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过度炒作积累风险,大厂香河大量楼盘

作者: 房产中心  发布:2019-11-05

  在最严格限 购令下发之后一年,曾经被誉为首都楼市后花园的北三县新房市场迅速降温。在8月即将完结、传统的楼市“金九银十”即将到来之际,北京商报记者调查发现,北三县楼市出现了一年来罕 见的“房荒”,房荒背后的真相究竟是怎样的?是需求回暖还是供应吃紧?开发商是否放弃了这块市场?北京商报记者选取大厂和燕郊两个曾经最热的区域深入调查,试图揭开房荒真相。

深度

4月1日晚,廊坊市政府出台九条房地产调控政策,其中“非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”最受北京购房者关注。

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每天为你

4月9日,廊坊限购令出台后的首个周末,京华时报派出多路记者前往大厂、香河、燕郊三地探访发现,与通州限购前“抢房”热潮不同,大厂、香河、燕郊三地购房热潮均有所回落,大厂、香河大量楼盘“封停”,购房者选房范围较小。

  北京商报记者近期调查发现,大厂县市面新盘寥寥,已开盘房源基本售 罄,开发建设中的楼盘最早将于2020年5月交付,购房者的选择空间大为缩小。但是需求仍在不断涌入这座毗邻京津的小城,京津冀协同发展以及“城市副中心”两个概念下,绝大多数购房者们对有着近水楼台优势的北三县楼市持看好态度。

讲述一个

业内人士分析,造成这种情况出现的原因在于,新政如何执行尚未落地,开发商怕开盘后,与政策不符还需退房,将造成不必要的麻烦。此外,由于廊坊地区今年一季度销售业绩较好,开发商根本不急于卖房。未来廊坊地区房价仍看涨。

  规避限 购

财经故事

探访·大厂

  “大厂潮白河孔雀城拼车,10元一位!”此起彼伏的拼车吆喝声是北京地铁潞城站出口的常态,一辆车凑够三四位乘客即可发车,无需多等,十分钟左右的时间就有三两车辆驶往大厂方向。

燕郊也会迎来限购?昨日,“北三县”(廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县)楼市再次成为焦点。

多数楼盘未开盘看房者数量回落

  “一个廊坊司机,小半个楼盘销售”,程师傅笑称很多廊坊司机除熟悉廊坊路况外,对于本地房价和热门楼盘也是知之甚详,大到知名房企诸如华夏幸福开发的孔雀系楼盘、港资房企路劲开发的阳光城,小到河北当地开发商建设的早安北京,他都能道上大致的价格区间,并表示上述三个项目在大厂受关注度较高。

有消息称,“环首都的河北几个城市有可能限购或者进一步强化限购。”这一消息并未得到三河市官方证实。不过,有当地开发商透露,政府此前确实就燕郊房价数月来的暴涨跟企业做调研。

去年7月起,随着北京市政府搬迁通州的消息坐实,区域楼市的回暖,燕郊房价再度水涨船高,成交均价站稳万元以上位置,而与之相毗邻的大厂也成为北京CBD年轻人购房的绝佳选择。

  根据安居客廊坊新房推荐,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京恰好分别位列大厂房源人气榜前三名。

限购消息传出的背景是,近几个月来,“北三县”房价分别上涨了1000元至5000元不等,位于三河市的燕郊房价甚至超过怀柔、平谷、密云等北京部分区县。

上周六,记者来到位于大厂的五矿万科城、孔雀城湖韵澜湾等多个楼盘进行实地探访,发现限购政策出台后,并未出现人流如织、排队抢购等现象,看房者数量反而有所回落。同时,在2015年一期楼盘已售罄的情况下,较多二期楼盘都未开盘出售,具体价格也未明确,因此导致不少购房者无现房可挑的状况出现。

  通过对上述三个项目的走访调查,北京商报记者了解到,当地人买房需求实际上并不高涨,以华夏幸福开发的孔雀系楼盘盛景澜湾以及中央公园为例,95%以上的房源都卖给了来自北京的购房者,其中绝大多数是非京籍在京工作者或者养老族,其余5%则卖给了外地投 资客及当地购房者。

“如果短期内燕郊楼市一直炒作,出台限购政策的可能性就会很大。”中原地产首席分析师张大伟昨晚在接受北京晨报记者采访时表示,“如果出台限购政策,可能会不论户籍,仅允许限购一套,这样就不会再有投资炒作的氛围。”

