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40家房企融资创16个月新高,重庆房企春季

作者: 理财保险  发布:2019-07-23

每经记者:包晶晶 每经编辑:陈梦妤

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在规模效应仍然是市场主旋律的背景下,尤其是在下行期,许多企业抓紧机会拿地忙布局,以期能把握好“弯道超车”的好时机。

“目前的楼市只能说恢复了一点元气,说小阳春有点牵强,起码不像我们想象中那么坚挺。”

阳春3月,关于房地产市场“回暖”的消息频现,不仅北京、上海等一线城市的楼市出现“小阳春”,无锡等热点城市的土地市场再现抢地现象,而且典型房企的融资总额也现大规模反弹。

随着3、4月份天气转暖,多地楼市“回暖”信号频现。据统计,北京、上海、深圳等一线城市3月二手房成交量均创出新高。部分城市新房出现量价齐升现象。此外,土地市场也开始活跃。专家指出,3月楼市“小阳春”的出现由多种因素造成,未来楼市走向需看信贷情况。 多种因素促成“小阳春” 根据多家机构的数据统计,3月份北京市二手住宅网签量达16051套,环比上升163.5%;上海二手住宅网签量为25931套,环比上升142%;深圳二手住宅成交4551套,环比上升127.9%。此外,深圳市房地产信息平台日前公布的数据显示,3月份深圳新建商品住宅成交3088套,环比增加141.44%。此外,根据中金公司发布的报告,3 月份60 城新房销售面积和销售均价分别同比增长12%和10%。 部分一线城市的二手房交易量上涨,诸多城市的新房销售面积量价齐升,这是否意味部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情? 同策研究院总监张宏伟对《上海金融报》记者表示,楼市“小阳春”确实出现了,背后可能有四个原因。一是价格“让步”。“这次的楼市‘小阳春’更多体现在‘量’,而非‘价’。上海、深圳、厦门、成都等少数几个城市3月份的交易量较为可观,但多数东部城市的交易量上升是基于价格上的让步。通过主动或是被动的价格回调而导致的交易量表现较好,由此出现了交易量的‘小阳春’。”二是从市场预期角度看,大家普遍认为现在的房地产市场处于底部,是比较好的购房窗口期。所以现阶段,大家都开始抓紧时间购房。三是出现“小阳春”的个别城市还有旧城改造因素的推动,推升了需求。四是有连续五年社保缴纳证明或纳税证明的人,当他们具有购房资格后,也会有购房需求的释放。 不过,北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军以北京的二手住宅网签量举例,认为这样的数据并不能说明楼市的火爆。“即使北京每个月都有1.6万套二手住宅的网签量,一年大约20万套,加上一手新房10万套,一整年的住宅销售量也只有30万套。这30万套住宅与北京市2200万人口、900万户家庭结合起来看,只占3.33%,相当于北京市的家庭每30年才能改善一遍住房条件,因此,这个数字并不‘大’。”李战军告诉《上海金融报》记者。 中原地产首席分析师张大伟认为,3月份部分城市的住宅交易数据上涨幅度较大,但只把3月份的数据进行环比和同比来看涨幅是片面的。因为同比的去年3月恰逢市场低迷,而环比的今年2月又恰逢春节月。但他也指出,楼市“小阳春”确实出现了,原因在于很多之前价格下调的城市最近信贷相对宽松,以及多个城市放松调控所致。 住宅用地溢价率上行 除楼市外,土地市场也表现活跃。近日,无锡市出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。3月下旬以来,部分城市土地市场相比1—2月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。根据中金公司研报统计,3 月300 城居住用地平均溢价率上行至24%(1-2 月为10%),土地流拍率降至1%。 李战军指出,土地溢价率上升属于常态。虽然去年下半年有很多土地遭遇流拍,溢价率也有所下降。但这部分土地中,大多数是自持性土地或者保障性住房土地等,溢价率上不去。但整体上看,去年土地出让仍创了新高。国家财政部发布的信息显示,2018年全年土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%。 张宏伟指出,大部分二线城市楼市交易量回升也与最近土地市场的回暖有关,土地市场回暖对楼市交易量和房价也有一定传导作用。 楼市走向取决于信贷 对于后市楼市走,张大伟认为很大程度取决于信贷同比数据。数据显示,中国2018年12月份新增信贷9281.46亿元,同比增60.87%;2019年1月份新增信贷35668.36亿元,同比增32.84%;2月新增信贷7641亿元,同比减少25.08%。“只要信贷涨幅在15%以上,房价就不太会跌。而过去的一季度信贷上涨,是出现市场波动的核心原因。”张大伟指出,“量”在“价”前,“量”活跃了,“价”就会涨。在成交量复苏的当下,未来楼市的价格会如何走,可以看2-3季度的信贷宽松程度。如果未来1-2个月降准,市场将出现火爆场面。如果未来2个月信贷比一季度收紧,市场将不会出现过于火爆的情况。 随着上市银行年报不断披露,银行对房地产贷款的情况也有所显现。据统计,已披露年度业绩并披露房贷数据的上市银行2018年末涉房贷款余额合计28万亿元,在总贷款中的占比接近32.7%。其中,个人房贷总额近23万亿元,较年初增长15.6%;对公贷款项下房地产行业贷款余额也接近5.4万亿元,较年初增长16.2%。具体看个人房贷,部分国有银行仍然是房贷大户,无论是房贷余额还是增量,都在国内银行中排名居前。其中,建行去年末房贷余额在总贷款中占比高达35.1%,继续排名第一;邮储银行、农行的房贷占比也分别达33%、30.7%。 涉房贷款增长也呈现两大特征:一是,虽然个人房贷增速继续下滑,但仍在银行信贷投放中占据重要地位。33家上市银行房贷增量在全行贷款增量中的占比高达37.5%,高于2017年。二是,虽然房企融资渠道收紧似乎已成既定事实,但去年上市银行房地产行业贷款总额逆势增长,增量甚至高于2017年。 国家发改委积极推动城镇就业的农业转移人口落户 本报4月8日讯4月8日,国家发展改革委发布《关于印发2019年新型城镇化建设重点任务的通知》,积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100 万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。 这项政策的发布会对房地产市场产生何种影响?同策研究院总监张宏伟认为,该项政策的利好主要针对一些中小城市,这部分地区的房地产市场可能会受到一些影响。但大城市的落户,原则上没有放开。而且房价也处在较高的位置,落户不会那么容易。所以该项政策对大城市的房地产市场不会产生影响。

