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高房价是如何演变成高房租的,房租上涨的幕后

作者: 房产中心  发布:2019-11-04

最近,关于房租的话题,在北京的大街小巷热议。根据“诸葛找房”发布的研究报告显示,7月北京房租同比上涨25.6%,部分地段的涨幅接近40%。各种关于房租快速上涨的报道层出不穷,各类文章层出不穷,从各个角度分析了造成当前房租高企的原因。阿伦在看过之后,不想赘言导致问题出现的原因,但却愿意建言一下解决问题的方法。

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其二,与其他商品相比较,房屋具有生产周期长、高值低耗的特点。要想在短期内大量增加房屋数量不是一件容易的事。因此,激增的需求往往难以从容应对,价格就会发挥作用——用上涨来激励供给,抑制需求。在我国,特殊的国情给房屋租赁市场带来了浓厚的“中国特色”。我国正处在工业化、城市化兴旺期,大量的农民进驻城市,加上地区经济发展的不平衡,不同地区、不同城市之间的人员流动频率高,数量大。这些人对临时性、暂住性的租赁房需求量特别大。这种可用于租赁的房屋小量来源于政府,绝大多数来源于城市居民自有的房屋。因此,用于租赁的房屋市场需求量不小。而房地产市场的投资性买卖正好能满足这样的需求。经济实力强的人购买用于租赁的房屋,满足了流动人口的租房需求。因此,否认房地产市场的投资性需求,不仅政治上短视,鼠目寸光,而且智识上也表现出明显的瑕疵。去年以来一线城市房屋租金上涨,其中一个原因就是房地产调控限制投资性买房,可供出租的房屋的增加赶不上租房需求的增加。可以说,各地实施的各种限购政策虽然有助于稳定房价,但其带来的副作用也是不容忽视的。

就像我爱我家的董事长谢勇一样,别人链家董事长左晖打个电话,说是不是管不住胡景晖呀,原来真管不住。

对于年轻人而言,如果说买不起房情有可原,可以通过暂时租房来过渡,但如果有一天他们都租不起房了,这个城市的魅力就会大大降低!对于政府而言,与其任由民怨继续沸腾下去,不如动一下资本的奶酪。因为,如果不割资本的肉,那么百姓恐怕连锅里的汤都喝不到了!

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其三,今年的房租上涨与近期实施的房屋租赁新政密切相关。住建部颁发的《商品房租赁管理办法》于2月1日正式实施。该《办法》第八条规定:出租房屋的,应当以原设计的房间为最小出租单位,违反规定的最高可处罚3万元。从规范管理、保障租客人身财产安全的角度看,限制群租有一定的合理性。但是这样的规定使得原来大量存在的群租现象受到抑制,等于逼迫租客租赁更大的房子,无形中减少了可租房数量,增加了对租房的需求,使得房屋租赁市场的供需关系向不利于租客的方向倾斜。

谢勇做得左右不是人,把我爱我家的一方诸侯得罪了,而且是站在竞争对手的立场上。左晖那也卖不了什么好处了,舆论矛头认为左晖太霸道了。人家左晖也没有直接说把胡景晖干掉呀,谢勇成为一个不会办事的小弟了,名誉可谓碎落一地了。

很简单,就仨字:

回答:

当然,由于租赁市场不太规范、不太完善,中介利用管理漏洞,趁机坑蒙租客的事经常发生,这使得租客付出了不必要的代价。但是,这是不规范中介带来的副产品,与租赁服务本身没有必然联系。

问题:8月19日上午,原我爱我家集团副总裁胡景晖在京举办个人媒体沟通会,回应离职风波。在媒体沟通会上,胡景晖表示,北京市住建委周五的约谈是很有必要的,他对房租有三点建议:1、通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;2、如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;3、建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。建立全国房租指导价这可行吗?

别人追求前凸后翘,我们追求有货有料。

还是那句老话,去适合自己的城市,你会很幸福。

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用一句流行的话语来说,以上全错。

调查报告显示,北京的租金水平对于应届毕业生的压力极大,房租占工资收入比竟高达67%,这在全球首屈一指。作为一个欢迎人才的城市,阿伦真心期待北京的房租能够对租房客友好一些,以吸引更多人才来到北京、留在北京、爱上北京!