上午10点,记者驾车从国贸出发前往大厂回族自治县,由于周末出行人流较多,45公里的路程在不太堵车的路况下行驶约一个半小时。位于京哈高速大厂出口向北3公里处的五矿万科城较为醒目。

  值得注意的是,大厂楼市新盘以及其他类型可售房源不多,大部分项目没有正常在售的房源,其中可签房源多为开发商内部清退房源或此前已被业主认购而现欲更名的房源,此外就是仍在开发建设中的期房,此类房源则将陆续于2020年5月入市。

不过,张大伟进一步指出,燕郊之前房价的上涨主要依靠炒作,“通州限购收紧,可能对燕郊、大厂打击将非常大。”

走进销售中心,并未出现排队抢号等现象。在沙盘前只有四五批人在参观、听讲解。据该售楼处相关负责人介绍,随着限购措施的出台,若非当地户籍居民家庭只能购买1套住房,首付贷款比例也将从原先的20%提高至30%。然而由于新政的具体措施目前尚未落实,因此对于二期楼盘的开售时间、价格以及相关限购规则无法做出准确答复。由于去年一期的楼盘已售罄,这也导致来看房的顾客目前只能“看看”,并无法得到准确的购买信息。

  此处以早安北京为例,该项目目前在售房源仅剩一栋,整栋260套的房源所剩不足50套。项目销售人员向北京商报记者透露,早安北京项目售价在2015年处于每平方米一万二三的水平,2016年初升至2.8万元/平方米,去年4月最高峰达到了3.4万元/平方米。在同期开盘房源售 罄、楼市行情最好的时候,开发商保留了位置最好的36栋和42栋未进行出售,但是后期限 购政策在廊坊全市推行开来,直至今日也未曾解冻,因着急回笼资金,开发商现在不得已拿出这两栋房源。

燕郊供应总量较大,项目规划与通州差距很大,且暂时没有落地的配套和利好出现,“按照过去经验,燕郊和通州的价格比大约为1比2.5。目前燕郊、大厂等地的购房者大部分是投资需求,并非纯刚需。现在燕郊的价格已经超过1.6万元/平方米,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会出现大量投资者离场。”张大伟说。

新楼盘预计每平方米上涨3000元

  除了原本预留等待升 值的房源妨碍到了资金回笼,开发商手上持有的其他待开发地块也需资金方能动工。“国家明确规定获取土地满两年不开发的土地无偿收回,动工同样需要钱。所以这才有了现在卖的早安北京。”早安北京售楼处销售人员向北京商报记者如是表示。

燕郊:

随后,记者来到位于大厂县城北辰东街与永安路交界处的孔雀城,这里的销售人员告诉记者,随着限购令的出台,相较于去年一期楼盘出售时,抢购热潮有所回落。例如,在去年房价1.1万-1.3万元/平方米出售时,确实出现过有持现金购买整个单元的购买方,但随着廊坊限购令的出台,非本地户口只能购买一套的限制,让“炒房团”的“胃口”也有所下降。

  值得注意的是,廊坊“6·2”限 购令规定,非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于不符合资质是否能进行购房的问题,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京的销售人员都给出了肯定回答。

上涨主要依靠炒作

相关负责人也表示,目前,当地房管局在新政出台后也加大了监管力度,现在售楼处每天的接待量在30至40批之间,相较于一期热卖时的人流量有所下降。销售人员说:“当然,这和二期还未正式宣传、开卖也有关系。”

  三家销售人员均表示,购房者如确定购房意向,可先行与开发商签订一份草签合同,购房时可选择全款购买或在三年内分期付清。就外地购房者担心的资质受限问题,销售人员表示会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限 购顺利与开发商到房管部门进行网签。北京商报记者了解到,各家销售给出的代办费用不等,相关办理费用在6000-8000元,销售人员均表示,购房者也可以自行选择代办机构,完税记录满三年后同样能够实现正式网签。就购房者关心的代办完税记录过审是否顺利的问题,上述销售人员在回答时均表示,“资质问题无需担心,可以顺利网签”。

