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浅析地标建筑,筑空港自贸品质地标

作者: 房产中心  发布:2019-11-03

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投资写字楼,就是在投资写字楼的租客档次,租客的经济实力与付租意愿,注定了一个写字楼的租金高低。资金、实力强劲的公司,自然更具付租财力,同样更具有抗经济风险能力。这样的实力企业对所租赁办公场所有什么样的要求?品质至关重要。

长安街从来都不缺少传奇建筑。从国贸开始,尖端的高端写字楼项目就在这条代表着中国商道文脉的“神州第一街”不断涌现。如今,长安街上又将崛起一座超5A国际甲级写字楼,这就是泰禾长安中心。

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一栋建筑的理论寿命有多少年?实际寿命又能到几年?近日,SOHO中国CEO张欣在微博上“炮轰”SOHO现代城物业,多年无投入,导致15年的大楼变得残旧不堪。老楼管理,成为商品房发展20年后,摆在现实的一道难题。

万科品牌巨筑擎起精品商务旗帜

“泰禾长安中心”以超5A国际甲级标准精心打造。非凡的建筑造型、超大的空间尺度、超5A的智能系统、专属化定制服务,以及独具特色的金管家物业服务,缔造长安街上的世界级商务领地。

以前有一个贬义词“皮包公司”,专门用来指代那些没有固定资产,没有固定经营地点及定额人员,从事非法业务和欺诈活动的人或集体。

发难

天竺万科中心,空港核心枢纽,国门首站商务区的稀贵资产。万科品牌对于产品的打造方面,精益到每一个环节。如层高、单层面积大小、物业的建筑立面和建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置、空调机电系统、停车场设计等。万科深谙高端写字楼品质对于投资客和租客之重,选择地标建筑设计者——日本著名的津岛事务所设计,以国际高端标准布局建筑结构,全面满足不同企业的多元空间需求;同时,更有“金字招牌”万科物业保驾护航,为客户提供国际最高级别专业服务,全面匹配高端品质商务空间。天竺万科中心,携众业内顶尖团队,精铸每一个环节、每一处细节,只为成就上乘品质商务巨筑。

总部级品质空间

当今大量涌现的新兴企业,广泛流行轻资产,灵活租用经营地点,甚至是动态的人员上班制度。这些新兴企业都是合法的公司,更是从事着为经济添砖加瓦的正当行业。我们经常会半开玩笑的称这些明日之星为“皮包公司”,是对他们勇敢探索全新商业模式、开创面向未来的灵活经营思路的一种诙谐的赞美。

张欣“炮轰”物业“无作为”

打造万科空间 匹配高端商务标准

作为长安街上的超5A国际甲级写字楼,“泰禾长安中心”将目光锁定为500强企业,打造总部级办公空间。

创业者前期资金紧张,不持有大量固定资产,就意味着没有企业园区,没有自己的办公地点。这时候租用办公室就成为了刚需,市面上琳琅满目的写字楼掀起建设热潮。

相比于丈夫潘石屹,作为SOHO中国CEO的张欣在微博上并不高调,可几天前,一段语气强烈的指责,引发了网友围观。

万科集团以打造全球顶级商务综合体为理念,规划了天竺万科中心TOP级商务写字楼。项目整体由ACD高效办公、B花园独栋、万科空间、商业配套和景观园林5大臻美业态,谨以建筑对国门形象的价值贡献,雕琢一个国家与城市的标志,折服时光,获得历史的认同与荣耀。

项目占地面积2.1万平方米,总建面逾18万平方米,其中地上建筑面积10.5万平方米,地下建筑面积约7.5万平方米。百米双塔核心地标建筑,由美国知名设计团队RTKL精心打造,IN字门户建筑造型媲美央视理念;可依据企业需求分割60-1700平米自由空间,17、19层采用空中连廊缔造整层4500平米超大空间,让总部型企业独享双塔空间;办公空间4.35米层高、净高3米,引领商务新高度;15.5米层高奢阔双大堂,恢弘气度彰显企业实力。

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“昨天去我们1999年盖的现代城。惨不忍睹,电梯间破烂不堪,大堂灯光昏暗,保安懒散地对着敞开的大门发愣。15年前刚建好时何等让人欢喜,现代建筑精装修公寓。可这些年物业管理没有继续投入,15年的楼就变成这样。”对于SOHO现代城残旧的原因,张欣归结为大修基金动用不了,而物业管理也没有再投入。因为多年没有拨款给大楼整修,粉刷,维修机电,优化物业管理……无一去做,现代精装公寓变成了破旧老楼。

