显示,11月前20天,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资金额已超500亿元。在此背景下,近期地产债市场规模迅速“爆棚”。值得注意的是,频频融资后,各大房企今年的发债额度“见底”,一些房企售卖股权、出让项目,多渠道“补血”。

新豪天地,前段时间,富力地产曾下达文件,透露出了下半年暂停拿地,甚至不再拿地的想法。在刚刚过去的某会议上面,国家依旧提出了坚持房住不炒的楼市调控政策不动摇,也基本确立了我国在未来一段时间里,房价走势的大方向。但目前房地产商面临的麻烦仅仅只是这些吗?根据现在实际的情况来看,房企遇到的困难远远不止政策风险,房价说不定要降了!

回答:

文/李闰

回答:

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作为一个财经工作者,我觉得我国房企的“过冬”模式确实已经开启,但远非到山穷水尽和揭不开锅的地步。

房企的建设扩张一直都伴随着大量融资,一个项目完整的实施下来,花费的钱上十亿甚至百亿,仅靠项目完成后慢慢回笼资金显然是不靠谱的。因此就需要想办法融资,向商业银行贷款是许多房企主要的资金来源,随着国家在这一块政策缩紧,房企在银行贷款受到了一些影响。最近某地银保监会出手,房企融资再次承压!

其实,不光是房企缺钱,现在任何一个行业都缺钱,主要是因为市场经济不景气造成的,而且房地产又属于一个供需关系的市场,当供大于求时,钱往往没有那么好赚了。

超半数城市房子库存上升

目前出现的一些房地产商资金紧张、打折降价销售,还有媒体不断披露的一些房企全员分配房子销售任务,销售不了房子拿不到工资,还有一些房企试图通过发债来筹资改变困局以应付银行贷款难等现象,都表明房企确实已入冬,但这是在当前严调控态势下的正常反映,也是近一、二十年来楼市高歌猛进进行自我调整的必然要求。

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经济不景气的影响有多大?

最近,某地产研究院公布了一则研究报告,内容显示,在其统计的全国主要城市当中,房子的库存量已经连续7个月保持了连续增长的态势。截至今年6月底,统计的100个主要城市当中,新房住宅库存约为45203万平方米,同比大增6%!

尽管如此,我认为目前房企入冬的依然只是一部分中小房企,大型房企还是在保持较为稳健的扩张态势,并没有受到太大的影响。所以,看待或判断目前房企是否已全面“过冬”还须保持客观观点,只能说目前的房企日子没有原来那么好过了,销售的畅销程度比原来差了,利润也有可能比原来更薄了。同时,房企也正经历着比较大的一次分化,就是中小房企有部分可能被淘汰,大型房企会历经洗礼而变得更加强大。加上中国城镇化进程持续和涌入城市居民仍在增长,我们根本不用担心房企过不了这个“冬季”,困难应该只是暂时的,冬天来了,春天就不会太远。

房企融资再承压

在2018年年末,我国房地产贷款余额来到了38.7万亿元,这个数值同比增长了20%。受银行信贷紧缩与监管收严的关系,增速略微有些放缓,但房地产贷款总体依旧在保持一个较快的速度增长,长远来看,可能会对市场稳定造成一些影响。

在这个前提之下,近日,宁波银保监局对当地的十数家银行开了罚单,罚没的金额超千万,主要原因是因为这些商业银行对房地产授信业务审核不是很严格。那么意味着这些银行,将会收紧在房地产贷款这一块的政策,这一举措无疑对于一些手头现金不是很多,对银行贷款依赖较深的房企有着比较大的打击,让本就面临融资难度高的房企在资金端再次承受了压力,这在全国范围来看,也不是个例。

房企融资的渠道,不限于银行贷款,比如信托融资、发债等等均可作为企业的融资手段,既然在银行很难贷到钱为很么不去尝试其它的融资方式呢?主要原因是其它融资方式成本太高,有数据显示,今年上半年房企债券类融资成本约为7.25%,半年时间涨了70多个基点,面对数额巨大的中长期融资,利息支出就是一笔不小的压力!

