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下北京新房市场质变,普通住宅供应比例增加

作者: 房产中心  发布:2019-11-05

  北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

  经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

限竞房入市三年,北京新房市场的格局不断被搅动并且重塑。当限竞房以井喷之势供应时,改变的不止是市场均价,还有供求关系。

摘要 来自研究机构的统计数据显示,截至10月21日,北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套,创最近8年来北京楼市最高纪录。其中,限竞房是供应主力,但是自2018年6月首批项目开盘入市至2019年9月,北京累计上市限竞房项目销售率仅为43.24%。而且已入市项目中,大部分存在亏损。

  经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场,正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加,供应结构也出现变化。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

根据中原地产最新数据统计,北京新建商品房已有约7.13万套库存(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),比2017年上涨2万余套,预计可静态消化3年,北京迎来8年来最高库存量。这对于每年只能销售2-3万套的北京市场来说,无疑是巨大的库存压力。

近年来,随着新建住宅供应的不断增加,特别是限竞房供应井喷,北京住宅库存不断积聚。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京有66个新房项目领取预售许可证,形成供应18946套,面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。

  与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

随着2016年9月北京国土局挂出海淀、大兴的5宗住宅地块,10月发布补充公告,北京第一次出现采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让,这一竞拍方式此后一直被沿用,其上市的房源被称作“限竞房”。

来自研究机构的统计数据显示,截至10月21日,北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套,创最近8年来北京楼市最高纪录。其中,限竞房是供应主力,但是自2018年6月首批项目开盘入市至2019年9月,北京累计上市限竞房项目销售率仅为43.24%。而且已入市项目中,大部分存在亏损。(注:限竞房是指通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房,在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。)

  与此同时,今年新增的新房供应中,非别墅住房套数达到84.6%,也高于去年同期。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

限竞房地块真正意义上大面积供应出现在2017年,当年北京共成交71宗住宅地块,限竞房地块有45宗,占比63.38%。截至今年5月底,北京共出让了92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米。

业内人士认为,北京限竞房供应分布明显扎堆,部分供应井喷的区域已经出现价格调整。后续再入市的限竞房项目,由于大部分土地溢价率明显降低,预计亏损面有可能降低,但整体市场的竞争惨烈在所难免。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,一方面,今年北京的限价政策较为严厉,在一定程度上限制了高端住宅项目的入市;另一方面,过去两年来北京的土地供应增加,并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出,同样为市场增加了普通住宅的供应。

  限竞房强势入市

限竞房土地的大量供应,以及相应房源集中入市,带来北京楼市供应高峰。在库存创下多年新高的基础上,企业去化压力大增,但另一方面,购房者可选择的空间变得更为从容。

限竞房库存创新高,销售率仅4成

  限竞房强势入市

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

限竞房难关

券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计,继8、9月份分别有17个和12个新建住宅项目获发预售证后,10月截至21日,又有5个新建住宅项目获发预售证。今年以来,除了1、2月份分别只有2个和4个外,3月至9月,新建住宅项目均保持了2位数的月均发证速度。

  根据北京市住建委的数据,截至8月21日,今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%,供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

  近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

位于房山良乡的旭辉城是北京第一个拿到预售证的限竞房项目,根据北京市住建委资料,该项目于2018年6月10日取证,预售批准销售套数为754套。到目前,中原地产给出的数据显示,旭辉城累计成交套数只有96套,去化率仅为12.7%,且成交均价为34963元/平米,远低于最低限售价38994.4元/平米。

今年以来,北京新建住宅市场供应井喷,特别是限竞房成市场主力,不过,从成交情况来看,去化压力仍然较大。

  近几年来,北京新房供应和成交量均不高,土地交易规模偏低被认为是重要原因。

  按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

北京市住建委网站显示,该房源预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约,需申请办理现房销售后,才能进行现房合同网签。

据中原地产研究中心统计,截至10月21日,2019年内北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)新增供应32924套,超过了2016年(27145套)和2017年(23768)全年的新增供应量,但成交量为29195套,虽然已经超过了2017年(21463套)和2018年(23604)全年成交量,但与新增供应量相比仍有差距,这也是北京连续第3年住宅成交量小于新增供应量。