万科空间更是以独有的bruna咖啡厅、第五食堂、运动健身馆、私密会客厅、胶囊太空舱等商务配套吸引了大批商贸客群。轻奢商务配套、殿堂级公共空间、细致到大堂高度、走廊宽度、灯光色温、空间格局等每一个角落;唯国际高端写字楼罕有配置,单元式玻璃幕墙、多部品牌大轿厢高速电梯;高配比车位设计,智能化诱导停车系统……天竺万科中心精品写字楼,匹配高端商务标准,开拓品质新要求。成就空港新地标。

“泰禾长安中心”地下二层至地上二层是为商务精英配备的3万平米奢尚名品商街,与写字楼无缝对接,满足商务精英轻奢体验式购物消费。地下停车场商办分区,满足商务精英尊崇之享。

世界贸易中心双塔

“业委会是假民主,任何决定都要50%以上业主通过,大部分业主都没有这份热心,业委会成了没人监管的铁饭碗。大修基金更是别想动用,因为要2/3以上的业主同意,有几个小区能用上?没有大修基金,没有再投入。”张欣“炮轰”SOHO现代城的“业委会”制度,是几位业主劫持物业管理的“假民主”,用自己关联的清洁公司、绿化公司,掏空了物业,并大胆表示“中国超过一半的物业小区是这样的状况”。

地址:北京市顺义区金航中路(北京天竺综合保税区管委会南侧)

超5A智能系统

地标

探访

电话:010-69489999

“泰禾长安中心”全部参照5A甲级写字楼标准制定,是石景山区首个引进LEED国际绿色环保认证的项目。

全球能称得上地标的写字楼当中,曝光度最高的,也是“意外”被我们全民最先熟知的,是在911袭击事件中倒塌的世界贸易中心双塔。新世纪伊始的我们正在努力搞基础设施建设,还没有今天那么多建筑美学成果,大多数人对地标级别的写字楼还很陌生,纽约摩天大楼建筑群带来了物质、文化和精神各方面震撼。

D座门禁坏在了墙上

除此之外,“泰禾长安中心”诸多细节更是以国际视野来全新打造;楼宇自动化控制系统包括空气质量监控、水循环数据、共耗电数据、能源智能计量等环保科技系统;智能安防系统由视频监控、智能保安报警系统、无线巡更系统、门禁系统、访客登记组成;VAV变频空调系统,根据室内环境智能调节,四季宜人;楼层四角独立上下水,企业领袖可独享私属卫浴空间,并预留活动楼板、VSAT卫星通信系统等企业领袖专属配套;同时,亦为金融、IT企业专属定制柴油发电机预留位、局部楼层荷载加厚、24小时机箱冷却水;地下车库商办分区,智能分流合理分布,车库内设有10个电动汽车充电电桩;9部高速分区电梯,高效节能;电梯等候时间小于30秒,全面提升商务效率。

地标自古就有。当今世界顶级地标,中国长城,纽约自由女神像,巴黎埃菲尔铁塔,悉尼歌剧院,埃及金字塔。每一个都是文化、民族、国家的代表。

位于西大望路的SOHO现代城,曾是北京东边大名鼎鼎的地标性建筑,也是潘石屹、张欣夫妇曾卖得最好的楼之一。

展示中心地址:北京石景山万达广场F座底商

现在我们自己的地标级写字楼,已经盖好不少。有代表性的上海中心大厦,上海环球金融中心“开瓶器”,香港国际金融中心等。香港、上海和深圳都分别拥有超过50座摩天大楼,而摩天大楼的性质以商场、写字楼、商务公寓、酒店为主,可以看出写字楼和商业服务业有同样的地标需求。

用网友“大望”的回忆:“15年前,我去现代城写字楼B座,乘电梯时见到潘石屹,电梯里就我们俩人,他微笑地跟我打招呼。那时现代城很洋气,大堂厕所里用绿色马赛克拼的地板和墙显得很精致。”

贵宾热线:010-57289999

已经成功的巨头们建设造型特异的总部写字楼,毋庸置疑首先是为了满足虚荣心,提升企业形象。国内阿里巴巴、腾讯如是,国外苹果、谷歌、亚马逊如是。巨头们的城市分部,也大多选择城市名片地标级的写字楼。

昨天,记者实地探访了15年后的SOHO现代城。下午3点,SOHO现代城D座,上班白领、快递人员、送货人员,进进出出的人流不断,既无任何人问询,也不需要签字或登记。一楼大堂的接待台,只留一张空桌子,而入门处的门禁的里侧,更是直接被从墙里拔了出来,成了“摆设”的空架子。

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而还在创业阶段的新兴企业,也会尽量把办公地点设置在地标建筑内,再不济也要选择5A写字楼。对于前期资金普遍紧张的创业公司而言,表面上看这一追逐虚荣的行为实在浮躁、务虚,但他们追逐的,真的只是海市蜃楼吗?