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前段时间的贸易战,影响了许多的行业,甚至很多企业都有裁员的迹象,就连很多大型公司均是如此。

库存上升,主要是因为房子建的太快,而买房的人没这么多,导致房子积压在一起。从供需的角度上来说,房子库存上升,也就意味着供大于求,对于地产商来说,自然也是希望房子能够早点卖出去变现,回笼资金,现在库存上升,这会不会倒逼房子降价呢?

回答:

未来的房价会如何走?

房企融资端承受了压力,融资成本上升,利息支出增加,正常情况下,房企会将房子卖的贵一些来维持利润,这也符合许多人赚钱的逻辑。那么目前与未来的房价会不会涨呢?

从全国范围来看,目前的房价依旧处于上升阶段,影响房价的因素有很多,比如说供需关系、房企建设成本、地区政策与民众购买热情等等。在目前不少热点城市里面,供需关系当中供给处于劣势方,加上目前居民有着不小的购房热情,这些城市房价上涨也在情理之中,房价上涨也是诸多房企愿意看到的事情。

另外,现在的房价如何走,主要还是看国家的政策调控,现在调控政策是什么?“房住不炒,稳是主题”,房价稳,并不是说房价就不会变,而是在一个可控的区间内增长。前段时间,社科院预测我国2019年的房价预计将增长7.6%,处于可控区间。按照这个数据来计算,房价月增长在0.6%左右,就算比较健康,因为大家的工资收入也在涨。

房价走势因城而异,你现在能说鹤岗的房价一定会涨回来吗?现在看来,可能性不大,对于一座人口流出的城市来说,本就没多少人买房了,你房价还涨是想烂在手里?

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为了稳定金融市场,收窄房地产银行贷款是一个比较不错的选择,当然这难免会对一些房企造成影响,在房价温和上涨,项目资金回笼速度慢的前提下,房企们或许是要想一想新的融资方式了!

目前的房价相对于大部分人的工资来说,算很高了,不少朋友每天省吃俭用为的就是能够尽早买房,其实掌握一些购房技巧,低收入同样能够实现买房梦,月薪5000,也能买得起一套好房子!小白买房的技巧全在这里小白买房全攻略,月薪5000也能买到好房子

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裁员就意味着员工没有收入,没有收入就没办法消费,这是相互影响的。

在经济下行的压力之下,我国政府依然坚持不用房地产刺激经济上涨,这个决定无疑是非常提振人心的。但这对于地产商来说,可不算是一个好消息。面对政策与库存的双重压力,地产商扩张被迫放缓,停止拿地也是为了断臂求生。

有可能。

既然如此,那买房的热情必然会降低,毕竟,我们想要先保住温饱吧?

光是上面的这些问题,足以让一些地产商头疼不已,但目前房地产商面临的实际情况,也许比这些还要严峻,说不定房价下降也是很有可能的!

如何低成本、低风险的获得融资,以匹配公司经营发展战略,才是当下企业的生存之道。

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回答:

房地产有多不景气?

房价为什么可能会降?

这个问题吧,最好要弄清,房企是怎么赚钱的。

老实讲,楼市本来有个说法叫金九银十,意思是九月十月为销售的旺季,但是今年,远远没有房企想象的那么乐观。

除了政策导向房住不炒,库存上升以外,目前房地产商面临的一些其他问题,也足以让地产商做出降价促销的决定。

首先,拿地;拿地的钱,注意,可不是房企自己的,而是从银行贷出来的。

光是最近这几个月,传出了多少房价下跌的消息?