“北三县”中,燕郊的名声最响。距离天安门只有30公里,与通州“隔河相望”,被称为“北京的编外县”。

通过走访记者发现,目前,大厂县的新楼盘主要集中在大厂县城、夏垫区域、潮白河区域,去年7月时销售均价约为10000元/平方米左右,而目前据多数售楼人员介绍的情况,二期售价将至少上涨3000元/平方米,根据地理位置的不同价格在13000元/平方米至18000元/平方米之间不等。

  增量有限

近年来,由于售价相对便宜,加之在限购和信贷方面不如北京苛刻,大量北京购房者把目光转向燕郊。如今,借着京津冀协同发展、地铁6号线要通至燕郊的各路利好,燕郊楼市迎来新一轮的“风口”。

购房者

  北京商报记者在同路劲阳光城销售人员的交流中了解到,当前房源紧俏,燕郊基本没有70年的住宅,基本都是40-50年的商办项目,而大厂除当下零星可售现房、部分预售期房以及还在开发建设中的楼房项目外,未来5-10年时间不会再有新增住宅项目入市。

“均价1.8万/平方米,最贵的接近2万。燕郊现在就没有低于14500元/平方米的盘。”上周末,位于燕郊燕顺路潮白河东畔的汇福悦荣湾二期第二次开盘,燕郊普通住宅价格再次被刷高。据了解,汇福悦荣湾在今年4月还被媒体质疑炒作营销。该项目一期均价仅为10500元/平方米。

周边设施不完备是最大顾虑

  那么,增量有限是否会驱动购房者倾向于购买二手房呢?有中介人员表示,大厂现阶段二手房成交量并不乐观,虽然二手房每平方米售价看似低于新房,但因交易时需缴纳较高的税费,成交价相比新房实则没有太大优惠空间。在新房成交量下行的状况下,二手房成交量也并不尽如人意。

“现在燕郊基本就没房子,市场一星期一个变化。前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代全部卖完,首尔甜城普通住宅也卖完了,现在还有商住两用的,每平方米大概1.2万元左右。”一位楼盘销售人员向北京晨报记者介绍,春节以来燕郊房价上涨,尤其是6月份后价格不断攀升,“今年以来新房单价上涨了5000元左右,二手房涨了2000元到3000元。其实也不是没房,是不卖了,后期开盘的项目均价至少在1.7万元至1.8万元。”

探访中,记者在五矿万科城销售中心遇到了正在看房的蒋先生和他的妻子,他们利用周末时间来看房。今年31岁的蒋先生夫妇目前在北京市丰台区租房住。他和记者在闲聊中说道,目前大厂的房价还不算太高,仍具有一定的诱惑力。虽然离上班的地方还是有些远,但无论将来房子用来自己住还是投资转手,他都想来实地了解一下具体情况再做决定。

  在价格方面,根据安居客方面数据,大厂8月二手房挂牌均价为15026元/平方米,环比上涨0.21%,同比降低29.64%;香河8月二手房挂牌均价为13086元/平米,环比上涨2.14%,同比降低29.64%。三河8月二手房挂牌均价为20593元/平方米,环比下降0.23%,同比降低14.94%。

从近期开盘的项目看,燕郊房价已经超过北京的怀柔、密云、平谷。链家市场研究部统计数据显示,7月份,平谷、怀柔新房成交均价分别为13038元/平方米和11654元/平方米,密云、延庆的房价更低。对此,业内人士认为,利好政策叠加,临近北京的燕郊产生虹吸现象,引发过度炒作和房价上涨。

售楼处的工作人员向蒋先生介绍说,今年10月其一期工程才交房,因此在该楼盘周边的幼儿园、超市、养老福利院等配套设施都还在规划建设中。同时,据记者了解,附近的医院、学校都距离该楼盘较远。蒋先生说,这也是他在大厂购房最犹豫的地方,“因为不太确定这些周边设施到底什么时候会建好、能完善到什么程度。”

 炒作限 购令松绑

大厂:

而对于在限购政策下是否会跟风抢购这一问题,蒋先生表示,还是会根据自己的实际需求、多方对比后再做选择,“远近、价格、配套设施都要考虑。”

  现如今,廊坊最严限 购令自发布转眼已一年有余,在走访大厂楼市项目过程中,北京商报记者从多个销售人员口中听到了“廊坊购房政策有望明年5月初松动”的消息。

潮白河沿岸楼盘已没房

探访·香河

  “我要赶在明年购房政策松动前为我儿子购置一处房产,留给他以后作婚房。毕竟,北三县房价要是真涨起来那可就是每平方米两三万的水平啦!”上文提到的司机程师傅也打算要在北三县房价涨起来前早做打算。

