xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

45城出台各种房地产调控政策140余次,以房换房时

作者: 房产中心  发布:2019-10-11

在拥有了自己的房屋之外,很多的家庭还会面对一些比较纠结的问题,比如自己的房子太小,想要换个大的;孩子上学想要有个学区房;这样就面临着第二套房该怎么选的问题,多数家庭会选择以房换房,那么以房换房到底划算吗?一起来看看吧。

房地产行业迎来了真正的拐点,在增量市场,天花板已经来临。房地产行业的人才、资源和资金都在重新洗牌。在存量市场,全国多数核心城市二手房交易量增速比一手房交易量增速高。

“10天9道调控政策”连环狙击下,部分城市楼市出现降温迹象。值得关注的是,据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。

图片 1

图片 2

图片 3

据中原地产研究中心统计数据显示,自今年北京“317”新政出台以来,多个城市跟进。目前来看,多个城市房价报价指数下滑,北京报价指数从88%高位直线下滑,跌至目前的54%;二线城市中,天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

资料图片,置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

以房换房时代到来,到底划算吗?房价集中猛涨时代将结束

“房价高度集中上涨趋势会结束。”在链家研究院大连思享会上,链家研究院院长杨现领表示,“在过去20年间,核心城市房价快速上涨,超过了居民收入的增长水平,尤其像北京房价涨了7倍-8倍,都是集中在少数年份甚至月份完成上涨的,我觉得这个趋势会慢慢地缓下来”。

图片 4

■本报记者 王丽新

以房换房到底划算吗?

事实上,在业内人士接触的多家房企高管中,多数人士均认为,在政策收紧,长效机制可能很快迎来实质性落地的预期下,加之多数核心城市楼市交易已经进入存量房时代,依靠土地红利实现高房价的开发模式已经结束了。

据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示,这一轮调控非常严,11个城市出台一轮,12个城市出台三轮,14个城市出台三轮以上,上一轮调控集中在一线城市,这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围,预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

“10天9道调控政策”连环狙击下,部分城市楼市出现降温迹象。

以房换房是指卖掉自己现有的房子,来重新购买新的房子。或者说是买卖双方的房子符合对方的购买条件,双方可以通过补差价的方式进行房屋交易,完成各自的换房需求。

综合今年的楼市成交市场来看,中信建投证券地产行业首席分析师陈慎表示,今年的楼市可以用“冰火两重天”来形容,如果说2015年是一线城市崛起的一年,那么2016年就是二线城市崛起的市场,今年就完全是三线城市崛起的,这种局势在未来不会改变。

房企销售承压

值得关注的是,据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“930”政策以来,全国已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次,封堵投资客炒房。

优点:用现有房屋换看中的房屋,能够减轻经济压力,减少首付或者大部分购房现金支出。同时,还能保证自己拥有住宅,还是有房一族~

更重要的是,陈慎表示,从今年楼市的成交结构来看,今年以改善型需求为购买主力,以前的市场以90平方米以下为主要成交户型,但从去年开始超过了90平方米,甚至更大的户型成为主导,“以房换房”这种置换的需求是最近两年的主要的趋势。

有市场人士也表示,从三、四线城市限购反推,这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市,一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入,房价快速上涨才促使调控政策出台。

据中原地产研究中心统计数据显示,自今年北京“317”新政出台以来,多个城市跟进。目前来看,多个城市房价报价指数下滑,北京报价指数从88%高位直线下滑,跌至目前的54%;二线城市中,天津、珠海报价指数的下滑比较明显。

缺点:以房换房基本上解决的是居住问题,不是投资,所以,自身总价值没有改变。以房换房中存在着一定的风险,例如资金、房龄、买方等问题,所以,一定要小心谨慎。

据装一网了解,以北京二手房市场为例,有中介机构曾表示,今年以来,在已达成的交易中,90%为“以房换房”需求。事实上,三、四线城市此论成交高峰不乏改善性置业的带动。以大连、沈阳等为代表的东北楼市也进入了改善性需求为主力的交易时代,且以房换房的交易越发增加。

以北京和上海为例,把这两个城市圈的每个城市房价拉出来,如果两个相邻城市出现三倍的价差,就出现了投资转移。北京房价上涨之后,环京快速上涨,其中多数都是投资需求,有的可居住数万人的小区,仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例,40%的需求都是投资需求。

据中信建投研究发展部高级副总裁陈慎表示,这一轮调控非常严,11个城市出台一轮,12个城市出台三轮,14个城市出台三轮以上,上一轮调控集中在一线城市,这一轮则有越老越多的三、四线城市纳入调控范围,预计龙头城市的楼市销售额增速将熄火。

图片 5

“目前大连楼市今年表现出了新变化,由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局,诸多变化使大连呈现出与众不同的‘大连曲线’。”截至目前,大连二手房成交量增长40%,新房则只有10%。从整个市场来看,新房与二手房成交套数接近。