更严重的,是楼层里的状况。记者乘电梯到达了8楼、9楼。从电梯间出来,两边的办公室外面,白色墙面上随处可见黑色的污渍,偶尔还有裂缝的痕迹。堆放垃圾的清理间,昏暗阴沉,大门敞开,楼梯间里的灯光则非常暗淡,白天也需要打开辅助照明设备方敢踏步前行。

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经历

设计布局、使用功能、管理服务

去餐厅吃饭最怕上洗手间

郎咸平教授“6 1”产业链理论,把整个产业链分成产品设计、原料采购、产品制造、仓储运输、订单处理、批发经营和终端零售七个部分。价值最低、最浪费资源、破坏环境的制造业,只占了利润的“1”,其余的六个环节占了“6”。

在西大望路一带办公的人,对SOHO现代城的物业管理也没有好感。

当今中国,依附已经称霸世界的物联网和电子商务,产业链上除了制造的六个环节几乎全部可以在办公室里用电脑和手机完成,郎咸平教授的产业升级理想已经可以轻易实现。

“SOHO现代城从外表看起来还挺好,一进里面原形毕露。”在附近办公的孟小姐告诉记者,她上周去现代城吃饭,目睹的是“楼道里墙皮发黄,卫生间全是怪味,洗手的水龙头都坏了。”

产业链上,我们当前的瓶颈是产品设计,也就是研发环节,是创意产业。得益于物联网和电子商务的廉价和易用,省下了海量的成本,产品设计在“6”当中占据的重要性和价值更突出。

在现代城里办公的白领,对大厦洗手间同样颇多微词。“大厦洗手间真的惨不忍睹,有一次朋友来公司去完洗手间出来说自己快吐了,和农村的土厕所差不多。我每次在现代城餐厅吃饭,一定是尽量憋着不上洗手间。”一位先生告诉记者,现代城的物业服务,几乎相当于没有,一点儿不像是高档写字楼。

巨头们建设的总部写字楼,无一例外剥离和外包制造环节,把资源和精力全部投入到物联网、电子商务和创意工作。极端一些的如显卡和AI界巨头NVIDIA,fabless(无工厂)芯片设计界的领袖,1.15万员工中,8191人都是从事研发的创意工作者,连物联网和电子商务在这家巨头看来都只是辅助或者说衬托研发设计工作的!

说法

全球化浪潮下,产业链分工明确,特别是产品制造环节已经基本竞争充分而没有切入空间,加上利润微薄,初创企业要想脱颖而出,唯有在产业链另外的“6”上动脑筋。这时候,公司的主体就在办公室,而最方便获取办公室的方式,就是写字楼租赁。

建筑物“保鲜”为何难?

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“我们现在转做办公楼持有,每年都有预算拨款给大楼整修、再投入,只有这样才能让中国的建筑寿命长。”张欣提出的让建筑寿命延长之法,听起来简单,做起来为何难?

写字楼,从设计布局、使用功能和管理服务三方面,天生就有满足物联网、电子商务和创意工作的原始基因。

“过了5年的开发商保修期,如墙体、电梯等建筑公共部位和设施的维修,就涉及到动用公共维修基金的问题。可在动用的制度设计上,一直存在部分缺失。”一位要求匿名的业内人士,提出了三大疑问。

写字楼,特别是超高层写字楼,广泛使用钢结构,玻璃幕墙。既满足建筑美学,又能带来空间使用效率的最大化。

第一是何种情况动用公共维修基金合理?住宅的公共部位或设施到了何种情况需要动用“大修金”,物业公司此前投入了多少成本和精力养护,大修究竟是物业平时不作为还是确实到了大修状况,对动用标准不明确,缺乏第三方机构的监管,是造成使用难的关键原因。

设计方面追求墙体在最外侧,建筑内部无承重柱、承重墙,整层连贯超大办公空间,业主自由隔断办公室空间。

第二是用完如何补交?业主首次缴存的公共维修基金用完之后该如何补交,由谁、通过怎样的途径收,这些问题目前没有明确规定,补交难自然衍生出使用难。

是的,其实写字楼的建设很粗暴。恨不得只花几个月时间,用钢材焊接一个摩天大楼,贴上玻璃幕墙,安装几部电梯就开卖。

第三是如何更好做到业主知情同意?公共维修基金是业主的专有资金,只有业主才有权利动用。因此,无论是应急情况或非应急情况,动用“大修金”需要业主的知情同意,否则很容易出现纠纷。