今年前4月,大中型房企销售额普遍上涨。与此同时,重庆房企纷纷开始忙着“抢收”。wind数据显示,截至今年一季度末,重庆市住宅销售累计值达936.78亿元。

央行4月12日公布《2019年一季度金融统计数据报告》及《2019年3月末社会融资规模存量统计数据报告》,一季度住户部门贷款增加1.81万亿元,其中短期贷款猛增4292亿元创历史新高,中长期贷款增加1.38万亿元。

继2月环比下跌四成回到2018年水平后,3月40家典型上市房企完成融资总额环比大涨超8成,突破了1000亿大关,不仅超过了今年1月创造的近一年新高,而且创出16个月新高。

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同时,一季度社会融资规模增量累计8.18万亿元,同比大增2.34万亿元。值得注意的是,3月份单月新增社会融资规模2.86万亿元,比上年同期多1.28万亿元。

融资总额的大幅上涨,是否意味着房企融资环境宽松了?土地市场会全面回暖吗?

图/摄图网

远超预期的金融数据能否支持楼市全面反弹的结论?同策咨询研究中心总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示:“社融的数据增加,某种程度上给房企在正常开发贷和融资需求上提供了积极的大环境,但楼市小阳春还很难说百分百确立。”

接受券商中国记者采访的业内人士认为,最近房企融资环境比去年4季度略有宽松,大家拿到钱后,在土地市场也有明显表现,部分二线城市抢地现象再现,溢价率上升。不过,全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大。