“这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示,2012年时,交易杠杆20%多一点,三年内就达到50%,这个速度很快。

房企销售承压

以房换房时代到来,到底划算吗?房价集中猛涨时代将结束

值得关注的是,“对大连来说,换房子以大面积的房子为主,100平方米-140平方米的房屋占比提高到20.8%,比北京还要高。”许小乐表示。

另有分析师认为,投资需求被封堵之后,房地产按揭贷款比重会下降,房企销售压力将增加。

有市场人士也向《证券日报》记者表示,从三、四线城市限购反推,这一轮房价上涨不仅限于一线城市和二线核心城市,一线城市周边的三、四线城市由于投资需求的加入,房价快速上涨才促使调控政策出台。

房价集中猛涨时代将结束

陈慎也表示,调研恒大、碧桂园等大型房企后发现,有些房企认为“交易量”会有所调整,有的认为会出现10%左右的下滑,但有些企业认为销售额还将实现增长,因为其市场占有率高。

以北京和上海为例,把这两个城市圈的每个城市房价拉出来,如果两个相邻城市出现三倍的价差,就出现了投资转移。北京房价上涨之后,环京快速上涨,其中多数都是投资需求,有的可居住数万人的小区,仅有三成的亮灯率;另以嘉兴为例,40%的需求都是投资需求。

房地产行业迎来了真正的拐点,在增量市场,天花板已经来临。房地产行业的人才、资源和资金都在重新洗牌。在存量市场,全国多数核心城市二手房交易量增速比一手房交易量增速高。

但更重要的是,政策对房企的打压去去年就开始了,包括收紧房地产企业融资渠道,不放行公司债,提高贷款难度,甚至在预售证的审批上严格限价的同时,要求企业不要捂盘惜售。

“这一轮大家买房子更多是用银行的钱。”陈慎在由链家主办的“内陆城市新格局”论坛上表示,2012年时,交易杠杆20%多一点,三年内就达到50%,这个速度很快。

“房价高度集中上涨趋势会结束。”在链家研究院大连思享会上,链家研究院院长杨现领表示,“在过去20年间,核心城市房价快速上涨,超过了居民收入的增长水平,尤其像北京房价涨了7倍-8倍,都是集中在少数年份甚至月份完成上涨的,我觉得这个趋势会慢慢地缓下来”。

以北京市场为例,据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示,由于住宅用地供应有限,新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度,北京一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度,北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

另有分析师认为,投资需求被封堵之后,房地产按揭贷款比重会下降,房企销售压力将增加。

事实上,在《证券日报》记者接触的多家房企高管中,多数人士均认为,在政策收紧,长效机制可能很快迎来实质性落地的预期下,加之多数核心城市楼市交易已经进入存量房时代,依靠土地红利实现高房价的开发模式已经结束了。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为,“317”新政对购房者提出更高要求,将一定程度上抑制投资性及改善型需求,预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

陈慎也表示,调研恒大、碧桂园等大型房企后发现,有些房企认为“交易量”会有所调整,有的认为会出现10%左右的下滑,但有些企业认为销售额还将实现增长,因为其市场占有率高。

综合今年的楼市成交市场来看,中信建投证券地产行业首席分析师陈慎表示,今年的楼市可以用“冰火两重天”来形容,如果说2015年是一线城市崛起的一年,那么2016年就是二线城市崛起的市场,今年就完全是三线城市崛起的,这种局势在未来不会改变。

二手新增房源下降

但更重要的是,政策对房企的打压去去年就开始了,包括收紧房地产企业融资渠道,不放行公司债,提高贷款难度,甚至在预售证的审批上严格限价的同时,要求企业不要捂盘惜售。

更重要的是,陈慎表示,从今年楼市的成交结构来看,今年以改善型需求为购买主力,以前的市场以90平方米以下为主要成交户型,但从去年开始超过了90平方米,甚至更大的户型成为主导,“以房换房”这种置换的需求是最近两年的主要的趋势。

事实上,总体来看,这一轮调控不仅是针对一手市场,不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因,则是二手市场“量价”齐涨。实际上,这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行,不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

以北京市场为例,据第一太平戴维斯提供给《证券日报》的数据显示,由于住宅用地供应有限,新房市场规模进一步萎缩。2017年第一季度,北京一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比减少46.8%至27.8万平方米。而一季度,北京新房成交量环比大幅下降31.8%至73.4万平方米。

如今人们的思想意识开放了,而且在各大城市房价涨的很快,所以买了房屋之后过几年要换房的话还是可以换到的。房地产市场的发展需要国家政策的调控,只有房价稳定的情况下,才能让更多的人们买到属于自己的新房。

据成都链家研究院张键表示,2016年,由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%,甚至60%推进。其中,成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤认为,“317”新政对购房者提出更高要求,将一定程度上抑制投资性及改善型需求,预计2017年第二季度北京住房成交量将继续回落。

