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从首单长租公寓REITs,公寓的必由之路

作者: 房产中心  发布:2019-09-27

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

上世纪90年代,经历了储贷危机的美国出租公寓市场,资产价格普遍偏低,资本化率高达8-10%。而在1991年,美国REITs发展也迎来另一个阶段,即允许权益型REITs上市流通。在上述背景下,一大批公寓REITs企业纷纷上市,这些REITS企业以每季度增发一次的速度从资本市场快速汲取资金。而EQR和AVB则为公寓REITs的佼佼者。

今日,国内首单长租公寓REITs正式获准发行,此项目将会对我国住房租赁市场产生重要的示范作用和深远影响,住房租赁市场开展REITs契合“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,并且有利于长租公寓实现规模化扩张。加上近期国家层面密集的住房租赁REITs利好政策出台,我国长租公寓REITs的前景一片光明。

从创业者到运营商在到酒店、房企,长租公寓吸引越来越多的资本涌入。2016年,中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元,预计2020年这一数据将在1.6万亿-2万亿之间。此外,在租房人口比例上,我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。可谓长租公寓崛起正当时。

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美国长租公寓市场概述

首单长租公寓REITs基本情况

在盈利方面,从当前看来,巨大的市场背后存在盈利难的问题。

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

在美国,大部分可租用的公寓房源属于高端房产,内部设施齐全,而且集中在昂贵的都市区,目标客户是高学历的年轻人。公寓房租最高的是科技产业发达的城市,比如华盛顿州西雅图、科罗拉多州丹佛、俄勒冈州波特兰等。其它有些城市的房租也高出平均值,比如田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州夏洛特,以及佛罗里达州的一些城市。

国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深交所正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。本项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

长租公寓回报率1%—2%?

长租公寓未来发展前景

调查显示,美国由于工作机会增加、年轻人口增多等因素,租房市场升温,公寓和独立屋的房租均随之上涨。在美国,年轻人的租房需求较大。年轻人在生活和经济上还不太稳定,所以买房的意愿不大,一般选择租房。此外,流动性强的年轻人,以及年轻家庭,租房需求较高,也同时带动了整个长租公寓市场的增长。

此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA,未借助第三方进行征信,体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外,本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天,也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。

万科董事会主席、CEO郁亮在2017年中期业绩会上说“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,已经很满意了。”

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

美国长租公寓REITs发展的条件

发展我国长租公寓REITs的意义

据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5—7年,而项目的租赁周期一般为5年—10年,较长的盈利周期、较短的租约和不确定因素之间形成了矛盾。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

美国长租公寓REITs得以发展,离不开以下三个条件:

中国版REITs的落地已经成为共识,尽管目前标准化REITs产品并未出现,但在监管机构等的积极推动下,REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产,解决企业重资产问题,对于持有物业产权的公寓运营商,则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商,类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域,通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构,实现公寓领域的金融创新。

图片来源于网络

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金 改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008~2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

从全球发达国家的一线城市相对比来看,我们国家近三年来的主要城市租金收益率在2%以下,长租公寓前期投入成本较高,在融资困难的情况下,过低的收益很难维持企业的发展。

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第二,稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了租房市场的需求。

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

据华箐证券报告分析显示,根据目前的数据对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析。入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0。人房比达到百间11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

第三,青年人兴趣浓厚。在美国的核心城市,其房价收入比也已经很高,这一点同国内相似,国内某些城市房价收入比达到了10倍以上,毕业生需要5~10年的过渡时间,租房需求被进一步释放,加之人才的跨区域流动,这为公寓市场的发展提供了土壤。

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

而关于长租公寓回报率低的问题,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。龙湖冠寓品牌属于集中式长租公寓。是龙湖集团继住宅、商业、物业后,集团推出的第四大战略主航道业务。龙湖目标是到2020年长租公寓这块收入达到20个亿。

长租公寓盈利问题

而对于买房和租房的选择上,在年轻人资产累积的前期,月供成本与租金成本的剪刀差过大时,会促进公寓市场的发展,这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

由此可见,长租公寓虽然暂时收益比较低。但从长远来看,长租公寓收益必然可观,各路玩家集中放长线钓大鱼。

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

EQR:美国第一家上市公寓REITs

第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

如何“玩赚”长租公寓

目前市场上的上租公寓主要盈利点为租金差,如果企业盲目进入,在没有理清商业模式的情况下,将会花费大量的时间和现金在盈利上。另外盈利难,也受出租率制约,想要盈利整体出租率需达到95%以上,而目前平均出租率在90%以下。据记者的了解,不少开发商在做长租公寓时,财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科,目前都未有五年的发展时间。