推高房租的凶手有几个:租客,房东,资本三方互为助力。租客要想在这个城市生存,必须租房,房东看到这个刚需,为什么不提高价格来赚钱呢?要知道菜肉蛋都涨了,生活成本提高了。房东不是雷锋。资本看到了价值洼地,自然会冲进去赚钱。且资本是没有人情味的。

对于眼下的房租上涨,我们在认识上也存在一些误区,最明显的有两点:一是认为房地产调控增加了房东的房屋持有成本,逼迫房东借通胀转嫁负担,助推了租金;二是认为房屋中介从中作梗,推高了租金。

可好,他又没收住了。

限租金


房租为什么会频繁地往上涨呢?经济学告诉我们,商品的价格取决于该商品的市场供求关系。在供给一定的条件下,需求增加会抬高商品的价格。因为供给不足,人们要通过竞争获取该商品,其中一些人就会出更高的价格,于是价格上升。这也是我们所说的卖方市场。同理,在供给一定的条件下,如果需求减少,价格就会下降。因为供大于求,卖家就会想法子甩掉手里的存货,卖家之间竞争的最简单的办法就是削价销售。对应着,这就是买方市场。对于房租而言,租金上涨的根本原因也在于租赁市场的供求关系。在可租赁房屋数量一定的条件下,租客增加会加剧租客之间的竞争。为了在供不应求的市场获取一杯羹,简单有效的方法就是提高租金,给房东更高的回报。从这个角度看,表面上是房东提高了租金水平,实际上是租客之间竞争,送钱上门。因为如果租赁市场供过于求,即使房东绞尽脑汁也提不了哪怕一分钱的租金。因此,房租上涨的真正原因要么是租客增加了,要么就是可租赁房屋减少了。当然,这种供求关系还有几组较为精细的组合形式,比如租客的增加幅度大于可租房屋增加的比例,或者租客下降的比例小于可租房屋减少的比例等,这些都会导致租金上涨的结果。

资本进入长租领域,花大价钱搞重装修、N 1,其实不是推动房租上涨,而是促使房租下跌。出租房子本来就是很麻烦的事情,很多业主不愿做,也做不好。有些房子租不出去,或者租不上价钱。现在有专业长租公寓公司,事情就变得简单起来。他们重新装修,把原本破烂的房子翻新一番,新添家具,随时拎包入住,还负责日常的保洁。新增适合居住的房子,这显然是在增加市场的供给;

至于说个人的房子没有权利限制租金,不合《物权法》,可以不限制啊,只针对中介自持房源的租金进行限制,对个人自行出租的不做限制。如此这般,市场会回归到理性的状态,个人的房租如果高得离谱,自然也难以获得租客的青睐。

要想限制房租上涨,行政手段最不可取!政府应该在租赁的政策保障,中介的行为准则,以及细化到租房子的细节等,以及严加管理等方面下大力气。营造出良好的租赁环境才是正途。

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胡景晖建议征收“空置税”,更是一出莫名其妙的昏招。暂且不说空暂税对财产权是多么粗暴的侵犯,就连它的可行性,恐怕胡景晖也没有想过。

既然房子在中介手中,那么政府想要限制起来就要容易得多。越是大的中介,就越容易被控制,因为船大不好掉头。如果不听话,就直接封杀,毕竟相比这些资本的利益,稳定大于一切,老百姓(租客们)的感受必须有人照顾。这就像某些大房企一样,限制资金外流,却大肆在海外掀起并购,最终落得“兵粮寸断,弃车保帅”的窘境。

最后一点,也是很重要的一点,就是买卖变租赁!投资客的房子由于政策限制,限售令等等,很多房子都滞留在手里,无法出售。同时,他们进入买房市场的成本也是越来越高。成本变高,周期变长,怎么办?涨房租呗。

具体而言,我们目前面对的房租上涨,主要缘于下列三个原因。其一,租客队伍增加了。而租客增加的一个来源就是房地产调控使得一部分人被挤出购房行列,加入到租客队伍中。提高首付比例、提高房贷利息等措施加大了初次置业者的负担。另一方面,房地产调控让一部分即将购房的人因期待房价下跌而打消了购房的念头。这两者为租赁市场准备了新的、数量不菲的租房后备军、生力军。

从银行贷款做生意要付利息,改造房子加价收购成本不低,房源增加而租金又很难上得去。这才有了潘石屹说长租公寓不好赚钱的说法。潘石屹说,现在长租公寓能有1%的利润率就很不错了。这中间有什么暴利可言呢?

既然可以限房价,为何不能限租金呢?也许有人会说:房价好限制,是因为房子是开发商卖的,政府方便把控。但房租不好限制,因为房子都是个人的。还有人会说:个人的房子凭什么限制租金?这不符合《物权法》!

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严厉的房地产调控确实加大了房屋购置成本,令业主的负担加重。但是,房租的上涨与此没有关系,业主负担加重不是房租上涨的原因。经济学有一个基本理论,即商品价格不是由商品成本决定的。而是相反,商品价格决定生产成本。就房租而言,如果没有人租房,再好的房子、再高的成本也是白搭。反之,如果租者云集,供不应求,农民房也能租到别墅价。其实,这样的现象屡现不鲜,但一到具体问题上,我们就容易主观武断而置基本理论于不顾。因此弄清业主之成本、负担与房租之间的内在联系,正确认识房租上涨的原因,有助于我们看清租金上涨的真正原因,从而可以拿出切实可行的解决方法。