  按照郭毅的观点,今年北京新房供应量增加,很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示,2017年北京土地市场供应面积1697平方米,同比增长190%,创近四年新高。其中,住宅用地供应93宗,供应面积1254万平方米,为近四年最高,同比增加4倍。

  从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

旭辉城的表现只是限竞房市场的一个缩影,据中原地产是据统计,过去三年北京共出让92宗限竞房地块,合计规划建面达到851万平米,累计投资量超过5000亿元。

虽然今年新建住宅市场成交有所上涨,但因为供应量井喷,库存不断积聚。截至10月21日,北京普通住宅含别墅(包括限竞房不含共有产权)合计库存突破7万套,创最近8年来北京楼市最高纪录,相比本轮楼市调控之前的4万套增加了3万套,涨幅达到75.8%。

  从2016年末开始,北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下,大量地块竞出,并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。

  根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

然而经过人为限价的房源并未受到市场的青睐,合计网签只有250亿元,考虑到网签的滞后性,预计销售货值也只有500亿上下,仅能覆盖多年开发的利息成本。中原地产首席分析师张大伟对第一财经说:“对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。”

“限竞房是北京楼市最近2年库存井喷的最主要原因。” 中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者说,从楼市数据看,2018年以来,截至10月21日,北京合计供应的新建住宅有7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占到整体市场供应的61%。而从成交情况来看,限竞房到目前为止只签约了2.11万套,也就是库存积压高达2.64万套,刷新了历史记录。

  根据北京市住建委的数据,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应住宅5844套,成为一个重要的供应来源。

  郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

去化难题加剧了开发企业的焦虑,原本就人为折价了的限竞房也同样开启了价格竞赛。位于大兴的首创远洋·禧瑞天著限售价为52695元/平米,然而入市销售均价只有4.8万元/平米;中海云筑限售价42158元/平米,入市销售均价却为3.6万元/平米上下。

由于供应房源数量较多,自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今,一年半的时间里,项目整体去化情况并不理想,虽有个别热销案例出现,但滞销是普遍现象。

  郭毅表示,普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此,当普通住宅地块供应量增加时,形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中,今年限竞房供应增加,正是由于上述原因。

  今年1月4日,电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块,这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日,该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。

对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,近9万套限竞房的供应使得北京新房市场已经出现饱和,而北京正常每年新房销售量只有2-3万套。在这种情况下,限竞房也没有任何优势,要么降价跑量,要么品质地段过硬。

据合硕机构统计,2018年6月至2019年9月,北京累计上市限竞房项目62个,供应限竞房45698套,累计60个项目签约,签约总套数19760套,销售率仅为43.24%。9月,北京51个限竞房共签约1336套,环比8月下滑21%。

  今年1月4日,电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块,这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日,该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。

  中原地产指出,北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

对于购房者来说,从前那种“日光盘”现象不复存在,也有了更多选择余地。

除了限竞房的井喷供应外,张大伟认为,北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关。“目前北京新建住宅库存中,按照现有的普通住宅标准,大部分限竞房已是非普通住宅,平均单套签约金额530万,基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付,这使得全北京市场整体陷入去化难的局面。”他说。

  中原地产指出,北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市,极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看,预计后续还将有大量的限竞房入市,未来这一品类的供应比例将继续提高。

  该机构还认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,北京楼市将逐渐进入供应加量周期。

高端产品入市

已入市限竞房8成亏损,部分地区酝酿价格战?

  该机构还认为,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,北京楼市将逐渐进入供应加量周期。

  市场走向“量增价稳”

限竞房搅动北京新房市场的背后,还有一股力量在暗暗发力:高端项目陆续拿证入市。

北京楼市较大的库存压力,对开发商的资金链提出了更高的挑战。

  市场走向“量增价稳”

  与普通住宅相比,今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据,截至8月21日,北京供应别墅项目29个,合计2923套,面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目,房屋2446套,面积69.39万平方米。

5月21日,北京连批3个纯商品房住宅项目,分别是葛洲坝中国府、首开缇香郡、北京庄园。葛洲坝中国府地块是央企葛洲坝在2015年拿下的南城樊家村地王,创造了7.5万元/平米的单价地王,在当年也被喻为“最勇敢接盘侠”。

