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降租金换消费的,西安六月人均住房租金836元

作者: 房产中心  发布:2019-11-05

  如果以低于一定市场价的房租租到房子,节省下来的房租用以消费支出,这样的租住方式对你有吸引力吗?

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最近房屋租金成了讨论的热点。记者了解到,易居房地产研究院近日发布的报告显示,全国50个样本城市中超过7成房租偏高,西安的房租收入比为28%,排在全部50个城市的第30位,房租相对较高。也就是说,相当于租房者近三成收入交了房租。

  记者调查发现,当前部分住房租赁企业正在试水以租金为基础现金流、以消费为推动力,实现“以租金换取消费”的新型租赁模式。与此同时,北京、深圳等一线城市近期却出现部分机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象,“以租金换消费”的药方能让攀升的房租凉下来吗?

降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉?

76%的城市房租收入比偏高

  降低租金换消费,租赁住房运营商目的何在?

新华社北京8月28日电题:降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉?

近日,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场,并选取12个城市作为首批住房租赁试点。

  上海地产集团打造了租赁住房运营服务品牌“城方”,通过国企混合所有制模式,引入职业经理人管理制度,探索专业化、市场化运作机制。上海地产集团上海城方租赁住房运营管理有限公司执行董事、CEO郑华告诉记者,“城方”未来以会员制提供服务,将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分,在相关平台上按规兑换,消费越多可抵扣租金也越多。

新华社记者高洁、郑钧天

哪些城市住房租赁需求旺盛?哪些城市租金较高呢?易居房地产研究院上周末发布的《全国50城房租收入比研究》报告对这12个租赁试点城市和另外38个常住人口大于户籍人口的样本城市,从房租收入比的角度进行调研,结果显示:有38个城市房租收入比偏高,占全部城市的76%。北京、深圳、三亚和上海超过45%,属“房租严重过高”城市。换句话说,在上述四个城市租房花费,需要租房者付出近一半的收入。

  从去年至今年8月,上海地产集团租赁住房业务在上海6大核心区域布局20个项目,除了市场受让的10幅租赁住房用地之外,还有存量盘活以及优化改造项目。10幅受让地块计划2018年年底前全部开工,两个存量盘活更新项目样板房已落成,预计年底前达到入住条件。按计划,2020年全部建成后可供应2万余套租赁住房。目前上海建工、上海城投等十多家企业与“城方”达成合作意向,并会将房源推给市场自主选择。

如果以低于一定市场价的房租租到房子,节省下来的房租用以消费支出,这样的租住方式对你有吸引力吗?

报告所说的房租收入比,是指个人租房租金费用和个人可支配收入的比值,由人均住房租金除以城镇居民可支配收入得到。

  “想打造不太一样的小区,未来我们提供的租赁小区既是小区也是社区,更是创业孵化区,最终目标是通过专业化、市场化机制,稳定租金、提振消费、服务人才,培养适合中国的租赁文化和生活方式。”郑华透露,现阶段高房价、高租金对本该是城市发展动力的青年群体挤出效应明显。希望通过以租赁住房为载体,努力发挥市场的稳定器、压舱石作用,以更合理的生活成本,提升更高的消费能力。

记者调查发现,当前部分住房租赁企业正在试水以租金为基础现金流、以消费为推动力,实现“以租金换取消费”的新型租赁模式。与此同时,北京、深圳等一线城市近期却出现部分机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象,“以租金换消费”的药方能让攀升的房租凉下来吗?

从房租收入比的“分子”来看,北京、上海、深圳3个城市的人均住房租金都高于2000元/月。而三亚6月份人均住房租金是1254元,在“分子”上低于杭州、广州、厦门和南京,但房租负担却更重。“这可能是三亚的居民收入水平要低于东部沿海城市,并且有很多房产被用于投资和承租,并非刚性住房需求。”有熟悉海南楼市的人士表示。

  降租金促消费的“算盘”打得响吗?

降低租金换消费,租赁住房运营商目的何在?

有观点指出,如果租房者的开销占收入比例太大,生活的幸福感就会缩小,有人将这个比例称为“房格尔系数”。易居报告认为,从50城房租收入比排名看,苏州、宁波、无锡、沈阳、银川、呼和浩特由于租金相对便宜,且人均可支配收入相对较高,虽然租房“幸福感”较强,但也需要防范未来可能出现房租过快上涨的风险。

  业内人士认为,高企的房价和租金收入比,附带了存量不动产的资源浪费和大量的空置房屋等问题。稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入,这三者之间的平衡是构建租购并举的住房制度、保障全体人民住有所居的必要条件。

上海地产集团打造了租赁住房运营服务品牌“城方”,通过国企混合所有制模式,引入职业经理人管理制度,探索专业化、市场化运作机制。上海地产集团上海城方租赁住房运营管理有限公司执行董事、CEO郑华告诉记者,“城方”未来以会员制提供服务,将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分,在相关平台上按规兑换,消费越多可抵扣租金也越多。