另一方面,房企的拿地“播种”的热情也开始恢复,土地市场延续了一季度的热度。截至5月20日,重庆土地交易已达37宗。

楼市全面回暖仍有变数

40房企融资总额环比大涨85.25%

江北嘴财经认为,随着投资热情的恢复以及融资环境的改善,未来房企或将在土地市场投入更大的精力。

在今年前两个月住户部门短期贷款减少3亿元、中长期贷款增加9195亿元的基础上,3月份单月短期及中长期贷款增加显着。

同策研究院的最新数据显示,3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关,创16个月新高。

房企“抢收”忙

“一般中长期贷款跟房地产是密切相关的。从研究的结论来看,住户部门贷款中,住房贷款占中长期贷款的70%~80%。而短期贷款用途比较多,不能简单判定与房地产有关。”张宏伟指出。

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江北嘴财经注意到,虽然今年的楼市“小阳春”成色并不充足,但今年以来,拥有较大市场占有率的品牌房企,取得了不错的销售业绩。

事实上,一季度重点城市新房成交面积整体同比下降,直到3月份,热点一二线城市才有所回暖。

来源:同策研究院

中指研究院数据显示,今年前4月,房企销售额超过百亿的企业均值为388.96亿元,头部效应日趋明显,碧桂园、万科销售额超2000亿,其中碧桂园销售额高达2380亿元;恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家,房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。

据中指数据系统初步估算,2019年一季度,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米,同比下降4.4%。

与2月相比,3月的融资笔数、融资总额都创下了历史新高,除中期票据总额有小幅下降外,其余的各种债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%。

重庆房企前4月的销售业绩与全国的趋势基本一致,龙头企业占绝对优势。

进入3月,由于房企推盘意愿明显加强,同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下,购房者预期有回温迹象,市场成交规模随之回升,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成,同比增长6.3%。

数据显示,3月债权融资额为985.15亿元,环比上涨78.49%,占房企融资总量的96.19%:

江北嘴财经查询到,今年1-4月,融创、金科、万科、龙湖、恒大、保利、旭辉、华润、金辉、两江置业进入成交金额的TOP10,TOP10成交总额达583.09亿元。其中,融创位列第一,成交金额突破100亿,达108.7亿元;金科、万科、龙湖、恒大等房企的成交金额也突破50亿元。成交体量上,融创、金科、龙湖、万科、恒大分列前五,分别达111.47万方、96.93万方、59.94万方、59.83万方、49.43万方。从4月单月的销售规模来看,中骏以11.2亿元的销售金额进入前十榜单。

但即使3月份有些回暖,也未必符合想象中的小阳春。张宏伟分析,例如厦门,主要是因为年前限签的原因,有些成交后置到春节后网签,导致3月份成交数据回升;而类似武汉、南昌等城市,则是郊区刚需盘去化较好、市中心高价盘卖不动;一线城市上海也有此类情况,卖得好的也是限价楼盘,其他项目也认筹率一般。

其中,第一名是公司债融资,386.40亿元,环比小幅上涨6.37%,占比37.73%;

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“由此分析,一季度以来销售较好的项目多少有些特殊原因。即便是杭州万人摇号的项目,也都有价格方面原因,开发企业资金面紧张,为了加速回款,不管是主动还是被动选择以价换量。剔除这类因素的话,其实市场销售并不乐观。”张宏伟认为。

第二名是其他债权融资324.9亿元,环比大幅上涨464.84%,占比31.72%;

图/江北嘴财经

土地溢价率回升 区域分化明显

第三名是信托贷款融资158.64亿元,环比大幅上升382.04%,占比15.49%;

业内人士分析指出,规模效应仍是当前市场的主旋律。此外,随着楼市调控政策持续深入,以及4月的楼市退热,今年房地产市场反弹的动力略显不足。预计未来房企会继续在市场中“抢收”,但由于买家观望情绪加剧,企业全年交易规模很难有大幅攀升。

一季度,全国土地市场呈现出新的变化。在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下,一线城市宅地成交规模同比增长,部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象突出,回暖迹象初显;三四线城市住宅用地成交规模则明显下降。

第四名是境内银行贷款74.81亿元,环比上涨67.21%,占比7.30%;

囤地“播种”