胡景晖可越来越扯了,一开始觉得他没发疯,现在的建议可是越来越疯。我们经常说,人来疯,就是人来疯,得了一点理,最后由于自己的一系列表现,这些理全丢干净了。

对于这两种声音,阿伦要分别来回应一下。房子是个人的,但中介不是个人的,资本更不是个人的,现如今的北京租赁市场,随着各大中介的你争我夺,早已不再是过去房子在业主时代的情况了。不信的话,你可以到网上随便搜索一下,看看能否通过各类网站顺利找到房主直租的房子?实际上,对于业主来说,把房子交给中介,自己坐收房租,还没有空置期,既方便又省心。所以,越来越多的业主选择把房子租给中介。至于中介是否赚差钱,那是他们的事情,业主并不care。

中国人的聪明才智都用在这方面了。

其实,这样的分析与责难毫无学理可言,纯粹是肤浅的情绪性臆断。对于房地产中介,无论是房屋买卖中介,还是房屋租赁中介,有这样认识的大有人在,可谓深入人心,中毒不浅。从房屋租赁看,可出租房屋信息,包括面积、区位、楼层、朝向、价格等非常紧要。如果没有这样详细的信息资料,要租到合适的房子困难不小。租赁中介的作用就是汇集信息,在业主与租客之间穿针引线,沟通信息,促进谈判签约。中介履行自己的职能,促成交易完成,顺带收点中介费,这是天经地义的事,与租金的涨跌无涉。

很多人认为胡景晖是“说出中介真相”的人,我并不认同。我认为胡景晖的观点是错误的。

房企动态先问阿伦,感谢关注拿走不谢。

长租公司资本逐利属性,决定其经营利益最大化和冒险性。一是因为要垄断,在互联网思维下,流行“赢者通吃”,为达至垄断,高价抢收房暂时短亏是为着将来垄断涨价啊!二是因为中介知道把社会房源高价抢收的行为,该行为本身就助推房租上涨,就如炒房,越炒越高,高价进更高价租出也就合逻辑了。三是制造社会对住房租赁市场的涨价预期,为高租金呐喊助威。

在连续的、越来越严厉的房地产调控之后,期待着房价下跌的人们不仅没有迎来预期的结果,反而不得不面对更高的房屋租金价格。据媒体报道,春节后,深圳住宅租赁平均价格同比上涨13.5%,环比节前上涨了4.5%。其中,福田区住宅租赁均价为53元/平米,居全市之首,同比上涨10.5%。房租的上涨惹来了热议,随之限租的呼声也此起彼伏。本来期待房价下跌,能住进自己的房子,告别租房生活,不曾想,买房的梦越来越远,不断上涨的租金却实实在在地在吞食自己的钱包。这种两头失脱的窘境令部分租客无所适从。

本来,胡景晖得了便宜了,不管是公义上,还是个人尊严上,都成了杠杠的汉子。


中介的缘故,一是利用信息不透明,赚取房东和租户间的房租差价;二是一些中介租房从房东那低价租房,改造成胶囊房后高价出租。

另外一个颇有市场的观点,认为房地产中介开设的“房屋银行”是租金涨升的幕后推手。据报道,由于国家楼市调控政策越来越严厉,房屋交易量急剧萎缩,房屋中介就转移战场,大量介入房屋的租赁业务。他们从业主手中找来房源,充当“二房东”,然后加价租出去。这样,中介就能在中间吃差价,变相推高了房租。

N 1的出租模式,指的是把客厅改造成住房,即原来两居室有三个房间出租(这种改造不算群租,属于合法)。这种事情做起来很麻烦,现在有人专业做这种事,房子可以多租价钱,房源其实也在增加。无论对房主还是房客,显然都是好事情。资本介入长租公寓,没有改变这桩生意的本质。钱多好办事,房源的增加、效率的提升,只会更加显著。

限制租金,有何不可?

社会资本通过中介长租公司高价抢收房源搅动租赁市场、人为藏起房源制造所谓供需紧张社会氛围。如最近北京的中介房租公可承诺近期拿出12万套房源出租!近日曝光的杭州鼎家长租中介公司破产案等,无不说明长租公司高价抢收房源收藏制造假供应紧张哄抬住房租金的不正当经营是近期住房租金急涨的主要原因。

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指导价这个方式应该是可以的,而且也是控制暴涨的重要手段,但是指导价的定义限制的是谁,对各方利益是不是有影响呢,仔细分析一下?


