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房地产投资增速创近一年新高,前7月商品房销售

作者: 房产中心  发布:2019-09-04

南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同,但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据,今年前四个月,房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

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8月14日,国家统计局公布了1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据,1-7月份商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点,其中住宅销售面积增长4.2%;商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

一家房产机构高层指出,上半年不少开发商对楼市还有较高的预期,然而经过7个月时间以及近期又一轮调控,开发商对后期的期待做出了重新调整。

投资增速创新高

中房报记者 许倩 | 北京报道

与2017年前7个月商品房销售面积86351万平方米、销售额68461亿元相比,2018年同比销售数据走势更为强劲,销售额增加了将近1万亿元。

据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,在市场销售额方面,全国商品房销售额增速为14.4%,增速环比扩大1.2个百分点。业界认为,销售额增长速度加快,一方面表明销售市场较好,另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度,可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些,也会加快资金的回笼,以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

数据显示,2019年1~4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

棋局之上,属于整个楼市的春天还未到来,只有部分硬核的一二线城市,它们的房地产市场已率先热了起来。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,截止2018年7月,本轮房地产市场上涨周期已经长达38个月,继续刷新了中国房地产历史上最长历史上涨周期。从目前趋势看,2018年房地产全年销售额依然将刷新历史记录。

扰乱楼市秩序“违法”

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看似矛盾的楼市指标透露出走势。一方面,商品房销量和拿地指标仍在下行。5月15日,国家统计局发布的数据显示,1~4月份,商品房销售面积同比下降0.3%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。

交易上升市场回温

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

事实上,今年以来商品房销售面积增速一直处于负增长区间。开发商的房子并不是在所有城市都能热销。而整体拿地积极性的下降交杂着局部抢地的态势,鲜活地预示着房企对房地产后市的预期与捕捉机会。一组新的数据是,4月份二线城市合计“卖地”收入达2933亿元,创下近2年新高。武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市土地市场持续活跃,溢价率升高,“地王”再现。

除去创了新高的销售面积和销售额外,7月末商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,今年1~4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%,比预期的数据明显要好。主要原因在于,第一是房企当前资金状况较好,其投资的动力更加充足,包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看,依然认可今年房地产的销售等行情。部分城市也积极推出了人才购房政策等,这都会使得房企开发投资的信心进一步增强。

另一方面,房地产投资增速仍处高位运行,1~4月份11.9%的增速成为近一年来的新高。全国70个大中城市中,有67个城市新房价格环比上涨,最高增幅为河北秦皇岛的1.8%;房价环比下跌者仅赣州、韶关两个弱三线城市。

就7月单月的数据来看,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比5、6两个月,尤其是6月2.0亿平方米销售面积、1.8万亿销售额有所下降,但环比去年同期分别上涨了10%与22%。

南京暂停企业购房的次日,重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序,重庆此次的楼市政策还联合了公安局,其力度之大为此前所少见。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

华创证券研究所首席分析师袁豪认为,一二线楼市已触底回升,虽然价格还没有明显上涨,但是成交量和土地端已表现得比较明显了。如果没有外界干扰,预计当前一二线城市的复苏可以维持1~2年。

张大伟对《华夏时报》记者表示,由于房企在5、6月份要冲刺半年报,所以往年7月份的数据也常常低于6月,不过从同比来看,今年的涨幅还是不小的。

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

不过,“整体房地产市场不在高峰期,而是下行,城市间楼市差异性大。土地供应充足,人口净增加不多的三四线城市在去库存后是否会增加新库存,要引起关注。”住建部住房政策专家委员会副主任委员、全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示。

“目前全国房地产销售数据呈现反弹走势,购地、购房、资金面等数据都有很明显的U型走势,”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,市场基本面是有所改变的。虽然今年政策比较严厉,但是交易还是不错。这充分说明了一点,即各地的购房需求还是很强劲。而且实际上也不完全是炒房需求,很多也还是刚需的合理的需求,这也会使得房地产市场的需求容易有反弹的可能。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓,以及去年低基期值的影响,预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下,信贷宽松叠加部分城市的政策放松,楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看,4月销售面积12256万平米,销售额1.21万亿,同比上涨了13.9%,销售面积同比上涨1.3%。

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而张大伟认为,虽然调控政策收紧,资金面压力增加,但房地产企业特别是龙头房企的销售依然处于高位。中原地产研究中心统计数据显示,累计公布前7月销售业绩的企业合计32家,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。另外,楼市限价政策严格导致买房依然可以赚钱的财富效应存在,因此房地产市场才在前所未有的调控政策数量与力度下,依然在创造历史销售记录。

一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

除了销售的回暖,房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计,在今年4月创造单月融资2600亿后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,截至日前,已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

楼市冷热不均

此外,中西部区域三四线城市补涨、三四线城市棚改等政策带来的高峰期也一定程度上是市场继续高位运行的原因之一。

其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

在资金面大幅改善的情况下,房企也加快了开发投资的脚步。数据显示,今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%,数据继续呈现涨幅扩大态势。

一二线城市房地产市场的率先回暖,令市场捕捉到了触底回升的气息,但真正的楼市上升期仍未到来。

房企资金压力缓解 土地市场“两重天”