溢价率方面,一季度全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%,较去年同期下降7.6%,较去年四季度提升8.1%。从重点城市来看,一季度尤其是3月份,合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场现明显回暖,成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

第五名是中期票据40.40亿元,环比下降24.51%,占比3.94%;

在房地产开发行业,企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节,而是在土地市场上。

据媒体报道,3月下旬以来,全国住宅地块合计成交55宗,溢价率低于20%的只有17宗,有19宗溢价率超过40%,其中5宗溢价率超过100%。

委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。

据悉,2017年资管新规之后,融资端被限制,房企发债融资的脚步一再放缓,这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货。2019年,土地市场烽火重燃,房企拿地热情被全面激活。

张宏伟坦言,楼市表现差异性仍然很大,长三角、珠三角土地市场已经出现回暖,但天津、武汉等城市还出现流拍,广大中西部市场也仍然在调整中。

另外,股权融资金额为39.05亿元,占总融资金额比重为3.81%,主要来自境内再融资总额的提升。

龙头房企借规模与融资优势,不断扩充自身在市场的触角。江北嘴财经查询Wind发现,截至5月20日,今年已有52家房企在补充土地库存,交易土地6054.67万方。其中,碧桂园、绿地、融创、恒大、万科分别以135宗、77宗、68宗、62宗、58宗的拿地数量,分列前五;土地交易总价分别为567.83亿元、154.34亿元、701.15亿元、174.7亿元、438.16亿元。

中原地产首席分析师张大伟则认为,3月份成交的无论是二手房还是新房,肯定在4月15日还没有完成贷款。归根结底还是先信贷增加、后楼市升温。房地产企业也感受到了这一点,拿地的意愿在明显加强。

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中原地产研究中心统计显示,截至5月20日,全国50大热点城市年内合计卖地收入1.37万亿元,同比上涨9.3%。其中,48个城市卖地收入超过100亿元,杭州卖地总金额达1129亿元,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市卖地总金额均超过300亿元。

房企融资环境略有宽松

图为2019年2月、3月典型上市房企融资情况对比,来源:同策研究院

重庆的土地市场同样“热闹”。

数据显示,在融资环境略有改善和资金需求不减的背景之下,一季度房企密集融资,整体融资成本继续降低。

其他债权融资总额创新高,环比大幅上涨464.84%,成3月最大亮点。主要有几笔大额债券发生,其中最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券,其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。

江北嘴财经统计发现,截至今年5月20日,重庆房企已拿地37宗。其中,主城区29宗,区县8宗。今年三月,重庆出现房企拿地的小高峰,达15宗。在各房企的布局上,金科以总价49.01亿元拿下8宗土地,成为在重庆拿地数量最多的房企。除金科以外,融创、中铁建、万科在拿地上,投资均超过20亿元,分别为44.7亿元、28.6亿元、23.64亿元。

同策咨询研究院发布报告称,2019年一季度房企融资总额创新高,40家典型上市房企仅3月单月融资总额突破千亿大关,轻松超越今年1月创造的近一年新高后,再次创出16个月新高。

值得注意的是,3月整体融资成本在3%-7%之间,最高融资成本仅8.625%,与往期的百分之十几的融资成本相比,下降趋势明显。

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张宏伟分析,一方面,春节过后房企的融资环境有所改善,企业发债金额有所增加,另一方面也允许企业借新还旧缓解资金面压力,但是原则上一些杠杆例如拿地配资仍然被严控,目前来看还是一种正常合理的类似“定向宽松”的表现。

房企融资环境略有宽松

图/江北嘴财经、wind

也有市场人士认为,当前房企融资环境只能谈得上“略有宽松”,且2019年起企业进入偿债高峰期,各方面资金压力仍较大,这也是全国土地市场未能持续全面回温的原因。

3月融资总额的大幅上涨,是否意味着房企融资环境有放松趋势?