这个问题最近很火,我也回答过很多遍。

你看四五线的县城要什么长租公寓呀,还统一指导价呢,一看就是旧时代的人,没什么高招了,就想着来整齐划一的管理和知道。

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回答:

本来是占理的,舆论矛头对准的是链家地产,这下可好,公开信息看,自己不但管不住胡景晖,别人内心根本就没把你当一回事,谢勇本来想充当下大哥,谈个话什么的,连最紧要关头如何谈话,如何掌握火候都不知道。


澳门新濠天地网站 4回答:

胡景晖在我爱我家工作十几年,正常来说,他应该更理解市场,更相信市场的力量。然而,胡景晖不断进行反市场的表演,控讨资本贪婪,相信政府能干,主张严刑峻罚,哪里还有一点市场人的样子?难怪胡景晖在微博上被斥为吃里扒外,吃着市场的饭,砸着市场的锅,专业水平可疑,缺乏职业精神。在房地产领域,反市场的声浪一直都很大,民众也吃这一套,胡景晖以业内人士的身份控诉市场,呼吁管制,影响尤其的恶劣。

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要说“破坏市场”,胡景晖自己就提供了完美的注释。建立房租指导价,结果就是价格信号失灵。没有了利益刺激,房东宁愿把房子空置,也不愿承受出租带来的损耗;租房公司赚不到钱,就不愿把旧房翻新,提高利用率。房源难以增加,需求无以疏导,最终只能靠排队、摇号解决问题。到最后还有市场什么事呢?

问题:今年房租的暴涨行情,比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租?

我不得不说,我爱我家的人才,就这么欠缺一点火候吗?

现在国家对新售楼盘有指导价,开发商就和中介一起,中介拿房高价出售后与开发商分成,所谓的茶水费。

既然生意难做,为什么链家还推动搞长租公寓?很简单,市面房源在减少,需求还在增加,链家认为未来房租上涨是大概率的事情。虽然现在以一个较高房价拿下房源,可一签就是三年,三年也许就能回本。此外,长租公寓还有许多尚待开发的附加值。搬家、打扫和保洁,这还只是最初级,说不定将来他们洗衣做饭遛狗洗猫都管干呢?

当房子不是一直涨,和通货膨胀抵消,房产就不是最佳投资产品了。

事实上,真正提高住租房效率,减少房屋空置的,恰恰是专业的租房公司。相比分散的个人信息渠道,专业公司更容易找到租客。有些租客只想住几周时间,在分散的个人出租市场上,他们几乎找不到这种房子。中介公司却能提供——价格也许会贵一些,也比住酒店便宜。这种专业高效,没有资本投入,显然是做不到的。

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先从事情的的起因说起吧。胡景晖在自己的朋友圈表示:自如和蛋壳有融资,搞重新装修、N 1出租模式,吊高了业主胃口,推动租房价格的上涨。这种做法是在破坏市场,将会受到市场惩罚。而我爱我家旗下的相寓就不这样做,因此还能维持盈利。

因为中国正处于城镇化过程当中,大量的务工人员会不断涌入城市,其中重点是一线城市。

就这么些建议,听上去也太扯了,还全国指导价呢,普通如你我,都知道全国各地房价极其复杂,更别说租金了。

一般正常情况下,租金的钱是可以冲抵按揭的钱的,你看看现在状况。

房价可能涨也可能跌,长租公寓的战略布局也可能失败,这些都是正常的市场风险。这些预判和创新恰恰是市场发挥作用之处。胡景晖说,他们这样做风险很大,我爱我家不这么干。他这样说没有错,保守有保守的道理,倘若自如、蛋壳的模式行不通,不就是我爱我家发展的良机吗?为何口诛笔伐,大谈对手“破坏市场”呢?

首先,无论是房价还是房租,还是任意一项交易环节,供需关系都是非常重要和关键的因素。自然大家都说人口红利在逐渐消失,但是随着中国城市化的进程越来越快,范围越来越广,一二线城市的人口流入越来越多。价值一二线城市户籍制度的放款,人才吸引政策的强而有力,各种补贴,愿意来一二线城市置工作和生活的人与日俱增,而这些城市的房价普遍比较昂贵,购置成本高,那些原来够一够还能买得起房的刚需们,现在也够不上首付了,都由置业市场流向了租赁市场,更不要说刚毕业的大学生了,根本不是他们个人和家庭所能承受得起的,所以只能选择租房。

什么样的房屋算空置?有人说,电表三月不走算空置,规避方法何其简单,找人“看房子”,定期开灯不就行?也有人说,房屋三月没出租就征税,避税方式也简单,找人“短租”就破解。房屋空置还涉及上门核查的问题,执法成本高到不可想象。温哥华和香港都声称征收空置税,实际上只是恫吓业主,安抚租客,至于用空置税降低房租,更是痴人说梦。

潘石屹同时表示:房租上涨不能一味地怪中介和开放商,最关键的还是要尊重经济规律!

8月18日早上那个辞职声明就足够了,有担当有血性有能耐,19日还搞什么个人媒体沟通会呀,那么一点米色的底裤,全漏光了。

回答:

那是什么时代的事?

