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多家信托公司遭窗口指导,多家信托收到银监窗

作者: 理财保险  发布:2019-08-13

近日,融小妹从信托百老汇记者处获悉:

地产信托业务正经历又一轮监管调控。

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目前监管部门已经统一房地产信托业务放行标准:即日起,监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备(包括预登记/重新申请预登记/补充预登记):

信托百佬汇记者获悉,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

周靖宇/制图

(图片来源:全景视觉)

其一,项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;

从记者目前了解的情况来看,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

证券时报记者 杨卓卿

经济观察报 记者 蔡越坤继2018年地产信托一路狂飙增长后,今年上半年新增地产信托规模继续走高,这引起了监管层对于地产信托潜在风险的关注。

其二,项目公司不具有二级资质,但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权具有不低于房地产开发二级资质。

重点管控业务超速公司

地产信托业务正经历又一轮监管调控。

据记者了解,近日中国银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。这意味着监管对于地产信托的态度再次明确,严格落实“房住不炒”的总要求,房企融资再次收紧。

不再适用:“项目公司不具有二级资质,若项目公司股权结构系全线条100%控股,仅允许向上穿透至第二层级(即项目公司爷爷层级)控股股东具有不低于房地产开发二级资质。”的标准。

房地产信托一向是信托公司的重头业务,自2018年以来,信托公司对这项业务的热衷“有增无减”。

证券时报·信托百佬汇记者获悉,多家信托公司近期受到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

一位西南地区信托机构人士证实:“当地银保监局已经严格要求公司收紧地产信托规模。”

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用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

从记者了解的情况看,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。

伴随着严控地产信托规模的信息在信托机构从业者中引起热议,7月11日,一则光大兴陇信托有限责任公司、国投泰康信托有限公司地产信托业务被暂停的消息再次引发市场对于地产信托的关注。

信托百老汇记者称,其实7月初就有多家信托公司表示收到了银监窗口的指导,被要求控制地产信托业务规模。

另有数据显示,2019年上半年,市场总计成立集合信托规模9272.85亿元,其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元,占比40%。

重点管控业务超速公司

当天,一家金融机构的人士也表示:“我的地产融资项目通过信托做的被叫停了。”

而在此之前房地产信托一向是信托公司的重头业务,信托公司对这项业务的热衷甚至可以追溯到2018年。

来自中国信托业协会的官方数据显示,截至2019年1季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

房地产信托一向是信托公司的重头业务。自2018年以来,信托公司对这项业务的热衷“有增无减”。用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

地产信托暂停是针对全行业的“一刀切”吗?这引发了业界巨大的关注。因为,地产信托被收紧意味着房地产企业又一条重要的融资渠道被收紧,是监管对于地产行业从融资端再次进行严监管的主要信号之一。

用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

针对狂飙突进的地产信托业务,5月中旬,银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,严格限制了前端融资模式的发展。

另有数据显示,2019年上半年,市场总计成立集合信托规模9272.85亿元,其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元,占比40%。

“并未一刀切”

另有数据显示,2019年上半年,市场总计成立集合信托规模9272.85亿元,其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元,占比40%。

多位业内人士向信托百佬汇记者反映,23号文发布之后,地产信托发行规模有所收缩,但或许这仍未达到监管预期。

中国信托业协会数据显示,截至2019年一季末,投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元,占比14.75%,较2018年四季末上升0.56个百分点。今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

信托行业、房地产行业对于地产信托遭暂停的消息风声鹤唳。一方面,对于信托机构而言,业务量会受到影响;另一方面,对于房企而言又一大“输血”通道被掐断。

显然异军突起的房地产信托火热的背后离不开供需双方的“努力”。

值得一提的是,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

针对狂飙突进的地产信托业务,5月中旬银保监会出台 《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,严格限制了前端融资模式的发展。

7月11日下午,国投泰康信托有限公司人士对记者回应表示:“关于房地产业务,目前正进行余额管控,业务仍在正常开展。”光大兴陇信托有限责任公司相关人士也表示:“对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作。”

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信托行业资深研究员袁吉伟表示,本轮地产信托窗口指导与23号文精神一致的,和当前房地产宏观调控要求也基本一致。“可能针对的是部分房地产信托增速过快、房地产占比过高的信托公司。”