江北嘴财经认为,在高销售下,房企库存规模和去化周期都有所下降,因此企业积极拿地,以充实“粮仓”。同时,供应量的回升也带动了土地交易。

上海易居研究院专家委员会主任庞元指出:“小阳春行情是否可以持续,关键看今年4月和5月的表现。近期的楼市数据,部分是支持这个判断的,部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看,包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体,既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据,又要研究各类政策调整背后的信号意义,这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。

同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时表示,现在房企融资环境确实宽松了一点,第一是正常的开发贷都能做了,去年四季度可能还有额度限制;第二是从资本市场环境来讲,应该是允许借新还旧的,整个资本市场的环境比去年四季度宽松了一点;第三是融资的规模在增加,利率在降低。

事实上,市场真正爆发是在四月。同策研究院数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。在供应量增加的背景下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。

张大伟则认为,核心还是看信贷政策的宽松程度,另外最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,还有非普通住宅的认定标准。这几项政策一旦变化,市场将出现明显反弹。

“从去年11月开始,开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多,近几个月的融资额度较高,也使开发商资金面得到缓解。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者说,目前可以说房企融资环境略有放松,因为去年以来多次降准后,整个国内货币政策总体是趋松了,但中央还是强调是定向宽松,向实体经济和小微企业放松为主,房地产的融资从政策口径来看目前是没有放松的,但是多次降准后整个金融体系的钱多了,对开发商的融资也有局部放松。

资金推动

热点城市土地竞拍热度回升

作为房企的“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响深远。

房企资金压力缓解后,土地市场也有明显反应,近期部分二线城市土地市场开始回暖。

其实,从目前土储总量看,房企难言缺地。克而瑞数据显示,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家,千亿阵营的后续储备依然充足。

据中原地产监测,4月3日,无锡市出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。其中,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。

那么,在有充足粮草加持的情况下,房企为何依旧强力“补血”?

中原地产的数据还显示,3月下旬以来,部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,溢价率上升。3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗,溢价率低于20%的只有17宗,有19宗溢价率超过40%,其中5宗溢价率超过100%。

据了解,2018年,融资一度是房企的大难题,在房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧,穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等金融政策下,房企一度面临融资“生死劫”。进入2019年,央行两次降准释放流动性,也为房企融资提供了更多机会,开发商的融资动作频频,大额融资明显增加。

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同策研究院统计数据显示,1-4月,40家典型房企融资总额达3211.71亿元,同比增加545.63亿元,增幅20.46%。仅从4月来看,40家典型上市房企完成融资金额753.62亿元。

中国指数研究院的数据也显示,3月份,合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场明显回暖,成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升,全国300个城市住宅用地流拍宗数占比下降至1.8%,为2018年以来单月最低水平。

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中原地产首席分析师张大伟表示,在融资压力有所缓解下,部分企业再次开始进入土地市场抢地,2018年土地市场因为持续的调控为明显降温,部分企业拿地较少,而在最近降准后市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场,特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃,溢价率上升迅速。从拿地企业看,以中型房企为主,包括苏州等城市出现了地方国企的积极拿地,在房地产市场竞争中,龙头房企逐渐放缓规模扩张,但中小型房企继续加大规模扩张,成为了最近拿地市场的主力。

图/Pexels

易居研究院研究员王若辰也认为,3月热点二线城市地价反弹明显,一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面的好转。另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市的转移,同时一线城市供地量又较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。

在融资环境相对宽松的情况下,房企资金压力有所缓解,拿地意愿随之逐渐恢复。同时,开发商的非理性竞买,也造成了溢价率上涨。

“大家拿到钱之后在土地市场上有所表现,最近热点城市土地市场开始回暖。”张宏伟预计,房企融资的宽松应该会持续几个月时间,接下来土地市场回温的特点有可能会更加明显。

Wind数据显示,4月份土地市场的溢价率保持了自2019年开年以来的上涨趋势,在100大中城市中,4月成交土地溢价率相比上月再增6.67个百分点,上升至23.16%。

不过,中国指数研究院则认为,全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大,三四线城市降温态势已现,但一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,获得更多企业侧重,土地市场将保持一定热度。

专家指出,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的可能性不大。因此,江北嘴财经认为,即便是土地市场延续回暖,但也切勿盲目追高,若面粉贵于面包,将给企业带来运营风险,企业投资布局仍需谨慎。

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