而且,中介也是要挣钱的,炒作到没人租的起房了,他们高价收的房没人租空置,做慈善吗?
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回答:

而根据城市房产网和易居研究院的《50个典型城市租金收益率》数据来看,仅有3个城市租金收益率超过4%,13个城市租金收益率在3%~4%之间,22个城市在2%~3%之间,还有12个城市低于2%。

回答:

回答:

我建议,胡景晖自己闭关三个月吧,别在出来乱说乱咬了,不然最后的结果就是大家都以为是一个胡乱说话的人,不再视为资深房地产从业人士和资深研究专家了。

高房价不等于有高租金,这两个不成为正比,和供求关系相关。

多少董事长见到这种情形,会笑话谢勇的。这个时候,肯定要安慰胡景晖,即便算账也是秋后再算账呀,真的以为阳历8月底就算秋天了?

如潘石屹所言,高房价演变成高房租,是市场、资本、房东、中介共同“推动”的,市场房源少,供小于求;资本宠宠欲动,砸钱收房源在所不惜;房东希望房租能对得起买房的钱;中介要挣钱……种种因素造成了目前房租上涨。

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就目前来讲,房租的暴涨主要是住房调控限售政策的出现和长租公司的出现导致的供求关系变化导致的房租上涨,其实是典型的市场化反应。

但是目前房租市场上有两股势力,一是传统的C2C的租赁模式,也就是个人出租,第二是现在的B2C的租赁模式,也就是租赁公司的出现,他们囤积的足够多的房子用于出租。

如果出现指导价,这两股势力之间的获利关系将出现巨大偏差,首先指导价的出现,确实可以短时间内有效限制租赁价格的空间,但是对于个人出租者,他们的房租可能和装修、地段以及房主本人的资金用途等有关系(曾经说卖牛肉面的涨价是因为猪肉涨价,而卖牛肉面的人要吃猪肉)。那么出台指导价如果定义过低,会对出租者产生不利影响,相当于政策干预了市场行为。而对于掌握市场的租赁机构也许是个有效牵制。市场化的反映主要因为主流价格上涨,导致跟风,那么对于市场主力的控制会对价格起到控制作用,所以指导价限制的就应该是这部分团体。所以指导价到底对谁生效是个需要讨论的问题。

另外这个指导价的定义模式应该参考现在的银行基准利率的模式,要留出自主调控的空间,毕竟各个区域价格不同,各个房子质量不同,都会对价格产生影响一刀切之也不是个理性的办法。任何监管的新出现都会出现争议,但是希望监管能在顾忌各方权利的基础上更多的考虑社会影响和百姓的切身权益,不要让监管变成乱管或者不管。

回答:

胡景辉该离开我爱我家,不,我爱我家应当让胡景辉离开,按照胡景辉的“指导价”观点,是不配担任一家大型房产中介的副总的。

事实也是,对房租实施指导价,就能把房租上涨的问题解决好?简直就是胡扯嘛。房租上涨的问题不是政府管少了,而是市场规则存在问题,是没有很好地制定出一套完整的市场规则,特别是资本进入以后的市场规则。

要知道,房租出现快速上涨,除了季节性因素之外,最主要的还是资本的大量进入。而资本大量进入的原因,则是目前的市场规则只是鼓励发展住房租赁市场,而没有对租赁市场发展起来以后可能存在的问题以及防范措施没有认真研究,就象当年放开房地产市场一样,只知道“放”,不考虑“收”,亦即如何对市场实施有效监管,如何让房价不象脱缰的野马。

现在的关键是,房租的上涨,本身没有太大问题,市场供需关系发生矛盾,价格自然会出现波动,就看规则在哪了。舆论和公众所以担心房租问题,最核心的就是没有规则,或规则对可能出现的问题没约束力,无法对问题形成有效的制约作用。所以,工作的重点应当放在制定规则方面,譬如金融对租房企业的支持规则,对资本进入后的游戏规则,二房东、三房东的游戏规则,短租房、长租房的相关规则,等等。如果没有规则,而去出台什么指导价,那真是天真加无知。

眼下,政府管理的价格越来越少,包括政府指导价,该放的也在开放,而不是收。象房租一样,如果收归政府确定指导价,只能让市场更乱。如果房租能够由政府指导,为什么房价不由政府指导呢,免得现在出台这个或那个调控政策,也免得让百姓受尽房价上涨的折磨。如此,不如再回到计划经济时代、实行统购统销好了,真的太天真,太没有市场意识了。

回答:

不可行,如果这个建议真的被采纳了,那会害惨那些北漂一族。

澳门新濠天地网站 9澳门新濠天地网站,我已经在很多地方看到我爱我家副总裁胡景晖离职的新闻,而且引起了全国媒体对涨房租的热烈讨论,基本上是愤怒的骂声。房租涨价确实对北漂一族非常不好,增加了他们的生活负担,本来他们面对高房价就买不起房,现在连租房的价格也要上涨,这不是赶尽杀绝吗?