央行点名房地产业挤占了过多的信贷资源。上月底,央行就指出了当前房地产挤占了过多的银行信贷资源,要求加强监管。今年一季度,我国居民杠杆率已经达到了54.3%,较去年底增加了1.1%,杠杆率过高显然不利于金融市场的稳定发展。

其次,预售。房企,并不是改好楼之后再往外卖,而是拿到地之后,就先把楼棟、户型什么的规划好,提前预售一部分给消费者,回笼资金。预售部分的多少,通常用来衡量楼市的火爆程度和消费者的购买意愿。

不可否认,有部分下跌的消息确实是真的,毕竟有些房子建了,没人买,那就是一种浪费,而且是一种亏本的买卖。

房企挤占过多的信贷资源以后,中小企业融资就变得困难,在经济压力下行的前提下,它们顺利度过难关的机会就会变少,这也不符合目前国家支持小微企业发展的战略目标。银行贷款能拿下来,当然不错,因为它的利率在地产商众多的融资方式里面算很低了。银行贷款缩紧,地产商面临的融资压力就越来越大,这会不会刺激它们降价促销,回笼资金呢?

然后,钱回来了,就找施工队盖楼,盖完结工钱。到期卖剩余的现房,最后交房给消费者,还贷给银行。

但是,即便是频频传出房价下跌的消息,也很少有人愿意再去买,为什么?

还有一点就是房企的偿债高峰来了。数据显示,下半年房企将迎来偿债高峰,8月份到年底,地产债务到期量约为2106亿元,这对于房企的现金流,是一个极大的考验。

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因为高昂的房价即使再降,那也是我们买不起的,既然买不起,那就不可能是你几则降价新闻能够刺激的了。

银行贷款监管收紧,即将到来的到期债务高峰,房企的再融资与资金回笼的速度均受到了考验。目前来看,好像并没有比降价促销更容易快速获得大量现金流更好的应对办法。

举个例子吧,一家房企,从银行贷了1000w,买地;然后预售给消费者一部分,卖了1500w,房款。花300w,请人施工盖楼。到期卖剩下的现房,又得500w,最后交房,连本带息还银行1100w。这样一轮下来,房企相当于既不出钱,也不出力,净赚600w。

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怎么样?是不是有点类似空手套白狼的感觉?所以这么好的发财路子,当然会竞争激烈,门槛越来越高,到最后没有点路子的,就都被挤出去了。这也就是为什么03年之后,各路小房企逐渐消亡的重要原因。

房企缺钱,意味着什么?

不管最后房企会不会做出降价促销的决定,但是目前从各个方面来看,房子的价格至少很难出现大涨的情况。只要房子不涨,或者涨的很慢,对于刚需来说就算是一个好消息了。

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房地产应该是最不缺钱的一个行业,毕竟在中国来说,房子是一本万利的事情,而且卖出的价格甚至是建房成本的十倍以上。

作者:李闰/审核:龙小林

所以房企的资金杠杆率是非常高的行业,高杠杆就以为着挣钱多,来钱快,但是同时要求各个环节不能有丝毫的差错。也就是说,行情好的时候,房企这么玩是没有问题的;但是一旦房价徘徊不前,甚至有下跌的预期,购房者就逐渐由疯狂追逐转为了持币观望状态。

而如今房企都缺钱了,说明市场真的饱和了,既然饱和了,那小胖觉得,距离房地产的泡沫也就不远了。

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还是上面那个例子,房企贷了银行1000w拿地,但是预售只卖出了小部分,比如只有500w,怎么办?楼还得继续盖啊,找来施工队,盖好房,现房销售依然不好,卖不动。我们银行可不会管房价涨还跌,卖得好还是不好,到期贷款都是要收回的。施工队只管干活,房企卖不卖的出去,工钱都是要结的。房企就要面临银行催贷和施工队讨薪的双重压力,而要快速回笼资金,就只能降价促销,可一旦降价,就又坐实了市场对房价下跌的预期,行情就会进一步恶化。