据张大伟统计,2017年以来,北京限竞房用地合计成交103宗,其中,楼面价与商品房限价之差最低的只有6300元/平方米,最高的在3万元/平方米以上,只有38宗地的价差在2万元/平方米以上,这些大部分都是2018年四季度后成交的,而其他大部分2017年高溢价拿地的项目已经亏损。

  与普通住宅相比,今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据,截至8月21日,北京供应别墅项目29个,合计2923套,面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目,房屋2446套,面积69.39万平方米。

  但今年北京的“限价令”更加严厉,使得豪宅项目价格并不高。截至目前,今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年,部分单价超过10万元以上的项目被放行,其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。

经过了快4年的酝酿,中国府终于拿到预售证。而之所以怀抱地王却迟迟不开盘,葛洲坝很无奈,该地块本应在2016下半年或2017上半年开盘,然而彼时市场火热,北京高端住宅限价也是史上最严,一直想卖出15万单价的中国府迟迟拿不到预售。

“已经入市的66宗地(有项目多地块)中,有46块地价差在2万以内,只有8个已经售罄的项目基本能赚钱,另外在售的还有4个也基本保本了,整体看,北京限竞房市场入市的项目中有80%是亏损的。”张大伟对券商中国记者说,即使未来快速卖完,按照销售周期看,也只能减少亏损。

  但今年北京的“限价令”更加严厉,使得豪宅项目价格并不高。截至目前,今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年,部分单价超过10万元以上的项目被放行,其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。

  多数分析人士认为,未来一段时间,北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据,今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,自今年3月以来,一直保持持平或增长态势。

扛了将近4年之久,在高额的开发成本压顶之下,中国府终于取证,市场预计单价在12.3万元/平米,然而也有营销口业内人士表示,中国府的单价很可能只有11万/平米上下。面对7.5万元/平米的楼面价,及4年的捂地成本,中国府此番很可能面临赔本回款的局面。

为了加速去化,开发商在产品和价格上也做出了调整。

  多数分析人士认为,未来一段时间,北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据,今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%,自今年3月以来,一直保持持平或增长态势。

  这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日,位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时,懋源以17.7亿元的总价获得该地块,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。

而位于顺义的北京庄园更是近年来难得的高端产品,据悉产品售价在单套1亿元,这是北京多年来少见的顶豪产品。该项目同样面临难以入市困局,项目从2017年开始就有面世计划,两年来不断展示示范区、样板间等,终于在两年后拿到预售。

合硕机构首席分析师郭毅告诉券商中国记者,从目前限竞房本身来说,开发商在成本上的投入在增加,除了销售周期拉长造成的财务成本之外,一些精装的成本,包括一些绿色、智能化的成本都在上升,同时在价格上还必须要做出减法,才可能实现一个相对比较好的去化。所以从这些层面来看,可能开发商都会基于自己对于成本和利润之间的需求,在价格上去做出相应的调整。

  这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日,位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时,懋源以17.7亿元的总价获得该地块,溢价率30.2%,剔除保障房部分,楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。

  由于该项目地段优越,且产品被打造成低密别墅,有业内人士估算,项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定,入市时间也未确定。

当面向刚需的限竞房与面向改善的高端产品同时大批量出现在北京市场时,那么北京新房市场就正在逐步由卖房市场转变为买方市场。

北京限竞房供应不仅量大,而且分布明显扎堆,主要集中在大兴、亦庄、青龙湖等区域。而那些位置远交通不便、产品同质化、配套不完备的项目去化压力严峻,部分供应井喷的区域已经出现价格调整。

  由于该项目地段优越,且产品被打造成低密别墅,有业内人士估算,项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定,入市时间也未确定。

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示,企业能做的就是把产品做好,“其余的交给市场”。

这集中体现在顺义和青龙湖这两个片区中。从2017年到目前,顺义有超过10宗宅地供应,目前在售或预售的包括公园17区、中铁诺德·阅墅、橡树珑湾等在内有超过10个,且均价基本在4.5-5.5万元/平米之间,产品类型相似。

券商中国记者了解到,“十一”期间,多房企在京楼盘推出多套特价房,有的特价房甚至降价超百万元,北京某代理机构还跟多家开发商合作在国庆10天推100套特价房。

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示,企业能做的就是把产品做好,“其余的交给市场”。

  郭毅认为,在土地交易升温和“限价令”的共同作用下,未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中,普通住宅的比重会有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性会进一步凸显。