燕郊市场趋近饱和,大厂、香河成为购房的新热点。从距离看,大厂、香河离北京比燕郊略远,但从价格看,大厂、香河房价虽然也处于上升期,但相对燕郊仍是洼地。

楼盘封盘看房团突然取消

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,当前廊坊楼市私下交易、代缴社保等情况还是很多,对于此类现象,政府其实还是需要积极做管控的。

在喜来登酒店至潮白河友谊大桥路段,北京晨报记者看到,四处都是在建工地,沿着马路便是各楼盘售楼处。在潮白河孔雀城,虽然销售人员在电话里就告知没有房源,但售楼处仍然有不少前来看房的客户。“潮白河沿岸区域正常销售的房源现都没有了。估计9月左右才有新的项目开盘。”一位销售人员介绍,潮白河区域最近清盘的项目均价在9000元左右,“6月6号开的盘,2000多套房源,两个星期就卖光了。再开盘估计就过万了。”她告诉北京晨报记者,大厂房价是从5月中旬开始进入上升通道的。

从北京向东,由北向南依次是河北廊坊的三河、大厂和香河三个县市,由于位置更偏南、距离通州核心区域更远,香河的房价涨势与燕郊所在的三河没法比,也不如大厂。受北京市政府搬迁通州影响,去年下半年起,香河房价也一路看涨。

  不过严跃进分析认为,目前廊坊政策松动不是全无可能,尤其是在市场交易很低的时候,政府或许会考虑作适当调整。“此类调整并非为了鼓励投 资投机需求进入,关键是为了让部分京冀交界得到更好发展,同时也是为了更好地满足部分购房者需求。”严跃进认为,北三县在很长一段时间内仍将是环京楼市的“主战场”,房价上涨的可能性也将持续存在,因而政府在未来房价方面还需做好价格的管控,以防范价格波动带来的市场预期不稳定等潜在风险。

在看房过程中,也有其他销售人员向记者推销,“如果实在想买,我可以帮忙问问,看是不是有定了房贷不下款的,不过这样的房子极少,即使有,也需要加价才能买。”

上周五一早,记者报名参加某网站周六的香廊线看房团。按计划,看房团将带报名者走访富力新城、五矿万科城等五个楼盘。但当晚记者却收到短信,“由于当天项目停止带看,本次活动取消”。

北京晨报记者走访发现,大厂新楼盘主要集中在大厂县城及潮白河区域。潮白河区域由于距离北京近,价格较高,已经接近10000元/平方米;大厂县城位于潮白河新城东10公里,均价在5500元至6000元左右。潮白河区域更受投资者青睐。

4月9日早晨8点,记者来到以往看房团发车的地铁大望路站地铁站口,几名中老年人在招揽看房者,但应者寥寥。揽客的老王已年过六旬,他告诉记者,从这个周一开始,香河很多楼盘都封盘了,关门不接待客户了,因为香河很多楼盘五证不全,房管局开始检查,打击这些违规行为了。

数据显示,6月份,大厂的成交面积达到168279平方米,相比去年8月,增长高达168.28%。同时,区域库存量出现下滑。业内专家认为,过去燕郊是很多北京置业者的首选区域,在此预期下,燕郊等地的价格出现了比较快增长。相反,随着大厂等区域板块的成熟,或成为新的置业选择地。

跟随老王,记者与另一位看房者一起乘车前往香河。抵达的第一站是大运河孔雀城,三五成群的销售人员把守各处路口,一见有人立即上前询问是不是看房。展厅里,充斥着穿西服的售楼员,但看房者很少。售楼处销售员告诉记者,在售的是6.3期18号、19号楼,4月7日刚开盘,已经卖得只剩156平方米的洋房户型,每平方米价格是12000多元。后续的楼房能不能排号、何时能放号要等上级通知。

香河:

监管之下售楼处提防看房者

北京购房者60%用于投资

随后,记者来到离大运河孔雀城不远一个国内知名开发商开发的楼盘,售楼处也是销售人员众多,看房者稀少。销售员告诉记者,楼盘已经卖了五期了,现在没房。据介绍,样板间一套82平方米户型的售价约12000元到13000元一平米,记者想了解另一套90平方米的户型,被直接告知没房。这个楼盘也是无法排号。

