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广州加快发展住房租赁,合条件承租人子女就学

作者: 房产中心  发布:2019-10-04

随着人口流动规模的逐渐增大,一些一线二线城市有了越来越多的外来人口,这样的话就增加了一线二线城市发展压力,不仅是交通压力大,一些优质教育资源更是短缺,让不少人们看到了外来户口的弊端,于是更多人们想要在城市买房。最近租赁同权政策出台,在全国14个核心城市开始试点。

北京7月19日 - 中国广州市政府最近发布加快住房租赁市场工作的方案,将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

北京7月19日 - 中国广州市政府最近发布加快住房租赁市场工作的方案,将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

近日,广东发布了的一条新的住房政策,引起社会关注。这条政策是说租房者子女可就近读书,实施“租购同权”。“租购同权”体现了社会公平,但是实施起来肯定困难重重。

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广州市政府官网本周稍早发布通知表示,到2020年,将形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住。

广州市政府官网本周稍早发布通知表示,到2020年,将形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住。

去年,广州已出台“办理《广东省居住证》满一年的来穗人员,可向所在区为子女申请积分入学”的政策,如今“租赁16条”则更强调租购同权,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。

14个核心城市租赁住房试点来了,购租并举再放大招!多数人笑了

方案指出,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

方案指出,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。

《方案》所规定的条件如下:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。

14个核心城市租赁住房试点来了

对于“租购同权”,有人士担心会导致租房成本上升,也有人指出享受租购同权有着严格的前提条件,满足人群并不大。

对于“租购同权”,有人士担心会导致租房成本上升,也有人指出享受租购同权有着严格的前提条件,满足人群并不大。

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8月28日,为了构建购租并举的住房体系,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将13个城市纳入试点。第一批13个城市分别是,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。在28日晚间,深圳的细化政策也出台了。总共14个核心城市开启了租赁住房试点工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保障租购同权,对于外来人口来说,租房可以就近入学的条件变得成熟,当然有一个前提条件,即符合广州积分入学安排学位的条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,保障租购同权,对于外来人口来说,租房可以就近入学的条件变得成熟,当然有一个前提条件,即符合广州积分入学安排学位的条件。

租购同权可行性:

此次《试点方案》明确表示,利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

该方案还包括,加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

该方案还包括,加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

体现社会公平 实际很难同权

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落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元人民币的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元人民币的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

“实际在过去的全国房地产市场发展中,租赁是可以就近入学的,就近入学是中国义务教育的原则。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,从过去的政策看,广州政策其实并无新意,租房也是可以上学的,只是前提是学区有余量的情况下租户才可以上学,而且是如果学区房,租户上优质学校的可能性并不存在。

14个核心城市租赁住房试点来了,购租并举再放大招!多数人笑了

在增加供应方面,增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

在增加供应方面,增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

“从全国看,大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的,但就学的基本原则是就近入学,所以一般都是优先满足房户合一,其次是有房,这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。”张大伟说。

“租售同权”的真实意图是什么?

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,新政保障了特定人群在广州的公共服务权益,体现了一定的社会公平,但是实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑,如果有一方面无法满足,那么,购租同权也就没有办法保障。

从国家政策层面来看,发展住房租赁市场,或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。然而,从地方政府角度看,除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因,地方政府还有另外的政策考量,这从最先动起来的广州和上海可窥见一斑。

此前上海等一线城市也已出台措施发展住房租赁市场。上海近期推出“只租不售”的住宅用地及最新公布的上海房地产十三五规划,租售并举的政策意图明朗化。

此前上海等一线城市也已出台措施发展住房租赁市场。上海近期推出“只租不售”的住宅用地及最新公布的上海房地产十三五规划,租售并举的政策意图明朗化。

对广州房价影响:

在广州的政策文件中,享受租售同权的具体规定是这样的:“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。”

浏览广州市通知原文,点选链接: here

浏览广州市通知原文,点选链接: here

实质性增量影响不大 对学区房买卖有影响

可见,广州市的“租售同权”政策意图有二:一是保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权;二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。特别是对于第二类人群,在当前房价居高不下、限购条件极为严格的环境下,“租售同权”从根本上消除了高端人才子女紧急入学的后顾之忧。