所以网上充满了愤怒的声音,主要是骂黑中介,说他们搅乱了市场,抬高了房租,在这个背景下胡景晖建议:1建立租房指导价并公示:2 如果超过这个价格老百姓举报,超过者会得到严惩,3 严格监管进入长租房公寓的资本。

这几个建议恰恰是提高房价的三个关键措施,会起到一剑封喉的效果,请听我分析。

一 商品价格的决定因素

影响一个市场商品价格上涨的核心因素是什么?房租市场和楼市有什么不同?

影响商品价格涨跌是供给与需求决定的,这是经济学常识。当供给小于需求,价格必涨,当供给大于需求,价格必降,所以关键是供给与需求能不能匹配,在一个自由竞争的市场上,他们会根据价格的高低自由进行资源的配置,从而把价格降低了一个合理的水平。

举个例子:

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假设一居民区有1000个消费者,他们每个人都需要吃早餐,有一家早餐店开业了,我们把店老板称为李老板。因为店里面只能容纳100个人,所以天天爆满,注意,这时候是供给小于需求的状态。

这个时候李老板有二个选择:一是扩大店的面积,这样就能容纳更多的客户,实质上就是增加了早餐的供给,二 直接涨价。

具体如何做出决策呢?这取决于这个市场的特性,如果这个市场是一个自由竞争的市场,那么李老板会选择把店面扩大这个策略,如果是一个不充分竞争的市场,老板会选择直接涨价。

为什么不同的市场特性会决定老板有不同的决策?因为李老板第一考虑的肯定是利润最大化,在自由竞争的市场里他要面对竞争,如果涨价的话利润会提高,但竞争对手会进入并用更低的价格来竞争,那么很快就会拉走很多客户,甚至会让李老板破产,这是老板无法承受的风险。

为了安全起见,他可以用扩大店面增加供应的方式来追求利润最大化,这个策略虽然增加了成本,但是风险更小,因为没有涨价意味着新进入者只能和他在同一个价格水平上竞争,这增加了新进入者的难度,李老板的胜算更大。

所以在一个自由竞争的市场,迫于竞争的压力李老板必须讨好消费者,不敢轻易涨价,他会通过增加早餐的供给追求利润最大化,得到实惠的是消费者。

如果他一定要选择加价,竞争对手看到这么火爆的生意,这么高的利润必定进入,除非有消费者非吃不可的理由,否则他们一定会用脚投票选择更便宜的,受到损失的就是李老板。

如果不是一个充分竞争的市场呢?也就是说别人不能开早餐店,只有李老板能开,那么李老板的理性选择就是直接涨价而不是扩大店面,因为从结果看对李老板是一样的,都是利润最大化了,但是扩大店面却需要增加成本。

但对消费者却完全不一样。

如果是扩大店面就意味者有更多的消费者需求得到了满足,而如果是直接涨价,就只有那些愿意支付更高价格的消费者才能吃得起早餐,他们往往是更富有的人,穷一点的人会选择少吃早餐,自己做早餐或者干脆不吃早餐。

这就是不同的市场特性会决定供给者用不同的方式来满足市场需求,在一个封闭的,不准自由进入的市场,会造成垄断从而减少商品服务的供应,消费者要付出更高的价格才能得到相应的服务,而在自由竞争的市场没有人敢随随便便的涨价,只能通过增加供应量来利润最大化。

所以可以一句话说清楚:自由竞争的市场消费者受益,缺乏竞争的市场消费者受害。

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想想那些特殊场合商品的价格你会体会更深,比如机场,旅游景区的商品。

二 建议的后果

我们回到房租市场,房租市场目前是一个开放的,自由竞争的市场,没有任何市场准入条件,在这个市场上是价格决定了租房的供应量。也就是说如果价格高,必定激励着那些原本不打算出租的人也会把房子出租,那么房子的供应量会增加,然后价格会降下来。

但是如果这个市场是必须得到某个资质,通过审批才能进入,意味着供给者少了,他的结果和早餐供应原理一样,必定会涨价。

胡景晖这三个建议有一个共同的特点,无论是建立指导价,超过指导价惩罚,或者严格监管进入房租市场的资本,都是行政力量介入租房市场。非市场的力量介入后必定主导市场,将彻底的改变该市场的竞争状况,其实际效果是提高进入门槛,减少房租市场的供应量,减少了竞争,增加了供给成本,最终房租会一个劲的上涨。

对留在市场上的人,有资质的人是非常好的事情,他们会获得更高的利润,但新的供给者不能进入只能望洋兴叹,而消费者要支付更高的价格才能租的起房子。

你们想想汽车市场和楼市这些年价格的区别就会更加明白,二十多年前一辆桑塔纳的价格要二十多万,而今天同样的桑塔纳配置好了太多,但价格只要10万不到,为什么?因为汽车市场是一个竞争的市场。你可能也会说房地产市场不也有那么多开发商吗?难道不是自由竞争市场?那你就错了,房子的核心并非房子本身而是土地,而土地只有唯一的供应商我们都知道,这决定了房地产市场的特性,这个特性决定了汽车市场和楼市有天壤之别。

三 中介能决定房租高低吗?