西安房租收入比28%

  亿翰智库预测,到2023年上海居民人均可支配收入预计为10万元,人均消费支出为6万元,上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元,房租收入比保守估计为45%,实际或超50%。亿翰智库研究总监张化东分析认为,到2023年,上海房租收入比每降低10%,将拉动消费增加700亿-850亿元。

从去年至今年8月,上海地产集团租赁住房业务在上海6大核心区域布局20个项目,除了市场受让的10幅租赁住房用地之外,还有存量盘活以及优化改造项目。10幅受让地块计划2018年年底前全部开工,两个存量盘活更新项目样板房已落成,预计年底前达到入住条件。按计划,2020年全部建成后可供应2万余套租赁住房。目前上海建工、上海城投等十多家企业与“城方”达成合作意向,并会将房源推给市场自主选择。

“房租相对较高”

  郑华认为,5年后,若房租收入比能下降10%,上海一年能撬动约850亿元的总消费额,那么从中就可以产生约30%的毛利率,这是一笔非常可观的数字。因此,相关方应探索如何把租房群体在减掉住房开支后的可支配收入提高上去,满足大家追求“美好生活”的多元化需求,让租赁群体在安居宜居中去为社会做更多贡献。

“想打造不太一样的小区,未来我们提供的租赁小区既是小区也是社区,更是创业孵化区,最终目标是通过专业化、市场化机制,稳定租金、提振消费、服务人才,培养适合中国的租赁文化和生活方式。”郑华透露,现阶段高房价、高租金对本该是城市发展动力的青年群体挤出效应明显。希望通过以租赁住房为载体,努力发挥市场的稳定器、压舱石作用,以更合理的生活成本,提升更高的消费能力。

属于“房租相对较高”的34个城市房租收入比在25%-45%之间,西安位列其中,但排名相对靠后。数据显示,西安房租收入比为28%,相当于租房者近三成收入用于交房租,排在全部50个城市的第29位。6月人均住房租金为836元,排在全部50个城市的第30位。

  山东大学社会学教授王忠武认为,租房群体对租金很敏感,核心区租房者往往因为收入较高对生活品质也有一定要求,以租金换消费的“城方”模式若效果明显,可提高城市经济活力。

降租金促消费的“算盘”打得响吗?

对于该数据准确性,西安经纪人协会会长邵涛认为,“大致符合现实情况,略偏高。”邵涛表示,略偏高是因为房租样本的选取一般都是在有房产中介平台介入的、数据统计和租赁相对完善的房源内,而像城中村的租房交易很难被核算进去。这部分房源人均租金低于商品房,有很多达不到836元/月。

  “房地产企业应思考转型之路如何走。国家鼓励生活品质提高,消费提升,以租金换消费的租赁住房业务经营模式,在为城市人才提供全方位的生活与发展服务的同时,也探索出新的盈利模式,而不是单纯地只靠租金来生存。”上海地产租赁住房建设发展有限公司董事长蒋振华认为,住房租赁行业的运营商应思考多方共赢之路。

业内人士认为,高企的房价和租金收入比,附带了存量不动产的资源浪费和大量的空置房屋等问题。稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入,这三者之间的平衡是构建租购并举的住房制度、保障全体人民住有所居的必要条件。

西安某房地产研究院负责人认为,按照以上房租收入比的计算方式,影响数据高低的除了人均住房租金这一“分子”,还有作为“分母”的当地居民可支配收入。而居民可支配收入是指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入,还包括老人、小孩等家庭成员,所以居民人均可支配收入和平均工资并不能划等号。

  租赁文化的培养仍需完善住房租赁市场规范

亿翰智库预测,到2023年上海居民人均可支配收入预计为10万元,人均消费支出为6万元,上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元,房租收入比保守估计为45%,实际或超50%。亿翰智库研究总监张化东分析认为,到2023年,上海房租收入比每降低10%,将拉动消费增加700亿-850亿元。

以西安为例,据西安市统计局数据显示,2016年西安市城镇非私营单位就业人员年平均工资为67205元,平均每月大约是5600元。以此作为“分母”来对比人均836元的住房租金,得到的房租收入比就仅有不足15%了。当然,工资总额是税前工资,包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等各项劳动报酬。这就是说,15%的房租收入比相对是偏低的。

  业内人士认为,租赁文化和生活方式的培养亟待完善的住房租赁市场规范制度“保驾护航”,需要监管部门细致研究政策导向,逐步规范整个住房租赁市场,建立长效机制,真正满足人才的需求。

郑华认为,5年后,若房租收入比能下降10%,上海一年能撬动约850亿元的总消费额,那么从中就可以产生约30%的毛利率,这是一笔非常可观的数字。因此,相关方应探索如何把租房群体在减掉住房开支后的可支配收入提高上去,满足大家追求“美好生活”的多元化需求,让租赁群体在安居宜居中去为社会做更多贡献。