在“北三县”中,香河距离北京更远些。尽管位于京津之间,香河楼市近些年来却一直不温不火,普通楼盘均价徘徊在5000元到6000元。不过,从6月份开始,香河楼市的购房热度迅速提升。

记者注意到,看房时有看房者拿着手机拍照,销售人员发现有看房者拍售楼处前台,两名销售员先后上前制止,并要求对方删除照片,但拍照者拒绝删除。购房者表示,以前可以拍,为什么现在就不能?销售人员没有回答。陪记者一起来的销售员透露,现在房管部门正在整顿房企,楼盘都怕查,所以销售员反感拍照。

北京晨报记者驱车一出京哈高速香河出口,数十位手拿传单的推销员便迅速赶来。“姐,看房吗?我们的项目就离这儿几百米,我带您过去看看呗。”待记者将车缓缓驶离人群,仍有推销员奔跑着追赶车辆,“姐,您就去看看吧,我们带一个人过去就有50块钱,您去看一眼就成。”

“态度冷淡”是记者在香河探访时对售楼员的一致感受,与过去看到看房者笑脸相迎简直就是天壤之别。一名销售员坦言,目前香河地区在售的很多楼盘都是因为五证不全而封盘了。按规定,楼盘封顶才能取得预售许可证,而大量楼盘都远未封顶,即便有的楼盘是知名开发商开发的。

北京晨报记者在香河发现,在售楼盘主要集中在香河现代产业园区、县城内以及香河一城的所在地安平镇。与燕郊不同,这个小县城的房地产市场,品牌开发商云集,且开发体量大,万科、五矿以及富力等品牌房企均有开发项目。

据媒体报道,廊坊相关部门组成的督查组正在开展工作,截至4月8日已对14起违规销售、虚假宣传、哄抬物价等行为立案调查,其中香河有8起,是重灾区。

中国指数研究院数据显示,2014年7月,香河区域商品住宅成交面积仅为10.54万平方米,销售均价约为5600元/平方米。今年前4个月,销售套数维持在千套左右,5月开始有所提升,6月成交面积达到22万平方米,销售均价也上涨至5955元/平方米。

探访·燕郊

“前几个月天天都有好多来看房的人。”虽然并非周末,在荣盛白鹭岛售楼处大厅依然有几十号人,门外停着的多数是京牌车辆。“前面开盘的差不多都卖完了,一共2200套房,现在还剩下不到40套。”销售人员向北京晨报记者介绍,去年下半年开盘时每平方米均价在5000元出头,目前均价已达到5900元至6200元。

新盘变少二手房市场繁荣

该销售人员介绍,香河城区房子多是本地人购买,价格没有太大变化,而北京过来的购房者主要购买高速路出口区域的房源,“约60%是用于投资。”在7月中旬刚开盘的销控板上,记者发现认购的房源价格有的已超过6400元/平方米。

4月9日上午9点,记者驱车从通燕高速燕郊开发区出口驶出拐入城区主干道,出现在眼前的是一条堵车长龙,这些车辆以北京牌照居多。车水马龙的街道两侧,大型商场一座接着一座,若不是不时闪现的广告标语提示这里是河北,很容易让人产生置身于北京某个城区的错觉。

北京晨报记者发现,销售喜欢用“京津冀协同发展”和燕郊房价“大涨”来刺激购房者,“燕郊都快到2万了,香河肯定会跟着涨。相对于燕郊和大厂,香河的价格最便宜,升值空间大。”不过,目前看,现代产业园区虽然大牌房企云集,但配套设施并不完善,满足基本购物需求都难。业内专家分析,“京津冀协同发展规划”的发酵,会对香河楼市产生一定利好,未来香河是否能够分得一杯羹尚未可知,但以目前的房价水平,在北京周边称得上价格洼地。

当天,在朝阳区一家企业工作的毕夏也在燕郊选房。“这里的房价只有北京的三分之一。”毕夏告诉记者,房价是他选择到燕郊看房的最大理由。毕夏看了几个楼盘,单价都没有超过2万,二手房的价格则低1000-2000元,按照毕夏现在的存款状况,可以在燕郊买个三居室。

北京晨报记者 杨奕

前几年都说燕郊配套不好,但都没有实地看过,这次亲自来到燕郊,毕夏感到燕郊其实和北京差不了多少,该有的生活需求都能满足。“反而燕郊显得更拥堵。”