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我看了很多的资料,说某某中介把某个区域都包下来了,然后给房东更高的价格再加价给消费者,这些黑中介被骂惨了。

我也非常讨厌中介,感觉他们就是寄生虫,没有产生价值而无故的推高了房价,但这个说法对吗?中介真的有这么大力量垄断一个自由竞争市场吗?

冷静下来我仔细思考了一下,我觉得不可能做到,原因非常简单,垄断的成本太高了。

打个比方,长沙市雨花区的房租市场是自由开放的,如果某个中介想垄断房子出租市场,那么要给每一套房子放定金并做出承诺多久时间租出去,雨花区现在正在出租的房子假设是1万套,中介要做到像媒体报道的那样垄断房源,每套房子如果放500元押金,就是500万,并且要找足够多的业务员去找到每一个房东签订协议,这需要花费高昂的时间成本和资金成本。

假设有个傻老板真的做到了,难道租客不会选择另外一个地方吗?你也许说另外一个地方他也这样垄断,那这个中介得有多大的资金量啊?再说他能把整个长沙都垄断吗?

所以不会有哪个老板会这样,否则早就破产了,风险太大。而从实际的效果看,这么多年过去了,每个城市的房租上涨幅度一直比较平稳,其关键就是房租市场是一个自由竞争的市场,房子的供应量和租客都会根据价格来做出决策,是增加房子的供应还是选择到其他价格更低的地方租房住。

那为什么房租这段时间好像增长很快?这实际上是需求增加导致的,因为现在是学生租房的旺季。

四 房租怎么才能降下来?

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那么如何才能真正的控制房租呢?其实关键还在于二个地方:一个是房价,一个是租房的供应量。

当一套120平方的房子的价格涨到一千万,如果租金只有1万元一个月,那么对于房东老板来说租金的回报率只有1.2%,这个回报率就太低了,这个情况下房东有几个选择:1 干脆不租了,因为很麻烦,想着有上千万的房子也不在乎那点钱,2 交给中介,省心,能租多少钱都无所谓。第一个选择就直接减少了市场的供应量,第二个选择是增加了租房成本。

所以关键是房价太高导致房东的回报率太低造成的,所以核心问题是高房价扭曲是租房市场的激励。

那么在这个状况下怎么增加租房市场的供应量?可以推出房产税,现在没有税房东能不能租无所谓,但是如果收房产税,那么天天空在那里对于房东就是每天往外掏钱,他必定会想方设法租出去,这样就增加了市场的供应量,那么租房的价格一定下降。

你可能担心税会不会转移到租客头上,请放心,租客会根据价格用脚投票,因为租客的支付能力和他的工资收入水平密切相关,所以一个月收入1万的人绝不会租一个房子花5000,当房价上涨到他实在受不了,他会选择离开这个城市,这就是市场价格的调节作用。

第二个方法是直接增加租房的供应,激励开发商建房子出租,但必须要以很低的价格提供土地,否则没有开发商愿意。

各位,这个方法和胡景晖的建议有天壤之别,他是建议行政力量直接介入市场,而且是减少供应量,而我说的是增加土地供应,而且是间接参与市场。

只有在这二个状况下才能真正减低房租,现在房租涨恰恰是房价高,房子供应不足造成的,如果胡景晖的建议真的被采纳,就真的糟糕了。

五 请相信市场力量

我不知道胡景晖为什么会提出这样的建议,也许他是真的不知道这会造成什么后果,那么他是无知,我们不怪他。

如果他知道还这么做,也许他是中介派过来的卧底,利用媒体向大众传播错误的,危险的观念,借助行政力量来完成他们自己完成不了的事情,达到控制市场,减少供给的目的,但美其名曰为了老百姓好。

再强调一次,如果真的这样建议那是非常毒的(我没有确认他的原建议是否这样表述的),别被忽悠,目前房租涨恰恰是房子供应不足造成的,这个建议只会进一步增加租房市场的进入门槛,减少供应量,引发价格上涨。

我们要更加理性,要呼吁非市场的力量少参与市场,绝大多数情况下市场具有自我完善功能,在人性追求利润的天性下,无形的市场之手会解决问题。很多看似对大家好的建议,实际上非常有害。

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我希望能多多传播常识,回归理性,用市场的力量才能真正的帮助那些需要租房的北漂一族。

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回答:

新濠天地娱乐赌场,首先,这样的建议很恳切,很真诚,不管可不可行,国家有理由去管管这个市场。因为住房问题是直接关联到每个平民百姓的切身利益,必须要解决好!

