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行稳致远,加速资源整合

作者: 股票基金  发布:2019-10-01

销售亮眼,前三季度签约金额超2000亿。

2017年销售高增39.9%,量价齐升;1月签约销售81.1亿元,同比增7.2%。

2017销售高增奠定业绩基础,2018首月开局再创佳绩

三季报业绩超预期,归母净利润同增126%

    9月签约面积155.7万平,同比 1.5%;签约金额219.9亿元,同比 9.2%。前三季度累计签约面积1501.3万平,同比 27.2%;签约金额2081.6亿元,同比 32.2%。

    2017年公司销售金额1408亿元,同比增长39.9%;销售面积766.7万平方米,同比增长16.5%;全年销售均价1.84万元/平方米,同比上涨20.1%。2018年1月公司签约金额81.1亿元,同比增长7.2%,可售资源丰富保障销售持续增长。

    2017年公司销售面积3595.2万平方米,同比增长30%;销售金额5298.8亿元,同比增长45%;销售高增为后续结算提供较强业绩确定性。2018年1月实现合同销售金额679.8亿元,同比增长41.3%,再创佳绩。

    1-9月营收168.6亿元,同比 42.3%;归母净利润19.9亿元,同比 125.6%。归母净利润大幅增长的主要原因是:销售毛利率37.4%,较去年同期提高13.2个百分点。

    拿地持续发力,土储布局均衡精准。

    2017年拿地翻番,持续深耕一二线,土地成本管控合理。

    2017拿地面积/销售面积为1.37,地产开发稳健扩张

    销售良好,拿地积极,聚焦热点二线及强三线

    截至17H1待开发面积7045万平,充分满足2-3年的开发需要;布局以北上广为核心的大都市圈、中西部省会(重庆、太原、武汉等)及强三线(衡水、茂名、莆田等),其中一二线城市面积占比约68%。9月拿地权益建面270.2万平,占签约面积的比重为174%。

    2017年土储新增建面1060万平方米,同比增长99%;拿地面积/销售面积比值为1.38,扩张积极;新增项目总地价917亿元,同比增长130%(权益投资额595亿元,同比增长255%);拿地金额/销售金额比值为65.1%,为历年最高;平均楼面地价8648元/平方米,同比上涨15.5%。

    2017年公司累计新增土地储备建筑面积约4913万平方米,同比增长约60%(其中权益面积3128万平,同比增长42%);拿地面积/销售面积比值约为1.37,地产开发稳健扩张。2017公司土地权益投资额约1958亿元,同比增长约35%;2017新增土储平均楼面地价(权益口径)约为6258元/平;2018年1月公司新增权益建面115.5万平,平均楼面价6107元/平,略低于2017年平均水平。公司土地储备充足,土地获取成本稳中有降。

    1-9月合同销售面积约546万平方米,同比 29%;销售金额约749亿元,同比 65%。公司通过招拍挂、收购、合作等方式扩充土储,Q3新增土储建面约719万平,总地价约164亿元,占销售面积和销售金额的比重分别为376%和63%。按拿地金额计算,新增土储主要分布在合肥、重庆、杭州等热点二线及孝感、嘉兴等强三线。

    并购合作积极,万亩旧改协议面积预留拓展空间。

    一二线土地投资额占比88%,新进入重庆、海口、太仓、惠州等城市。

    物流地产加速布局,商业地产持续收购扩大规模

    自持商业加速扩张,受益三四线消费升级

    7月与武汉地铁集团签订战略合作协议,打造地铁小镇项目;8月基本完成收购中航地产下属项目20个,建面约910万平。此外,公司在广州“三旧”改造市场中拥有超万亩协议改造面积。