简言之,从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看,成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

二手新增房源下降

但新政实施以来,二手市场的新增客源也正在下降,尤其以北京为例,为了抑制炒房,封堵投资客扰乱市场,商住房遭到限购,中介机构马上全面下降了商住房。

事实上,总体来看,这一轮调控不仅是针对一手市场,不少城市的二手市场也受到很大影响。反推其背后原因,则是二手市场“量价”齐涨。实际上,这意味不仅是一线城市新房市场萎缩带来房价上行,不少二、三线城市的二手住宅市场活跃度上升也提升了投资客的出手的信心。

据北京链家承诺,从4月8日起,北京链家对在链家成交未满 12 月再次出售的房源,不予接受委托;对明显高于市场价的房源,特别是明显高于市场价的所谓学区房,不予接受委托。已全面停止商办房买卖、租赁。

据成都链家研究院张键表示,2016年,由新房主导的市场向二手房主导的市场转移速度加快。重庆、成都、合肥、武汉等内陆六大城市二手住宅成交量占比正从20%向40%,甚至60%推进。其中,成都中心城区二手房成交占比已经超过了50%。

无独有偶,据张键透露,成都从“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需紧张态势得到缓解。

简言之,从链家、中原地产和我爱我家等全国性中介公司进驻城市来看,成都、武汉、南京和重庆等地的数量正在增加。

楼市现降温迹象

但新政实施以来,二手市场的新增客源也正在下降,尤其以北京为例,为了抑制炒房,封堵投资客扰乱市场,商住房遭到限购,中介机构马上全面下降了商住房。

“有人说市场高度分化,其实市场高度连通。北京限购,很多人跑到周边,跑到三亚,跑到昆明,跑到海口继续投资。” 链家研究院院长杨现领表示,北京70%-80%的交易都在换房,在这些连环单交易里,手里面有一套房子,卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群,也是在换房。去年在武汉,厦门买的房子涨了,然后卖了,凑钱在北京买房。

据北京链家承诺,从4月8日起,北京链家对在链家成交未满 12 月再次出售的房源,不予接受委托;对明显高于市场价的房源,特别是明显高于市场价的所谓学区房,不予接受委托。已全面停止商办房买卖、租赁。

鉴于此,这一轮调控之后,换房需求成本立刻加大,认房认贷之下,在北京,即使满足首套房需求,300万元首付在六环以内都找不到合适的房子,即使换房,六成,甚至八成的首付,卖掉一套也不够买另一套的,换房的面积越来越小,成本越来越高之下,预计2017年,换房需求将会出现一定程度的熄火。

无独有偶,据张键透露,成都从“324”到“330”,新增房源下降了20%,新增客源下降了30%,供需紧张态势得到缓解。

换房需求熄火,将会进一步降低市场交易量。

楼市现降温迹象

据杨现领表示,调控之后,北京二手房成交量已经出现明显下滑,预计还会继续下降。

“有人说市场高度分化,其实市场高度连通。北京限购,很多人跑到周边,跑到三亚,跑到昆明,跑到海口继续投资。” 链家研究院院长杨现领向《证券日报》等记者表示,北京70%-80%的交易都在换房,在这些连环单交易里,手里面有一套房子,卖了再买一套,甚至包括首次置业的人群,也是在换房。去年在武汉,厦门买的房子涨了,然后卖了,凑钱在北京买房。

另据调查获悉,在北京二手市场,目前业主报价已经有下调迹象,购房者谈判话语权增加,有些业主报价调整幅度很高。

鉴于此,这一轮调控之后,换房需求成本立刻加大,认房认贷之下,在北京,即使满足首套房需求,300万元首付在六环以内都找不到合适的房子,即使换房,六成,甚至八成的首付,卖掉一套也不够买另一套的,换房的面积越来越小,成本越来越高之下,预计2017年,换房需求将会出现一定程度的熄火。

“北京楼市成交量下来后,其他城市预计也会下行。”杨现领如是表示。

换房需求熄火,将会进一步降低市场交易量。

另有业内人士也表示,楼市将全面降温,且这一轮交易量下滑周期将较长。

据杨现领表示,调控之后,北京二手房成交量已经出现明显下滑,预计还会继续下降。

另据记者调查获悉,在北京二手市场,目前业主报价已经有下调迹象,购房者谈判话语权增加,有些业主报价调整幅度很高。

“北京楼市成交量下来后,其他城市预计也会下行。”杨现领如是表示。

另有业内人士也表示,楼市将全面降温,且这一轮交易量下滑周期将较长。

本文由新豪天地发布于房产中心,转载请注明出处:45城出台各种房地产调控政策140余次,以房换房时

关键词: 新豪天地

上一篇:没有了
下一篇:没有了