EQR(Equity Residential)成立于1969年,是一家总部位于美国芝加哥专注于经营和管理公寓的运营企业。其在1993年正式上市,成为美国第一家上市的公寓型REITs,其于2001年纳入标普500指数成分股。EQR通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源,并通过高标准运营,为美国高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务,其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。EQR的发展历程经历了快速扩张到缩减规模精细化运营的过程,但EQR一直都是全美最大的公寓REITs运营商之一,市场份额始终高居前列。2015年,EQR直接或间接持有的物业已达394个,分布在12个州和华盛顿地区,公寓房间数共计10.97万个,当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。进入2016年,公司完全剥离非核心区域资产,进一步聚焦核心城市,截止2016年,EQR拥有物业数量减少至302个,分布在10个州和华盛顿地区,公寓房间数共计7.75万间,拥有数量排名第三。

REITs是长租公寓规模化扩张最佳途径

未来域副总裁徐郝捷对安家融媒记者表示,长租公寓的出路在于多元化经营和消费经营。未来的租赁市场需求量大发展空间很大。

回报率不高也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称:“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

作为一个公寓运营企业,EQR收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入(租金收入占比稳定在99%以上),而其盈利则主要由两部分构成,一部分来自于旗下公寓的租金收益,另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016年,EQR年租金收入达24.25亿美元,总营业利润约8.56亿美元。按照2017年7月28日收盘价计算,EQR市值约为244亿美元,在美国公寓型REITs排名第二,仅次于AVB(市值261亿美元)。公司自上市以来市值始终处于稳定增长中,仅在经济危机阶段有所波动,在危机结束后继续保持稳定增长。截止至17年7月28日,公司市值约为上市之初的18倍左右,年复合增长率高达12.5%,领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。

长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例,提供的2种户型公寓,20平方米左右的一居室月租金最高4000元,30平方米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。龙湖冠寓小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。魔方公寓的高端产品线摩尔公寓更是能够达到上万元的价格。

在多元化的经营模式上,成本的控制也是盈利的一方面,在市场竞争激烈的背景下,中低端的公寓更受欢迎。安家融媒记者调查当前的北京长租公寓市场,五环以内租金范围在4000——8000元/月之间,个别地段的豪华装修租金过万。在很多人看来,能租得起这样的公寓,那么一定有在北京的购买能力,所以为何要租房,何不去买一套呢?如何将房租降下来,让刚需租房者能够承受的起,才是长租公寓规模化发展的关键。

随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展。长租公寓痛点和难点也会逐渐的得到改善,相信未来长租公寓将成为我们国家解决住房的主要途径,未来也会有更多的人们选择租房子来缓解自己经济上的压力。

作为一家公寓型REITs,EQR能够提供较高且稳定的收益率,旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上,由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。根据EQR2016年年报显示,其前5大股东占比为35.07%,满足美国对于Reits前5大股东占比不超过50%的要求。其中The Vanguard Group,Inc.(先锋集团)是EQR第一大股东,其是全球第二大基金管理公司,管理金额高达3700多亿美元的资产,投资风格安全、平稳,着眼于长期收益。除先锋集团外,EQR的其它大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG AssetManagement US,Inc.(APG资产管理),PGGM Vermogensbeheer BV(荷兰养老金管理公司等),它们共同的特点都是资金周期长,风险偏好低,投资风格稳健。

但即便如此,由于房价的因素,仅仅依靠每个月的租金收入,长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金,这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业,其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段,并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展,规模化是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。

除了租金之外,交通配套设施也带来了溢价能力,窝趣创始人刘辉在接受记者采访时曾表示,距离交通节点近的项目能获得更高投资回报率,位置优质的项目溢价空间大。选址为影响定价中重要的因素。

EQR自1993年至2000年前后,处于快速扩张阶段,尽管其随后采取业务聚焦战略,但其资产的扩张为整个公司的发展奠定了基础。1993年底,公司在21个州持有物业79处,房间数2.44万间,地域上主要分布在德克萨斯(房间数5653个)、佛罗里达(房间数3185个)和其他中东部地区;而至2000年底,公司所持物业已遍布全国36个州,物业总数1104处,房间约22.77万间,较上市当年扩张10倍以上,在地域上重点布局东、西海岸。

我国长租公寓REITs适宜的发展方式

中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中显示,长租公寓的盈利来源可分为四部分:

