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住房租赁市场将迎来新一轮资金支持,银行提供

作者: 理财保险  发布:2019-11-13

摘要:有机构调研指出,未来三四年时间内,中国长租公寓市场将迎来巨大发展空间,机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40%-50%。巨大的市场发展空间,驱使越来越多房地产企业与金融机构纷纷涉足长租公寓项目投资建设。 恒大研究院副院长夏磊昨日对《证券日...

核心提示:“随着中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展,受益住房租赁的行业应该是家居建材行业,因为住房租赁推全装修。”方正证券房地产首席分析师夏磊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。“在政策的大力扶持和市场进入存量时代的大环境下,租赁市场预计将迎来历史性的发展机遇。”一位不愿透露姓名的券商行业分析师指出,近期政策利好频出,多个核心城市也陆续落地政策扶持租赁市

2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。

(原标题:资产证券化或推动租赁市场大步发展)

  有机构调研指出,未来三四年时间内,中国长租公寓市场将迎来巨大发展空间,机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40%-50%。巨大的市场发展空间,驱使越来越多房地产企业与金融机构纷纷涉足长租公寓项目投资建设。

“随着中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展,受益住房租赁的行业应该是家居建材行业,因为住房租赁推全装修。”方正证券房地产首席分析师夏磊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。

随着国家大力发展租赁市场,类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时,引入社会资本以盘活存量房市场,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。

目前,国内租房市场已成为新时代的宠儿。万科郁亮宣布,“万科作为发展商的时代已经过去了,我们是为城市发展做贡献,做配套服务的角色,这更符合我们对未来行业的定位。”

  恒大研究院副院长夏磊昨日对《证券日报》记者表示,当前我国租赁市场发展迅猛,在中央和地方政府政策红利下,针对租赁住房市场的多条融资渠道拓展迅速,已打通四条主要渠道,分别是银行信贷、公司信用类债券、资产证券化和股权融资。

“在政策的大力扶持和市场进入存量时代的大环境下,租赁市场预计将迎来历史性的发展机遇。”一位不愿透露姓名的券商行业分析师指出,近期政策利好频出,多个核心城市也陆续落地政策扶持租赁市场的发展,尤其是鼓励机构运营商积极参与租赁市场,政策引导之下,预计会有较多的资源放出,租赁市场也有望迎来新一轮资金的支持。

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昔日一场引发全社会巨震的宝万之争主角,如今也终究犟不过趋势,不得不调转船头。国内房地产市场的长效机制虽然还未成型,但方向基本明朗。未来,稳住房与发展租房两条腿走路,共同构建中国房地产市场的可持续发展道路。

  谈及地产租赁金融产品的发展趋势,夏磊表示,融资渠道各具特色,发展空间不一。银行贷款2017年10月份刚起步,目前意向合作规模已达万亿元级,未来的发展空间最大。公司信用类债券受益于监管机构特设的绿色通道,预计很快有项目正式完成发行。资产证券化从2017年初以来持续创新,产品形式、融资主体和标的资产最多元化。未来公募REITs最值得期待。股权融资起步最早、融资规模近年有显著提升,龙头公寓融资门槛进入“10亿元时代”。

市场人士预计,租赁市场将率先在一线城市规模化铺开,之后再向二线、三线城市推进。存量房市场将是一线城市的主战场,而且政府有动力也有能力提供较多的租赁用地来调节市场的平衡并维持市场的稳定,在一线城市住宅用地竞争日趋激烈的环境下,租赁用地低廉的成本和政策的支持具备较强的吸引力。

租赁市场前景广阔

不过,眼下一个较为棘手的问题是,市场中大部分资本依旧驻扎于交易市场没有向租房市场转移,这也是租房市场改革所面临的困境。

  如此多的租赁金融产品,是否能真正解决租房者痛点?中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,现在的租赁金融产品,主要都是租金分期、免押金、租赁贷款。这些租赁金融产品,并不能缓解租房者痛点。一方面是因为租赁行为应是理性行为,租房者应适度消费。另一方面,银行目前提供的租赁信贷产品,可能会出现信贷资金挪用,需要银行增加对贷款者的审核。并且对于普通租赁客户来说,很难找到长租期的房源,所以银行的举措针对租赁市场目前大部分还是表态为主,实际对市场的影响不大。

国金证券认为,目前来看,国内全装修房屋占比较低,未来具备较大提升空间。根据测算,到2020年仅家装一个行业受益全装修政策就将新增6700亿元至8800亿元的市场需求。另一方面,家具和家电企业也在全装修政策的推动下,加速与地产企业合作的步伐,未来B端业务必将迎来快速增长。同时,根据租房新政相关政策,预计未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。租房新政的出台,将在一定程度上深化泛家居产业B端渠道的拓展,扩容产业相关行业的市场需求,尤其是家装领域。

根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间。

在美国,排名靠前的十大都市租赁市场中, REITs应用量远远比房地产公司多, REITs因为享受减税和低息等等政策占了很大比重。中国一线城市的国际竞争力丝毫不比美国差,巨大的房地产市场中为何结构会如此扭曲?