经过一上午的走访,记者和毕夏发现燕郊目前在售的新楼盘并不多,只有三五个左右。而在北京遍地开花的链家门店在燕郊的店面装修更是显眼,在这里,很多二手房都可以选择。相比北京来说,持有有限的购房资金,在燕郊的选择余地更大。毕夏总结说。

等待限购细则楼盘暂停排号

记者与毕夏来到一家专做环北京开发的品牌开发商的楼盘。当时,售楼处只有他一个购房人,并不像想象中那样一房难求。售楼员看出记者和毕夏的犹豫,立刻上前解释说,这里只是个待客的小门脸,真正的售楼处,需要乘专车到实地看样板间。

经过一番介绍,毕夏被售楼员的一句话打动了,并决定立刻去现场看房。售楼员告诉他,有一个位于大厂的楼盘,紧邻潮白河,一边在北京,且紧邻潞城地铁车站,也是北京市政府新办公区,另一边就是该楼盘的位置。在交房前,一座跨度1800米的大桥就能通车。

也就是说,该楼盘和北京市政府新区仅距离1800米,而且紧邻地铁6号线潞城站。“这个位置太有吸引力了。”毕夏盘算着说,通州单价四五万,1800米外不到2万。

到了实地,该项目售楼处沙盘前排满了人,售楼员们不停地在给看房者讲解。经过一番介绍后,记者和毕夏跟随售楼员到样板间看房。三室两卫,136平米的观潮房,精装总价260万左右。

听了售楼员的介绍后,毕夏很是心动,他与家人简单通了电话后,想立刻预订。此时售楼员问他,是否在廊坊有过购房记录,在得知他在廊坊没有购房记录后,售楼员踏实地告诉他,待这个项目开始销售会第一时间发通知给他。

“目前廊坊境内所有新房都不能预订。”售楼员说,因为廊坊已经出台限购政策,这个政策和北京通州的政策类似,就是非本地人只能在廊坊购买一套房。但细则要在今年五一才会推出,所以,开发商也不敢保证订了房就能买到。所以为了保险,开发商全部停止预订和排号,以免发生纠纷。

购房者

买房是刚需不愿错过机会

记者在采访中发现,大部分购房者对廊坊限购令出台后燕郊房价走向持看涨的态度。

看房者李玮告诉记者,自己明年结婚准备在燕郊购房,限购政策出台后,就想房价能不能往下降点儿,毕竟现在房价处于高位。“去年11月份,燕郊的房价还在一万五六,那时还在犹豫在北京买还是燕郊买,没想到才过了三四个月,燕郊就涨到两万五六了。”

李明说,自己也曾到大厂和香河去考查过,大厂的新开盘的项目不多,香河则离北京更远一些,交通不是很方便。而燕郊,随着北京行政副中心定址通州、地铁平谷线开进了燕郊,徐尹路即将迎来通车等一系列消息不断释放,在燕郊买房的优势越来越明显。

也正因如此,让李明又十分担心,限购出台后会不会“越调越涨”,毕竟这已经不是第一次了,购房对自己而言是刚需,如果错过了这一轮机会,那就是真的是后悔莫及了。

□对话

廊坊地区房价非理性上涨仍会延续

廊坊限购令出台后一周,燕郊、大厂、香河三地并未出现集中的抢购潮,相反的是多个楼盘封盘,等待政策进一步明朗。一方面是购房者旺盛的需求,一方面则是多个楼盘停售,购房者无房可买。未来环京楼市走向如何,记者采访了中原地产首席分析师张大伟。他预测,在目前房地产泡沫化趋势仍未明显改善情况下,廊坊地区房价非理性上涨仍会延续。

楼盘业绩好房不愁卖

京华时报:廊坊出台限购令之后的首周,为何大厂、燕郊多地未出现抢购热潮,相反很多楼盘都未开盘,购房者陷入无房可挑的境地?