年底了,大家都缺钱,按小胖目前的经济状况来说,即便是房子下跌,我也买不起,索性,就等呗,咱光脚的不怕穿鞋的,就看着这群人玩花样呗,看能玩出个什么花样来。

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这种恶性循环,才刚刚开始,房企现在还在硬撑,一旦有撑不住的开始夺路而逃,那才是真正凛冬的开始。winter is coming。

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回答:

房企之所以缺钱,一方面是房卖不出去,另一方面就要面临巨额的到期债务。

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最近房企的日子都不好过。

目前到底房子的日子有多难过,只有他们自己才清楚,前段时间万科在开会的时候,喊着活下去的口号,而且万科已经不再强调销售业绩,而是重点强调回笼资金,郁亮也说了,未来房子要准备好三年过冬时间。

而目前感觉到困难重重的,不只是万科一个,包括其他房地产企业也感到困难,最主要困难来源就是钱不够,因为目前房地产市场并不好过,很多开发商资金回笼都比较难,所以我们看到包括万科,恒大,碧桂园在内,都纷纷出现很多楼盘降价促销的情况。

回答:

房企未来将面临巨额债务到期压力。

除了房价不可预测潜在的风险之外,对于很多房企来说,更重要的一个炸弹是未来大额债务到期。

过去几年,我国房地产迎来了一轮高速发展,所以很多房地产企业纷纷借钱扩张,这里面最具代表性的是恒大,碧桂园,万科,融创,保利,绿地等大型放企。

比如2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。

而未来3到4年时间,将是这些债务集中到期时间,目前房企有息负债余额约为19.2万亿,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

这些债务未来3到4年会陆续到期,2018 下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。

而未来这3到4年将是房地产企业比较困难的一个时期,正如郁亮说的那样,要准备好三年过冬时间,未来不仅楼市不可预测,更重要的是银行的信贷会持续收紧,房地产企业发行债券也不再那么容易,就算高息也不一定能发出去,正如前段时间恒大发行18亿美元债券,许家印自己认购了10亿一样。

所以在楼市和融资渠道双重压力之下,要偿还这些巨额的债务,对房企来说可谓压力山大。

这时候有一些扛不住的企业只能出售股权补血,就算是出售股权获得的资金来源,但这也只是暂时的,如果未来楼市没有出现好转,很多中小开发商会出现资金链断裂,甚至企业破产的情况。

回答:

这应该就是国家对房地产调控的结果。

先说说为啥调控,表面上,就是房价的居高不下,而炒大于住的情况在房地产市场横行,而这种横行怎么造成的?有这么几方面,比如真的希望进行房地产炒作的人在炒作房子,某些大资金量的资本也在这么做,从中囤积居奇,拉高房价。而同样还是这个核心,就是开发商也在做着捂盘惜售的手段,当然除了捂盘惜售以外,就是因为开发商以预售的方式进行销售,为资金流稳定提供了基础,就是开发商有着好的现金流,才会继续这样做的囤房捂盘、捂地等方法,这样的话房价自然不好调控。而原来的调控中主要以信贷控制和约访督导等方式在做,而真的让开发商着急的就是银行对于开发贷和开发商不动产抵押贷款的要求的日益严格,这样一下子给本来充裕的现金流掐住了脖子,这样开发商着急了,在建项目需要资金、尤其年底更是甚者,所以,股权出让还是质押,项目转让等等都是正常的手段。而这样下去的话,就会出现大开发商将小开发商逐步吞噬,因为小开发商的现金流非常的脆弱。

所以,这种情况在一个行业整体遭遇现金流危机的时候的操作就不算什么特殊事件了,就是开发商的自救的一个手段,这就是调控下面的一个缩影。

回答:

地产行业是一个资金密集型行业。地产拼的是资源和资金。有了资源有了资金就可以纵横驰骋。

前年开始。地产公司积极加杠杆。以高价拿地。土地价格溢价率不断攀升 土地价格没有最高只有更高。各地帝王包含单价地王和总价地王频出。地产公司拿地价格已经高出房价。

可是随着地产调控政策延伸。楼市价格虽然下跌有限。可是地产销售规模增速出现下降。地产开发商资金回笼明显放缓。地产公司尤其是高负债公司资金链骤然紧张。而银行因为监管趋紧。加上风控体系建设。银行对地产开发贷贷款减少。其他信托等对地产融资也出现下跌。地产公司资金链更是出现雪上加霜。