多位业内人士向信托百佬汇记者反映,23号文发布之后,地产信托发行情况有所收缩,但或许这仍未达到监管预期。

尽管并未“一刀切”,信托机构从业者“虚惊一场”,但是监管对于地产信托控制规模的窗口指导确是真实的情况。

根据中国信托业协会的官方数据显示,截至2019年1季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

对地产融资影响较大

信托百佬汇记者获悉,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

北京某信托公司信托经理也对记者表示,以6月30日为界限,公司要求必须控制地产信托规模,占用比例不新增。如果公司做新的地产信托项目,需要等额度空出来为止。该人士也坦言,对于大信托公司、地产商而言,影响应该不会特别大,因为额度已经都占上了,只是控制不新增规模。

针对狂飙突进的地产信托业务,5月中旬,银保监会祭出《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,严格限制了前端融资模式的发展。

“我认为,这轮窗口指导对信托公司影响非常大。”某大型信托公司资深信托经理表示,如果严格控制新增地产信托规模,没有到期不得新增,将房地产作为重头业务的信托公司压力可想而知,很可能无法完成三季度、甚至下半年的业绩目标。

值得一提的是,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

西部一家信托人士表示,对房企融资收紧对开发商是难得的洗牌机会,大型地产公司资金储备基本已经到位,但是对于中小开发商而言,影响会比较大。

多位业内人士向信托百佬汇记者反映,23号文发布之后,地产信托发行规模有所收缩,但或许这仍未达到监管预期。

某中小型信托公司相关业务负责人称,“公司尚未收到类似窗口指导,但不排除接到类似窗口指导的公司会继续增加。”

信托行业资深研究员袁吉伟表示,本轮地产信托窗口指导与23号文精神一致,和当前房地产宏观调控要求也基本一致。“可能针对的是部分房地产信托增速过快、房地产信托占比过高的信托公司。”

前述北京某信托公司信托经理对记者表示,今年以来,房地产企业通过信托的融资成本一般在9%—13.5%之间,根据不同的主体和项目类别会有差别。此外,今年上半年,除了地产项目,基础设施类的项目也比较多。

也许正是未达预期以及种种多方面原因,此次放行标准似乎被迫“加大力度”了……

一位央企背景信托公司高管分析称,本轮地产信托窗口指导将带来三方面的影响:

对地产融资影响较大“我认为,这轮窗口指导对信托公司影响非常大。”一家大型信托公司资深信托经理表示,如果严格控制新增地产信托规模,没有到期不得新增,将房地产作为重头业务的信托公司压力可想而知,很可能无法完成三季度、甚至下半年的业绩目标。

该信托经理坦言,监管对于地产信托的调控,会直接影响到地产公司的融资,他比较担心会关系到地产公司的生死存亡,从而间接影响到后期的信托产品兑付问题。下半年,随着地产信托的收紧,平台类项目和通道项目可能会增多。

一位资深地产信托业务人员表示,“最新的监管要求对结构复杂的大型房企可谓冲击巨大。”

其一,一定程度上遏制行业乱象,有效控制部分信托公司通过各种方式为地产企业缴交土地出让金提供融资的行为。

一家中小型信托公司相关业务负责人称,“我们公司尚未收到类似窗口指导,但不排除接到类似窗口指导的公司继续增加。”

地产信托狂飙

要知道地产商中具备二级资质的不在少数,但开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行。

其二,进一步去地产企业的融资杠杆,提升了房地产企业的融资门槛。未来只有符合432等信贷标准的项目才有条件获得融资,而房企地产项目前期拿地阶段资金占用规模和时间将加大加长,现金流将更加紧张,获取融资的紧迫性提升,融资成本会进一步升高。

一位央企背景信托公司高管向证券时报记者分析称,本轮地产信托窗口指导将带来以下三方面影响:

“此次地产信托被监管层叫停的信托机构都是今年上半年新增比较快的、存续规模比较大的信托机构。”上述北京某信托公司信托经理对记者表示。

按照此前监管要求,若项目公司不具备二级资质,可以允许向上穿透至第二层级(即项目公司爷爷层级)控股股东具有房地产开发二级资质。但按照最新的监管要求,仅仅允许向上穿透一层。这意味着,大量开发商仅有少量满足432条件的项目可以通过信托融资。

其三,如果23号文件得以有效执行,且执行力度、标准统一。各信托公司将在同一个起跑线竞争,资源会向实力强劲的房企集中,这就会使房企进一步分化,强者获取资金的效率和融资利率将更有优势。