“西安有数据可查的房租水平长期处在20-30元/㎡/月,在全国同级别城市中处在中游水平。”独立地产评论人李连源认为,考虑到不同租房者的收入水平不同,对于房租的承受能力也不同。而且受供求关系影响,各区域房租差异较大。他举例说,今年在城东、城南三环外一些小区,都出现了周边城改房源激增、甚至大量外企员工退租而导致房租下降。

  “目前,上海面向社会的公共租赁住房不到5万套,远远无法满足需求。很多企业提出,希望政府提供稳定的、机构化运作的租赁住房。但租赁住房作为一个新品种,需要新的管理规范。从调研情况看,目前市场上规模化、集团化的租赁住房少,缺乏机构化管理,租赁的具体程序也有待规范。”上海市房屋管理局副局长张立新说。

山东大学社会学教授王忠武认为,租房群体对租金很敏感,核心区租房者往往因为收入较高对生活品质也有一定要求,以租金换消费的“城方”模式若效果明显,可提高城市经济活力。

“租购同权”在西安等多数城市还难效仿

  在业内人士看来,一些国家对租客权益保障的相关举措值得借鉴。相关资料显示,德国一些无房家庭并非因为没有经济能力买房从而被迫租房,而是自愿租房。因为在完备的相关法律规定下,多数情况下房东无权随意解除合同,也不得随意涨价。

“房地产企业应思考转型之路如何走。国家鼓励生活品质提高,消费提升,以租金换消费的租赁住房业务经营模式,在为城市人才提供全方位的生活与发展服务的同时,也探索出新的盈利模式,而不是单纯地只靠租金来生存。”上海地产租赁住房建设发展有限公司董事长蒋振华认为,住房租赁行业的运营商应思考多方共赢之路。

7月以来全国租房市场“动作不断”。先是广州丢了个小石子激起一片水花:租购同权,租房者的子女也可就近上学。随后是住建部等9部委发文,将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳,合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

  “国内缺乏社区概念,租赁居住文化的培育需要可持续发展。探索通过运营团队指导,市场化的团队具体操作,打造有安全感、稳定感、有温度,互相交流、开放式的社区,会让更多人愿意选择租赁住房居住的方式。”蒋振华说。

租赁文化的培养仍需完善住房租赁市场规范

外界普遍认为,加快发展住房租赁市场,将打破过去住房市场以售为主的时代,逐步转向租购并举的局面。易居研究院研究员王梦雯表示,在50个样本城市中,超7成城市的房租收入比偏高,这也说明大中城市的住房租赁市场存在较大需求和潜力,而发展租赁市场既要结合市场化手段,也要考虑加强政策扶持力度,针对不同租房者进行差异化补贴。

业内人士认为,租赁文化和生活方式的培养亟待完善的住房租赁市场规范制度“保驾护航”,需要监管部门细致研究政策导向,逐步规范整个住房租赁市场,建立长效机制,真正满足人才的需求。

那么最近引发热议的“租购同权”是否有借鉴意义呢?易居控股有限公司执行总裁丁祖昱认为这意味着社会政策方面的待遇,不再跟一个人是否拥有房子有很大关系,希望能有更多的城市跟进这一政策。但是从现阶段房地产市场的状态来看,这项政策“理想很丰满,现实仍很骨感。”

“目前,上海面向社会的公共租赁住房不到5万套,远远无法满足需求。很多企业提出,希望政府提供稳定的、机构化运作的租赁住房。但租赁住房作为一个新品种,需要新的管理规范。从调研情况看,目前市场上规模化、集团化的租赁住房少,缺乏机构化管理,租赁的具体程序也有待规范。”上海市房屋管理局副局长张立新说。

李连源也认为,其实租与购的焦点不在租、购本身,而在于学区房以及优质学校资源的稀缺,包括西安在内的多数大中城市,有房产证的房子也不一定能享受优质教育资源,租客的机会就更渺茫了。所以推动租房市场发展,不仅在于活跃租赁,还在于教育、医疗、居住等公共服务权益能够满足更多市民的需要。

在业内人士看来,一些国家对租客权益保障的相关举措值得借鉴。相关资料显示,德国一些无房家庭并非因为没有经济能力买房从而被迫租房,而是自愿租房。因为在完备的相关法律规定下,多数情况下房东无权随意解除合同,也不得随意涨价。

陕西师范大学经济学博士毕超表示,尽管人均收入在增加,但在大中城市,由于租金高企,人均租房面积、区位等影响居住质量的因素受到限制,所以大城市大力发展租赁房市场,关键是增加中低端租房供给,或者通过政策来给予中低收入租房者补贴。记者 李程

“国内缺乏社区概念,租赁居住文化的培育需要可持续发展。探索通过运营团队指导,市场化的团队具体操作,打造有安全感、稳定感、有温度,互相交流、开放式的社区,会让更多人愿意选择租赁住房居住的方式。”蒋振华说。

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