张大伟:造成这种情况的原因主要有两点,一是限购令到底如何执行还没有政策落地,因此开发商基本处于关门的状态,这也是造成购房热潮回落的最主要原因。比如,燕郊、大厂、香河这些地区,有的属于县级市,有的属于乡镇,在购房者过户时,到底要如何操作,开发商也比较疑惑。同时,限购令中涉及到外地人只能买一套房,那么到底是河北人算外地人,还是廊坊地区以外的人算是外地人,这个政策也没有说明。因此,开发商也想等政策,防止房子卖了几套后,后续政策落地后需要退房,这也会造成新的麻烦。

另一个原因,廊坊出台的9条措施中,没有增加土地供给的政策力度。目前,无论是开发商还是购房者都对这个区域有很多预期。今年的第一季度,开发商销售业绩都比较好,甚至有一些楼已经提前完成了全年的销售任务。在这种情况下,开发商也不着急卖房,也想等等再说。

开发商捂盘可能性较小

京华时报:此次探访中,香河219人的看房团的行程突然临时取消,与五证不全是否有关,还是单纯的开发商捂盘呢?

张大伟:这种情况很难判断,就像之前所说,开发商的销售业绩很好,因此如果五证不全开发商肯定不想顶风作案。但就目前情况来看,开发商主动捂盘的可能性比较小,在廊坊限购政策刚出台的情况下,社会各界都非常关注,开发商肯定也想避避风头。目前,我们一二线城市都属于供需关系比较紧张的情况,廊坊地区虽然不属于北京,但毕竟是环京地区,因此开发商对后续卖房基本无担忧,不会主动捂盘。而从实际情况来看,廊坊限购政策还未落地,开发商销售业绩又很好,开发商都在等政策,也就变相的捂盘了。

限购令出台影响两类人群

京华时报:此次廊坊限购令的出台,到底会带来哪些影响,是否能真正地起到抑制炒房的作用?

张大伟:影响人群主要是两种,一种是有投资需求的人群,另一种是刚需人群。如果是刚需、自住的购房者,在北京工作来廊坊买房,肯定不是想买多套,一套住房完全可以满足购房者的需求。而对于当地人来说,购买多少套房不受限制,因此对当地的刚需、自住家庭来说,也影响不大。

而对于有投资需求的人来说,此次出台的限购政策,规定非户籍家庭限购一套,但对购房者的社保年限没有做约束,因此限购力度影响也较小。在一些有投资需求的购房者影响下,还可通过亲戚朋友代买、真假离婚等办法获得更多购房机会。此外,从房地产金融方面来说,燕郊等地的购房者投资需求占比超过50%,这种情况下,各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用。投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。

造成廊坊地区楼市暴涨的主要原因,就是2015年8月北京通州出台最严格限购后,很多资金外溢,北京周边楼市开始热炒。但当时,廊坊的几个区县未同时出台约束性政策,导致不少有投资需求的购房者集中买房,使得价格暴涨。

廊坊等地房价上涨仍会延续

京华时报:为何廊坊地区一定要出台限购令,是否有必要?

张大伟:去年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万,均价也高达1.6万,同比涨幅超过100%。以2015年报价10600的悦榕湾为例,目前价格已经超过2万。即使燕郊房价已经到了2万,但因为通州无房可买的影响下,仍有不少购房者来购买,因此,廊坊出台新政的确有必要。不仅是燕郊,香河、固安、大厂等地的价格均已经从一年前的6000上下,上涨到目前的1.2万-1.5万左右。过去一年,可以说河北四地的市场涨幅超过了深圳。

京华时报:在新政还没落地的情况下,廊坊地区未来房价是否还会上涨?

张大伟:虽然新政条文很多,但实际上,基本落地执行影响都不大。目前燕郊的价格甚至已经超过了房山、大兴靠地铁的区域。对于目前这个市场来说,房地产的继续泡沫化趋势会延续。特别是在超发信贷的影响下,资金没有更好的投资渠道,导致廊坊等地房价非理性上涨会延续。在2015年上半年之前,投资廊坊的投资者来说,目前的收益已经较高。未来,包括天津武清、河北涿州等地,有可能因为目前的价格相对较低,而受到投资者青睐。

刚需家庭可考虑北京购房

京华时报:对于目前想要在廊坊地区,或者环京地区买房的刚需人群,有什么建议?

张大伟:选择去廊坊地区买房的购房者,大多数是现阶段没有经济能力在北京买房的人群。实际上,廊坊等地的

房价目前已经很高了,甚至一些地区已经超过北京的价格了。在廊坊出台限购令的情况下,房价又比较高,如果能接受单价2万平方米的价格,不如选择在北京购房。比如,大兴、房山、顺义等区域都有单价在2万多的房源。

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