其一,一定程度上遏制行业乱象,有效控制部分信托公司通过各种方式为地产企业缴交土地出让金提供融资行为。

早在2018年下半年,经济观察报便开始关注地产信托规模狂飙的风险,亦曾观察到,对于信托机构而言,2018年地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。

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本文源自信托百老汇

其二,进一步去地产企业的融资杠杆,提升房地产企业融资门槛。未来只有符合“432”条件等信贷标准的项目才有条件获得融资,而房企地产项目前期拿地阶段的资金占用规模和时间将加大加长,现金流将更加紧张,获取融资的紧迫性提升,融资成本会进一步升高。

彼时,有信托行业人士曾对记者表示:“2018年从供求关系来看,供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的,需求端则是开发商被一轮一轮调控之后,面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此,今年地产信托一路狂飙,甚至撑起了2018年信托公司业务的半壁江山。”

“如果让项目公司直接申请二级资质很不现实,因为项目公司往往是新设立的公司;而对上市房企来讲,一般项目公司都在下属2~3层,变更股权也需要较为漫长的时间。”多位业内人士认为,大型房企面临两头为难的局面,而小型房企因风控难以过审已大概率不在信托公司的合作名单之内。

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其三,如果23号文件得以有效执行,且执行力度、标准统一,各信托公司将在同一个起跑线竞争,资源会向实力较强的房企集中,这就会使房企进一步分化,强者获取资金的效率和融资利率将更有优势。

一位西南地区信托经理表示:“对于从业者而言,同样也愿意紧紧抓住优质地产企业型客户,毕竟地产业务单笔规模较大,信托报酬率也相对较高。”

另有行业人士反映,“按照最新标准,我们目前已过会的60%以上项目以上无法通过监管审查……”

而今年,地产信托仍在持续狂飙。

根据信托业协会数据,截至2019年1季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

此外,根据中信证券的报告数据,新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制,信托贷款回正,信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖,房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到今年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致,说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。

值得注意的是,今年6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言曾点名房地产融资。他表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

此前,5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定,也对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。

地产信托占比地产行业融资比例有多高呢?中信证券研究报告指出,房地产开发资金来源多样,自筹资金和其他资金是主力,其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据,房地产开发资金来于源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金,其中自筹资金和其他资金占比最高。在房地产开发资金来源中,国内贷款占比约10%,其他资金和自筹资金占比超70%。

此外,地产信托收紧对于地产行业的影响,中信证券表示,虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。

“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业,全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变,对房地产行业投融资都存在一定约束。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞,因而今年二季度开始房地产融资收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”中信证券补充称。

房企“苦日子”来临

地产信托的进一步收紧,对于房企而言,最直接的影响就是部分房企面临融资成本可能再次提高,能否熬过这段“苦日子”变成了挑战。

“对于一些中小地产企业而言,如果熬不过这段日子,很有可能是生死存亡的时刻。”某券商结构融资部项目经理对记者表示。

7月10日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告,公司全资子公司TahoeGroupGlobalLimited在境外完成4亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌。债券期限3年。值得注意的是,此次发行的票面年息15%,每半年支付一次。债券评级为Caa1/CCC ;担保人主体评级为B3/B-。

而穆迪评级Caa1评级和惠誉评级CCC 评级均代表着债务信用状况很差,信用风险极高。

对此,上述券商项目经理对记者评价称:“下半年地产的融资成本又要被整体拉高了。”

一方面融资渠道收紧,另一方面,房企下半年债券也遭遇集中到期。根据华泰证券数据统计,2019年房地产行业境内债总到期量为4573亿元,月均到期量为381亿元。相对而言,下半年是到期量的年内高峰。需注意的是,债券实际总偿还量除了到期量之外,还包括提前兑付量和回售量。由于提前兑付和回售均具有不可预见性,实际偿还量可能比到期量更大。

而伴随着房企国内融资渠道收紧,部分房企海外融资步伐也会加快。“对于一些小企业可以转向私募等渠道融资,而大企业可能转向海外融资。”上述券商项目经理对记者称。

据华泰证券统计,2019年以来重点50家房企共发行了1580亿元境内债,1892亿元境外债,合计发债量达到3472亿元,较2018上半年明显提升。

因此,华泰证券认为,融资收紧对大部分优质房企现金流影响有限,影响更多在于未来新增投入的预期,下半年预计土地市场增速会回落,从而带动房地产投资增速下行。相对而言,融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。

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