然后,解决好这个房租价格,我的个人观点是要从这几个方面去看:

1/从市场方便来看,涨价是市场经济下受供求关系的影响,如今房价畸高,所以买房成本大涨,也导致了租房价格的飙涨,所以根源还是房价过高,让老百姓不在买得起房,而买了房的,知道老百姓买不起房,但是还得在城市落脚,房价就暴涨起来。同时,城中村改造,地铁修建,城市设施的完善也是使得房租猛涨的原因,所以房租上涨感觉是正常现象,合乎市场规律;但是市场经济自然配置下,不乏不少扰乱市场正常秩序的个人或集体,因为他们掌握了太多的资源,甚至有着垄断地位,于是只要他们的一个主观举动,房价大涨之势就出现了。这样就缺乏公平,市场自由变化的能力就弱化了。所以目前,房租房价大涨,很大一部分原因是,市场失控,国家需要管管了;

2/也可以从价值观上来谈谈这个事件。胡总的被离职是因为不能认同所在公司的处事价值观。俗话说,道不同不相为谋,所以公司解雇也好,自己离职也罢,都是由于不同的价值观取向,从此分道扬镳。问个问题,如果是你,你会选择继续拿着高薪,还是会选择胡总的做法呢?很多人的答案肯定是,留在公司,为公司继续谋利。

不难看出,当今这个物质社会,人心已经变得非常浮躁,每个人都为着利益最大化而所谓的奋斗,努力,追捧。于是,人心变了。朋友和朋友之间,都是比谁有钱,谁开豪车,谁找的对象漂亮,谁又离婚找了小老婆......一时间,人都活在了高高在上的世界。就说我朋友那个房东,听说还是退休干部,拿着丰厚的退休金,然后一栋房子10几层楼,月初交房租时趾高气昂的说,月底搬走还是留,涨价200.....很难想象,年初刚涨了一次房租。真心租不起房子。好像每一个永远都填不饱,我了解了身边的朋友,大部分人的房东都是仗着房子不愁租,疯狂的搜刮着租客...所以,人变了,价值观变了。顿时想到,在那个过去的年代,居然还有借宿的说法,当么的难能可贵。而如今,房价背离人民,中介利益最大化,房东涨租,“城中村改造”,倒霉的都是老百姓,因为所有的负担都丢给了老百姓;这就是这个时代,需要的一个正确的有正义的合乎时代发展的正确价值取向,没有了正确的价值观,两极分化,越走越远.....

最后,我们不妨站在租房客的身上思考一下。当然我就是租房客。租房的人民都是底层老百姓。拿着微薄的工资收入,基本上没有其他资产性收入。所以房租一旦上涨,意味着仅有的工资,需要承担房租,养家糊口的巨大担子,谁扛得住???假如一个家庭,在深圳的收入是一万元,不算多的,不算少的,三口之家,住在市区中的城中村,两房一厅,租金2500-3000元,生活开支2500-3000元每个月。小孩教育,一个月平均1000元,然后老人一个月平均开支200元,然后全家医疗费用开支,一个月300元,其他的开支还有一些,比如买衣服之类的,算500元一个月;最后一个家庭的净收入,可以算出是2000-3000元。这个净收入,一年存款不到4万,大城市根本不敢想买房,回到三线四线老家县城,都很难负担得起。然后我来告诉你,他们的生活。所谓的两房一厅,其实是不到30平,房间刚好放个床,客厅空空的,有个二手桌子凳子,基本上没有沙发靠椅,因为放不下或者舍不得买,如今房租一涨,直接面临换个一室一厅或者是单间一家人挤,然后每天在家做饭吃,中午带饭,很少有亲人朋友往来,因为不敢下馆子,家里也不方便,上下班挤一个小时公交地铁,交通费能坐公交的不敢坐地铁,没有打过车,生活没有保障,公司有社保的还好,没有社保的,也没钱自己买,保险更不用说,在公司最怕的是AA制聚餐,捐款,给领导送礼,因为根本没钱浪,然后想过买房买车,但是买不起,罢了....处处憋屈的生活,你说突然间还要涨房租,谁受得了,涨30,50一年,我相信大家没有怨言,但是一下子300,500的涨,对于普通百姓来说,真心过分了。然后房东也是板着脸,没有几个给人好颜色的...所以寒心。对于苟住在这个城市的1000多万人民来说,无不感觉到压力山大,并且无处释放,自然而然,抱怨声,一日之间,爆发出来.....有时候,会天真的想,要是10年后,没人租他们的房子了呢?当然可能性不大....但是又想想,40年前,这个小渔村的人,还是不断背井离乡,逃荒到周边的城市省份,过着凄惨的人生,而如今,当起了地主,谁又不会想到,过几十年,是怎番景象?三十年河东,三十年河西。

所以,保持一颗善良的心,卑微的心,相互帮助的心,社会需要一份爱,帮人帮己,国家需要一个担当,解决好百姓问题,造福普罗大众!正确的价值观引导下,才会有社会健康的发展和繁荣。

祝各位漂泊的朋友,幸福,顺利!加油

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