    2018年1月新增建面13.4万平方米,总地价11.3亿元,平均楼面地价8397元/平方米,与去年全年相比有所降低,成本管控合理。

    1月23日公司公告私有化普洛斯交易完成,公司拥有21.4%股权,成为单一最大持有人。物流地产业务规模快速扩张,2017年公司共获取物流地产项目36个,新增权益建面约248万方,总投资金额约35.6亿元。1月5日公司联合旗下商业平台印力集团83.65亿元收购凯德集团20家购物中心。至此印力在全国持有及管理的商业项目数量约120家,管理面积1000万平方米,资产规模逾800亿。公司通过收购印力集团和凯德购物中心,加速资源整合,进一步扩大公司商业地产规模。

    1-9月租金及管理费收入5.6亿元。Q3新开业吾悦广场2座(镇江丁卯吾悦、长春吾悦),出租率均达100%;累计已开业吾悦广场14座,平均出租率97.7%。公司自持商业主要布局长三角热点三四线城市及成都、海口等省会城市的核心地段,有望受益于三四线消费升级。

    央企融资优势显著,首单CMBS 利率创同类最低。

    预收高增,财务稳健,多元化融资降低成本。

    12个月目标价42.5元,上调至“买入”评级

    12个月目标价24元,上调至“买入”评级

    截至17H1有息负债综合成本4.75%,其中新增银行贷款平均成本4.66%优势明显。9月注册200亿超短期融资券和中期票据;同时发行首单CMBS 募资35.3亿元,利率4.88%创同类产品最低,有效盘活存量资产。

    2017Q3公司预收账款增速远高于营收增速,18年业绩有保障。持有货币资金333.41亿元,完全覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债;净负债率40%处于行业低位,尚存加杠杆空间。拓展多元化融资渠道,降低资金成本,2017H1综合融资成本4.48%。

    公司2017年销售金额同比增长约45%超预期,2018年首月销售再创佳绩,上调2017/2018/2019年营收分别为2992/3985/4923亿元(原为2898/3355/3890亿元),上调归母净利润分别为280/360/433亿元(原为257/298/348亿元),上调EPS分别为2.54/3.26/3.93元(原为2.33/2.70/3.16元)。综合考虑给予相对估值2018年PE13倍,12个月目标价42.5元,上调至“买入”评级。

    公司毛利率提升明显,三季报业绩超预期;我们上调盈利预测2017/2018/2019年营收分别为393/476/576亿元,归母净利润分别为45/58/72亿元,EPS分别为2.00/2.55/3.20元。公司大幅扩充土储和自持,规模扩张态势明显;给予相对估值2017年12倍PE,12个月目标价24元,上调至“买入”评级。

    目标价维持12个月12.5元,安全边际显现,上调至“买入”评级。

    “外拓”战略扩大物业管理规模,合约服务面积突破4亿平。

    风险提示

    风险提示

    预测2017-2019年EPS 为1.25元/1.48元/1.78元,综合考虑给予相对估值2017年10倍PE,维持12个月目标价12.5元。公司基本面稳健向好,前三季度签约金额与去年全年基本持平,拿地持续发力聚焦一二线,积极拓展项目频签合作协议,我们长期看好公司未来发展;近期股价回调明显,安全边际显现,上调至“买入”评级。

    2017年底金地物业合约服务面积突破4亿平方米,覆盖全国百余大中城市。截至2017中期,物业管理收入8.25亿元,同比增长14.8%。“外拓”战略发力,金地物业先后签约中原地产、信达集团,积极整合产业链资源、开展合作经营。

    房地产调控时间过长导致销售不及预期;利率提升导致公司负债成本提升;物流地产/商业地产板块资源整合后经营情况不及预期。

    房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;自持物业建设进度及招商租赁情况不及预期。

    风险提示。

    12个月目标价15元,上调至“买入”评级。

    项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期。

    公司积极扩张,销售高增,我们预测2017/2018/2019年EPS 为1.50/1.74/2.05元(原为1.42/1.56/1.72)。综合考虑给予相对估值2018年9倍PE,12个月目标价15元,上调至“买入”评级。

    风险提示。

    一二线城市预售证获取不及预期;利率提升导致公司负债成本提升。

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