地产公司理论上可以降价销售。争取资金回笼。可地产降价销售目前面临地方监管和投资者维权。地方监管有维稳市场因素。也有稳定土地价格因素。购房者则是因为持有房产总值缩水 引发不满。地产降价销售难以顺利完成。

因此找钱成为不少地产公司的紧迫任务。美元发债利率令人惊讶。超过10%。如果考虑到美元未来升值空间。实际融资利率已经很高了。但这还不是一般企业可以借到钱的。

地产公司已经进入寒冬。不少激进地产公司将可能倒闭。剩下的就是未来的王者。

回答:

房企出现缺钱的现象,一方面在于自身负债率较高,存在较大的偿债压力,但却受限于偿债渠道受阻,房企售卖股权出让项目进行补血,也是不得已的办法;另一方面则是对以往高速扩容、大举发债拿地等现象的纠错,如何房企缺钱,也是为以往过快发展与膨胀模式的买单。对于房企而言,以往过于激进的投资行为,往往会给房企自身带来不少的压力,而随着之前发债项目逐渐到期,如今却逐渐步入偿债高峰期,而对于房企来说,借助售卖股权、出让项目等多渠道方式进行补血,也是当前的无奈之举,借新还旧、任性扩张的模式也会因接连的政策调控而发生了实质性的变化,而房企的缺钱问题也是当前房企所面临的一个比较真实的写照。

我国房企“过冬”模式其实已经在开启了,房价涨到了今天这境地,加上前两年对市场买房力量的大收割,市场的买房有生力量已经减少了许多,加上”房子是用来住,不是用来炒“的大纲贯彻下,一二三线城市的限购限售潮,如今多地楼市房价已经出现了松动,厦门、西安、广州。。。逐步蔓延,连一些地方的银行房贷利率也不再那么强硬上浮,反而出现了下调,这些都是楼市降温要过冬的信号。

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地产商是很讲究回款速度的,自身负债率高,但是如今已经很难从银行拿到开发贷款了,在楼市降温,房子销售不再火爆后,影响了回款的速度,房地产的企业日子也越来越难过,资金链趋紧,所以才有了近期一些地方楼盘大幅度打折促销以加速回款(但遭遇一些麻烦有的很快就夭折)。也可以看到近期多有上市的地产企业在高利息发行债券融资,还有近日中型房企正荣地产、花样年集团、福晟集团和泰禾集团先后寻求信托的援助,获得了总结400亿信托授信的消息,地产商四处求援的背后正是在开启“过冬”模式,争取“活下去”。

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回答:

已经开启。加大资金链保护和裁员减成本

回答:

这才是刚开始。

过去的所有经验都不适用了,基于过去经验的所有预测都会被打脸。

2018年注定是房地产市场的转折年,买卖关系发生了深刻变化,市场由卖方市场转向了买方市场。这种转变,彻底打破了支撑房价只涨不跌的预期,预期一旦打破,投资就失去了价值。剩下的,只有消费了,如果房价虚高消费不起,就只有有价无市了,最终……大家都知道!

回答:

看看天量债务的房企,再看看市场情况,在货币收紧的情况下,债务压不死,半条命在阎王村长手里了

回答:

现在拿地的大部分是国企,寒冬只存在于民企

回答:

已经开启了,减员增效是大部分公司的常规步骤,有办法的房企加大融资力度,加大促销力度,关键是储粮过冬的。

回答:

有的开发商已经开启,新闻:石家庄某地开发商要求员工全员卖房,达不到业绩就会。。好多企业会进入寒冬啊。所以现在考验企业现金流的时候到啦。

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