EQR在物业上的扩张主要通过大规模收购实现,快速扩张的背后得益于高效融资的支持,而这主要得益于美国资本市场融资渠道便利为EQR融资提供了良好的外部环境,进而保障了公司多元化的融资渠道。具体来看,首先,美国1960年允许设立REITs,并在1991年允许权益型REITs上市流通,这为公司登陆资本进行股权融资奠定基础。根据EQR公告统计,首次上市至2000年间,EQR共计发行股票43次,融资规模达32.19亿美元,资金主要用于收购物业。并且公司的股权融资呈现多样化,主要包括普通股、存托凭证、优先股,其中包含多次员工持股计划以及股息再投资计划,在增加公司资金的同时也建立了有效的激励机制,有助于运营效率的提升。

我国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

一是批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源;

除股权融资外,EQR还以债券融资进行补充,期间公司共进行10次债权融资,融资规模共计16.95亿美元,循环融资贷款额度7亿美元。而从负债率情况来看,公司以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健,在公司第一阶段高速扩张时期总负债率反而持续下行阶段,总体控制在50%以下,而(总债务/总市值)口径的负债指标也长期低于纽交所上市公司平均水平。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

二是装修投资回报为通过装修提升的溢价;

AVB:美国第一大公寓REITs

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金 改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

三是未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年,而租出房屋的租期多数为1年;“打包租入”、“零售租出”的模式,以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因;

AVB是目前全美第一大出租公寓REITS公司,公司于1978年成立,1994年3月上市,上市时仅在加州北部拥有9个社区的2,396套公寓,上市后进入了加州南部城市,后又通过并购方式进入了东西海岸的其他城市,截至2015年底公司已在全美11个州及哥伦比亚特区拥有259个社区的近75,584套出租公寓,总市值超过200亿美元,其中,约70%的物业位于纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、硅谷、洛杉矶、西雅图这些发达城市。

当长租公寓通过结合REITs,大幅降低融资成本从而实现规模化扩张,中国长租公寓的发展才是最佳的状态。

四是衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益,这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。

在物业类型方面,AVB早期的物业大多为城市郊区两三层楼的花园式公寓,社区内通常配有花园、步道、喷泉,以及安保门禁系统、商务中心、游泳池、SPA、健身房、停车场等,有些甚至还提供舞厅、野餐草坪、网球场、室内或室外篮球场等设施,并提供保洁、洗衣、洗车、代收邮件包裹等服务;有时公司自己也会持有一些社区内的商业设施,如零售店面和餐厅等。不过近年来,AVB通过收购和新建等方式逐步增加了市区内中高层公寓的持有比例,目前中高层公寓约占到总数的45%,这类公寓由于地价较高,所以,社区的公共空间较小,社区内自有的配套设施较少,但交通便利、周边的商业配套和公共设施较为完备。

我国长租公寓REITs的可行模式

集中式的长租公寓盈利前景大

在此基础上,AVB将旗下社区划分为三个品牌系列,其中,Avalon是主品牌,主要提供市区或郊区的高端公寓;AVA则主要在市区(或交通便利的近郊区)提供开间较小或合租型的公寓,服务于年轻人的租住需求;Eaves by Avalon则为那些对性价比敏感的客户提供位于郊区的、价格便宜但居住环境舒适、服务设施完备的公寓。

我国的长租公寓REITs可以选择在银行间债券市场和证券交易市场进行交易,这两种不同的交易市场也代表着不同的REITs模式。

市场长租公寓分类主要为集中式和分散式,魔方公寓、乐乎公寓、熊猫公寓等为集中式,我爱我家相寓、自如有家为分散式公寓。

多品牌定位下,AVB在追求全面的规模扩张,自1994年上市以来公司共经历了三轮大规模的扩张,截至2015年底其持有的公寓套数从1993年底的2,396套增长到75,584套,年均增长17.0%;持有物业资产的原值从1993年底的1.78亿美元增长到2015年底的171.51亿美元,另有约21亿美元的在建及待建物业资产,年均增长23.1%;相应的,公司的营业收入从1994年的3,717万美元增长到2015年的18.56亿美元,年均增长20.5%;净营运资金(FFO)从1994年的1,583万美元增长到2015年的10.83亿美元,年均增长22.3%;每股股利则从1994年的1.2美元/股增长到2015年的5.0美元/股,年均增长7.0%;结果,上市以来公司的股东总回报率(含分红收益)达到700%以上(年均的股东总回报约为15%),是全美EQR的两倍多,也是同期标普500指数收益的两倍多。

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据了解,集中式盈利前景普遍好于分散式前景。首先装修成本是长租公寓投入成本的重要组成部分,集中式的长租公寓一般是原有物业改造,租约一般为5-10年,足以覆盖前期的成不投入和低盈利。此外,集中式长租公寓受规模效应的影响,成本降低;而分布式的长租公寓从业主手中获取房源,租约3年,甚至有些为一年左右,盈利不确定。