与顺义相似,在目前被热议的青龙湖板块中,金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖、万科翡翠西湖、万科国开东方、中铁建地块,共6个在售、预售或住宅地块同时供应,且产品类型均为洋房 叠拼。

“限竞房市场中,除了少数项目外,部分项目价格已经比销售限价下调了10-15%,个别区域甚至下调超过20%。”张大伟对券商中国记者说,这些区域后续供应还在增加,或酝酿价格战。

  郭毅认为,在土地交易升温和“限价令”的共同作用下,未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中,普通住宅的比重会有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性会进一步凸显。

  多数机构认为,这种情况既有利于北京新房成交量的回升,也有利于价格的平稳。

这两个区域内有超过3000套房源同时供应,更艰难的是产品类型相似、均价靠近,可以说在供应压顶的情况下,类似这样的区域在目前北京市场上,打的就是一场面对面的肉搏战,谁能抢占入市时间,谁的产品更能赢过一个身位,谁就将在这场战争中获胜。

不过,在郭毅看来,所谓的“价格战”并没有表现的那么明显,但是房企调整自己的价格预期确实存在,可能有些开发商根据自身对市场的判断,开盘价就低于拿地时的销售限价,但这不能叫降价,土储部门只限定了商品房售价的上限并没有限定下限,房企是可以根据自己的成本收益率以及对于市场价格的判断去做出合理判断的。

  多数机构认为,这种情况既有利于北京新房成交量的回升,也有利于价格的平稳。

  我爱我家集团研究院指出,随着供应量的增加和调控力度不减,未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2702套,环比上升61.41%,同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米,环比下降13.29%,同比下降17.91%。

对此,张大伟表示,北京市场过去两年土地供应高峰开始逐渐反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量项目入市,北京已经正式确立供大于求的基本面,购房者的观望态度将更趋明显。

她认为,由于新房的供应规模比较大,库存压力客观存在。但从今年北京新建住宅市场的成交情况看,已经创2016年调控以来的三年新高,说明开发商在产品和价格上做出的营销手法确实对市场需求的提振起到了明显的收效。

  我爱我家集团研究院指出,随着供应量的增加和调控力度不减,未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2702套,环比上升61.41%,同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米,环比下降13.29%,同比下降17.91%。

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然而从另一个方面来看,限竞房的大量供应以及纯商品住宅的纷纷入市,给了购房人更多的选择机会。在竞争充分的市场中,购房人可以选择性价比更高的限竞房,或是选择地段更好的纯商品住宅。

在整体库存积压的影响下,房企拿地日趋谨慎,近期北京有多宗地块底价成交,相对较热地块的溢价率也并未超出市场预期。

  (编辑:黄锴)

土地市场疲软

张大伟认为,后续再入市的限竞房项目,由于大部分土地溢价率明显降低,预计亏损面有可能降低,但限竞房市场的竞争惨烈在所难免。

  责任编辑:李锋

新房市场这样的表现,将很大可能传导至土地市场上。

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5月17日、24日,北京分别挂出6宗经营性用地,起始总价为186.54亿元,建设用地面积合计37.36万平,这6宗地块分别位于顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇、石景山区古城南、北京经济技术开发区、怀柔区。6宗地块中均含有体量不小的宅地面积。

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而在这之前,5月9日,北京罕见举行了土地推介会,这种情况在全国都极为少见,在北京更是多年未见。此次推介会共推介57宗经营性用地,除了东、西城外,北京其他14个辖区以及北京经济技术开发区都有地块推出,土地总面积383万平方米。其中,住宅建设用地共计44宗,面积约321万平方米,还有9宗共有产权房用地,以及13宗商服用地。

2.67万套!北京限竞房库存达峰值

郭毅表示,推介会上宅地面积共计约543万平米,再加上今年已经创的宅地面积,2019年将推出785万平米的宅地,而2017和2018年两年,北京商品住宅累计成交总面积也只有734万平米。

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供大于求的局面在土地市场也一样明显。

对于这样集中的供地模式,有业内专家分析表示,随着银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》的下发,严查表内外资金用于前端融资,房企的资金面或再度面临收紧。

与此同时,北京新房供应量较大,在纯商品住宅和限竞房的双重供给之下,开发企业拿地动力或显不足。

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