写字楼为了办公需求而生,必然会在功能上针对办公专门优化。加上前几年国家出台的“住宅禁商令”,不再对住宅房产核发《营业执照》,刻意引导创业者进入写字楼,“住宅公司”逐渐成为历史。同时推动写字楼向各种不同使用功能进化和分化,机关、事业单位、企业等不同的办公业务,均从住宅楼搬出,进入适合各自的办公楼中。

就在半月前,西城区荣丰嘉园小区的业主发现,在业主和业委会毫不知情的情况下,住宅专项维修资金被物业公司支取了至少100多万元。“监督不到位,就会给物业公司留下钻空子的空间。”

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本报记者 赵莹莹 J201

一栋写字楼在集成了海量办公空间的基础上,还要针对企业配套独特的服务,这套服务体系和平时居住的小区物业服务截然不同。

最初在计划经济时代,政府对住宅环境、社区服务直接负责。小区物业服务,是随着社会向市场经济体制演变,为了适应形势变化,由业主自治开始发展,直至物业公司专业化管理,实施经营性的有偿服务。小区物业服务主要负责和住宅需求相关的管理和服务,比如公用设施、环境卫生、绿化、车辆停放秩序、保安等直观的服务。

写字楼物业服务,本身就产生于自由竞争的市场经济体制。在写字楼建筑高度开放、硬件设施相对奢华和地段拥挤的条件下,管理和服务所强调的重点转移到更加务实和具体的事项,对办公需求更加有针对性,专业化程度较之小区物业服务有天壤之别。

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公用服务方面

最先能看到的是类似高档酒店门廊和U型单行道,进入大堂能看到人工迎宾接待的前台。

然后是地下停车场的配备,出入口规模堪比大型商业区,停车位数量相比住宅公寓楼多出数倍。

再有是独特的电梯,数量数倍于住宅公寓楼的同时,还会根据写字楼需求设置各不相同的运行策略。比如只停单楼和双楼的电梯,比如每十层楼一部专用电梯,再比如分时段和分周末的独立策略。这个使用频率最高的机器极大提升办公和访客的效率。

最后是索引系统。写字楼外广场会立有巨大的形象标识牌,展示内部企业(尤其是大企业)形象实力,简洁明快引导访客迅速确定目的地所在。经过广场、门廊进入大堂,人工迎宾接待的前台旁,和电梯间的墙面上,会有大型的分流标识,指示出各企业所在楼层及位置。电梯空间比较大的,在电梯内的楼层按钮旁,也会标识出每一层的企业。电梯到达后,每一个楼层的电梯间也会标识出当前楼层的企业位置。

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效率

当初我们在单位体制的工作生活社区内,各司其职,做好自己分内的本职工作,心安理得的过着每一天。

现在,互联网催化着经济,世界正以不可思议的速度创造着新的文明。日新月异的竞争,行业消灭行业。前所未有的压力和焦虑,让创业者和职场人都不敢松懈。

写字楼里,普遍的快步行走,把竞争的紧张气氛烘托的格外残酷。每个人,每个公司,把“效率”提高到前所未有的高度,它保障着生存,它能带来财富。

从效率这个角度看过去,创业者认为写字楼是最能保证效率的经营场所,职场人认为写字楼是最有效率赚取劳动报酬的舞台。

最有代表的互联网巨头们,总是24小时连轴转。公司高速奔跑的同时,每一个身在其中的员工也避免不了付出超过常人的努力。经常能在新闻报道里看到程序员为了效率,干脆铺个地铺,或者搭个帐篷睡在办公室,吃喝也全在办公桌,就为了每天能多出一些成果。现在早已不是封建社会,可是这堪比奴隶社会的劳动强度,多少能说明竞争的赤裸和残酷。

笔者不鼓励大家用生命加班,只是全世界都在奔跑,有几个人敢慢下来?

写字楼就是在这样的境况下,顶着全社会的批判,琳琅满目的建设起来了。一方面,社会批判公司所做的一切就是为了将员工绑在公司内剥削;一方面,职场人挤破脑袋都想进写字楼办公室。甚至,在手机即时通讯的绑架下,工作和生活的时间界限逐渐模糊。

因为浮躁的追逐“效率”而大发展的写字楼,形成了一个矛盾体。既然写字楼是创业者的刚需,那我们就应该让写字楼有正向的进化,在追逐财富之余,也不能忘记以人为本。

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