在2001年以前,当时的基准利率较高,而市场对REITs公司的估值水平则较低,这一时期,AVB平均的股价与每股预期FFO的比值在12倍左右,以期初股价计算的股息率则达到6%,综合融资成本也在6%左右。但当时的资产价格较低,物业交易市场的资本化率普遍在8%以上,高于融资成本,从而形成了并购交易的盈利空间。同时,由于这一时期的土地价格、材料价格和人工成本都相对便宜,结果单套公寓平均的开发成本只有14万美元/套(1996年时单套公寓平均的开发成本更低至7.4万美元/套),从而使自主开发项目的首年回报率稳定在11%左右,较融资成本高出近500个基点,并推动了这一时期的开发建设活动。总之,在AVB上市的最初几年里,低估值下的高租金回报推动了企业的全面扩张,这一时期,无论是买资产还是自建资产都能获得丰厚的回报。

目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种:银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种,长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池,以租金的未来收益权作为偿还来源,并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施,根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额,在银行间市场上市交易。

各路企业家各显神通

但2001年以后,受911事件的影响,美国经济增速有所放缓,美联储启动了宽松的货币政策,并由此推动了物业资产价格的快速上涨,到2003年时出租公寓市场的资本化率已降至6%左右,2005年进一步降至5%以下。受降息的影响,公司的融资成本也在降低,不过,由于AVB的大部分债务都是固定利率债务,所以,融资成本的下降有一定的滞后性,到2007年时平均的债务融资成本才从2000年的7%下降到5.7%;与此同时,股票市场在2003年以后逐步走出了911的阴影,宽松货币政策下资本市场的估值大幅飚升,到2007年时AVB的股价与FFO之比已经从2003年的12倍上升到28倍,相应的股息率也从最高时的7.1%下降到2.6%,并使综合融资成本从2000年6.8%降到了2007年的4.2%,融资成本的降幅终于赶上了资本化率的降幅,但在此前四五年中,物业交易市场的资本化率一直都低于融资成本,从而大大增加了收购行为的财务压力。

第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业,以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司(SPV,因国内REITs税收政策并无放宽,这种方式一定程度上可避免过度征税),设立REITs筹集资金,在证券市场上市交易。

长租公寓扩张的背后是资本的支持,那么融资成为一些企业的命脉。在资金获取上,近几年来各长租公寓企业各显神通。安家融媒从时间节点上来列举几个企业进行分析:

不仅物业资产的价格在攀升,土地资产的价格也在快速上涨,到2007年时公司自主开发项目的单位土地成本已经从2003年的2.9万美元/套上升到6.6万美元/套,竣工物业的综合开发成本则从2000年的14万美元/套上升到2007年的25万美元/套,在建项目的成本更高达31.7万美元/套,结果,自主开发项目的首年回报率从2001年以前的11%左右下降到2007年的6.3%,期末在建项目的预期回报率更降至6%以下,与融资成本的差值(安全边际)也从2000年的430个基点下降到2007年底的150个基点以内,这意味着开发活动的收益空间也在消失。

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2013年8月份新派公寓创始人兼CEO王戈宏和赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金。低价买下北京CBD整栋森德大厦,改造成新派公寓CBD店。此后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金方式发行给32名LP投资人。

美国长租公寓REITs对中国的启示

2016年3月,YOU 国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作,以房屋租约产生的现金流为标的,将其变成若干个固定收益产品,在懒投资官网上投放产品。

中国的长租公寓在近几年发展迅猛,并且随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

2017年1月10日,魔方公寓ABS设立,募集资金总额35亿元,系国内首单长租公寓ABS。这单ABS产品采用优先级/次级支付机制,其中优先级共设三档,预期期限分别为1年、2年和3年,产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元,给出的预期收益分别为4.8%、5%和5.4%,按季付息。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

在国家政策上,从一些城市的租售同权政策到近日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等,近两年来,国家对于租赁行业的发展大力支持,也在助力长租公寓企业的发展。

不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金 改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

随着行业烈火燃起,各大军团杀入,目前政策利好,很多房地产开发商都关注到长租公寓这个领域,根据克而瑞数据显示,TOP30房企中,已有1/3切入了长租公寓领域,这一数字还在不断增加。房企布局长租公寓具有自持物业的优势,在盈利上,同样准备着放长线钓大鱼。

未来,当资产价格的增速减缓甚至下跌,使资产收购的资本化率提升;同时结合REITs等长期融资工具,大幅降低长租公寓融资成本时,中国长租公寓的发展才是最佳的状态。

长租公寓的市场需求量非常大,处于良性竞争状态,其发展将到白炽期。安家融媒作为泛地产类的新媒体,具有17年的历史沉淀,将长租公寓领域作为重点关注方向之一,关注长租公寓行业发展动态。

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