  分析认为,当下租赁市场的最主要问题在于供需结构紧张,特别是一二线热点城市。导致租金高位的最主要原因是租赁房源少。

国泰君安认为,租赁市场迎来黄金发展的时期,集中式长租公寓的扩张和REITs落地的提速将带来两条主要投资路径:第一,布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势,是市场的有力竞争者,将最大程度的受益于租赁市场的规模化发展。第二,政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持,REITs出台有望进一步提速,向房地产资产管理业务转型的公司将受益此进程,受益公司为嘉宝集团。以REITs为代表的金融产品的创新将极大推动租赁市场发展,解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题,突破现阶段阻碍长租公寓发展的一大瓶颈。

同时,我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说,相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁市场未来的增长空间。

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  中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈昨日对《证券日报》记者表示,在地产租赁金融产品的支持下,涉足租赁的企业,可以有效获得资金,增加房源供应量。因此,地产租赁金融产品对当前租赁市场的发展具有重要意义,可以有效推进租赁市场建设。

“面对长租公寓这片万亿元蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、 保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。”夏磊指出,租赁业务受益于政策鼓励,在融资、房源上将有长足发展,建议关注具有如下特征房企:首先是资金实力强;其次是租赁运营经验丰富;再次是拥有低成本优质房源。

此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。

优帕克市场研究中心指出,根本原因在于国内租房市场正在逐步走向金融化。从最近的情况来看,政府力量、市场力量都在大力创新探寻破冰道路。按照现今的市场价格而言,1%—2%的租售比的确难以吸引资本,但经过各种资产证券化的辅助后,利润空间能够被放大几倍甚至十几倍。这就为吸引资本创造了利润空间。

  夏磊表示,在政策扶持和房地产从增量进入存量时代的大背景下,租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。租赁金融产品,给租赁行业带来巨大的增量资金,推动长租公寓项目迅猛发展,在租赁房源供给、租赁服务提升、租赁观念改变上会有所推动。

方正证券的研究报告也指出,我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源供给不足,且租赁市场乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁市场GMV有待大幅提高,租赁市场未来发展空间可期。

为此,资产证券化成为了打破局面的一次尝试。今年10月20日,中国首支美元基金的权益型类REITs “渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行;同月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,这是国内首单央企租赁住房REITs。

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公寓产品证券化提速

优帕克集团的市场研究中心负责人认为,长租公寓一直以来的痛点是盈利空间。资产证券化可以成为解决项目资金流动性弱、盘活资产的重要手段。国内目前还没有正式的REITs落地,取而代之的是许多类REITs、ABS和CMBS产品。但随着相关政策和法律的完善,REITs很有可能成为解决长租公寓资金难题。

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不过,虽然我国租赁市场前景广阔,但也面临诸多问题。例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说,市场整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房市场普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一。

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此外,除大型房企自有资金较为充裕外,新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资,或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品,以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

住建部政策研究中心主任秦虹在最近新派公寓的上市敲钟仪式上的讲话也肯定了这种思路,秦虹表示,“发展租赁住房类REITs有利于形成租赁机构多元化的金融结构,降低融资成本,有效盘活租赁住房资产,扩大住房租赁供给。”

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示,“租赁市场不能仅仅依靠房企的大规模投入,还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持,也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠,共同发力以求成就”。

任何市场的发展都离不开资本供血,而资本逐利是天性。高效引导资本的良方就是资产证券化,有盈利的市场一定会有资本前来追捧。

实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持,如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持;另一方面,鼓励融资工具创新,如不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。

同时还指出,监管法规的跟上也是不可缺失的因素。租房市场需要的是稳定长期发展,而不是资产泡沫式的短期狂欢。

而2017年12月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出,该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放特性,进一步推动了不动产证券化的突破创新。

新豪天地,未来,在中国随着像优帕克服务式公寓品牌和美国的EQR等各种规模类型的崛起,更多的长租公寓品牌加速入局这个市场。优帕克市场研究的相关人员称,资产证券化不应该成为简单的融资工具,而应该是社会投资人分享资产价值增长的新模式。中国有4万亿潜在租房市场,REITs规模完全有可能与美国相媲美。长租公寓在国家政策以及市场需求的推动下将会迎来巨大的发展,未来基于消费者的品牌价值与产品体验打造,以及基于资产价值的金融模式创新将是租房市场发展的新引擎。

旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。

据装一网获悉,REITs最早于20世纪60年代的美国推出,产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点:公开性、透明性、流动性好;较高的收益水平;稳定且高额的分红收益;稳健的财务杠杆。

目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新,权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域,可以大大改观原有的政府投资能力的约束。

投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。

龙头房企加码租赁市场

而对于大型房企来说,住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目。

同时,由于相关会议明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,作为大型房企转做租赁领域,势必会在土地、融资等各方面得到大力支持,从而有效降低成本,并有望成为这些企业的另一个利润增长点。

实际上,?面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。有业内人士也透露,目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足其中。

值得注意的是,2017年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张。在城市选择上,百亿级企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线核心城市。其中,上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多,这三个城市品牌数占比达41.2%,集中度较高。

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