发稿 宿泱韫; 审校 张喜良

发稿 宿泱韫; 审校 张喜良

“租购同权对广州房价的短期影响,不应夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领向中国经济网指出,首先,广州试点的准入门槛还是很高的,“符合条件的承租人子女”要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件,一方面具有本市户籍的大部分都有自住住房,另一方面,人才绿卡的数量非常有限,因此,边际效应基本可以忽略。“此外,这些政策并非新政策,只是在现有条件和现有背景下的重申或强化,因此,实质性的增量影响不大。”

从上海情况看,7月24日上海市两块“租赁住房用地”以超低价转让给了两家国有企业,两块地成交楼面均价均不到6000元/平米,与此前商品住宅地价相比可谓天壤之别,上海市之所以发展以国有企业为主导的住房租赁市场,一方面是相应中央号召,鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用,另一方面同样与吸引人才有很大关系。

安居客房产研究院首席分析师张波同样指出,广州是一线城市中买房压力最小的城市,去年以来北上深成交单价早已过4万奔5万去了,而广州今年上半年成交均价还在1.5万附近,所以这个政策的出台对于广州房产整体买卖形成的影响较小,但对于学区房的买卖或有直接影响。

武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权等政策。由此可见,“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容,更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

“但是否会影响到优质学区房值得商榷,广州名校的入学本身就非常稀缺,越秀等老区的优质教育资源更是紧张,政策全市全面推行,短期内必将遇到现实的优质资源难以分配问题。”

租售同权的前景是很美好的,但是真正实施起来还是很难的,毕竟大城市的优质资源是有限的,要想实现租售同权的话,还是需要城市不断的发展,需要城市拥有更多的资源。相信未来租售同权政策会给我们的生活带来更多变化。

张波向中经网表示,租房就可以达到就近上学,长期来看会对学区周边的房价有一定向下压力,尤其是对热炒天价学区房心理上打击力度颇大。学区附近的房租抬升动力会加强,政府如不加以控制,未来在优质学区附近或会出现“天价租房”现象。

租购同权模式背后:

政府关注租赁市场 租赁权益将逐步提升

杨现领认为,租购同权是大势所趋,是落实购租并举的重要环节,也是下一步租赁立法的重要内容之一。“长期来看,租购同权如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升和稳定租金回报率意义重大。”

张波表示,从“居者有其屋”到“房子是用来住的不是用来炒的”,可以看出国家对于居民住房需求的良性引导,从文件提及“实现租者幸福居住”,可以看出广州政府对于城市未来的明确目标。

“大家的目光在聚焦租房上学之外,更应关注政府的大方向,该文件中明确提到未来将大量增加租赁用地供应,除了存量房,政府未来也将在租赁市场上起到更大作用,目前在一线城市开发商百分百自持用地越来越多,上海近期挂牌的两块地,甚至从租金到租期到户型配比都有明确要求。完全意义上租购同权是不存在,但租赁者的权益逐步得到提升则是必然的趋势。”张波说。

能否全国推行:

条件尚不成熟 示范意义更大

“不可否认,广州模式必将被一些城市模仿,但要全国铺开条件还不够成熟,除非政府从全国层面进行统一要求。”张波表示,广州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鉴”,例如对房东租金上涨的规范、对中低收入者公积金优先租赁的做法、对商业用房改租赁等等。

杨现领则认为,作为一个开始,广州的示范意义可能更大,意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

此外,他表示租购同权重点落实的对象应该是“新市民”,即主要是流动人口和大学生,除了这两类群体,国内一线及重点二线城市的其它城市家庭并不存在显著的住房问题,即便是城市有户籍的低收入家庭也不存在住房问题。

能否破解学区房症结:

应提升教育供给 租购同权并不对症

“学区房房价过高的问题,核心的症结在于教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。”杨现领指出,寄望于租购同权解决房价问题不现实。

“租售同权只是开始,目前看,这一政策还需要更多的落地细则配套,才能发挥积极意义。”张大伟说。

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