在城市展开新一轮调控之前,福建已经在全省展开了楼市大整顿。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

国家统计局数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点;商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。

2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速比1-6月份提高1.8个百分点。

据福建省住建厅8月9日发布的信息,福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为,被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前,通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为,将被认定为违规以至违法行为。

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但从4月单月来看,全国商品房销售面积及销售金额环比分别下降22%和15%。从销售结构来看,东部地区销售数据独撑“一片天”。仅东部地区销售面积降幅比1~3月份收窄2.5个百分点,中部地区和西部地区增幅分别回落0.4和0.5个百分点;东北地区累计增速由升转降至-4.2%。

严跃进认为,2018年是房地产行业的“资金小年”,但是上下半年的强弱程度并不一样。随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放等,下半年资金压力会小一点。后续若是银行加快进行房贷的发放,实际上房地产企业还是会有一些新的机会,到位资金状况会有所改善。

此外,海南省住建厅在8月16日表示,将尽快出台地产市场调控长效机制,使调控从行政手段向法制化、市场化手段转变。

开发商角逐二线城市 土地市场火爆

从拿地指标也能看出市场的下行压力。尽管近期各城市土地市场高单价、高溢价地块成交频频,但全国企业土地购置仍在下行。

资金的改善状况也反映在房企出手拿地的力度上。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

三四线压力增大

不过,在拿地方面,1~4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%,降幅比1~3月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1590亿元,下降33.5%,降幅扩大6.5个百分点。

国家统计局数据显示,前4月土地购置面积和土地成交价款分别同比下降33.8%和33.5%,降幅分别比1~3月扩大0.7个百分点和6.5个百分点。

支撑这一数据走强的,是拼命拿地的房企。虽然2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心统计数据显示,截止8月9日房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计拿地金额高达11983亿,,其中拿地超过200亿的房企就多达19家。

对于热点城市展开的新一轮调控,有开发商向记者表示,下半年的日子将更加艰难。

业内人士分析指出,尽管土地成交降幅略有扩大,但土地市场分化明显,各大开发商目前将资金集中到一二线尤其是二线城市,近期的土地市场较为火爆。

克而瑞地产分析师杨科伟认为,部分原因是受去年土地购置面积基数较高导致整体表现弱于城市市场;其二是,一季度以来的土地成交回升主要集中在部分二线城市和环核心城市的三四线城市,城市土地市场分化继续加剧造成整体疲弱。

不过,自下半年以来,热点二线城市土地流拍的情况也屡有发生。杭州、南京、济南、太原等上半年涨幅较大的城市,土地市场都出现了不同程度的降温。

一家中型房企市场部经理指出,上半年虽然公司也有销售压力,但有去年的业绩打底并不会太慌,而且对下半年还有期待。然而下半年对楼市持续调控以及不放松,将使已经紧绷的资金变得更加紧张。

中原地产研究中心统计数据显示,截至5月14日,年内抢地过百亿的房企多达29家,在2018年同期只有24家企业,2017年同期只有18家。其中最多的融创高达626亿、碧桂园465亿、新城422亿。另外包括万科、中海、绿地、旭辉、金地、华润、龙湖、阳光城、保利等企业拿地超过200亿。

顾云昌认为,拿地指标下滑,房企拿地积极性不高,可能出于对楼市预期不是很好的考虑,也显示出房企资金链不宽松的情况。

“目前市场其实是有点分化的。“严跃进认为,一方面是全国整个市场土地购置方面的节奏比较快,另一方面是全国部分重点城市土地流拍。所以在看到全国大趋势是积极的这一关键的同时,客观看待部分土地流拍的现象。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的,因为其拿地的自由度较大,而对于过高依赖杠杆资金的企业来说,相对来说面临管控的压力较大。

“一些在上半年还在犹豫等等、看看能不能拿到更高预售价的项目,下半年恐怕会及早上市。既然拿不到更高的预售价,楼市销售行情也不会真正逆转,不如早点出货回笼资金,以减轻压力。”前述市场经理说。

从土地成交情况看,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率全面上行,3月下旬来部分城市的土地市场相比1~2月的低迷有所恢复,从拿地城市看,最热点城市集中在二线城市:4月,武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿;5月以来,包括苏州、天津、济南等热点二线城市土地密集出让。

虽然目前大多数中小房企正在面临着优胜劣汰的生存问题,但是并不妨碍那些龙头房企正在悄然拿地,增加土地储备。据克而瑞统计,截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科、新城控股在内的5家房企新增土地货值超千亿元;58家房企新增货值超百亿元。二线城市是它们的重仓地。

他表示,近期各地土地流拍的现象,或会引起重视,进而未来会在房企资金面上有新的政策。换而言之,部分房企下半年资金面会宽松,这是利好拿地和企业稳健经营的。

对后市的预期,从房企新增拿地热情出现较明显降温中,得到初步表现。

例如,4月26日上午,合肥土拍进入连拍第二天,12宗913.123亩土地全部成交,揽金76.675亿元。虽然是县域地块,但相比前一天25日的合肥市区地块拍卖房企热情不减,一块地20多家房企现场竞拍连续上演。两天土拍成交26宗2270亩,揽金213亿元。

与销量和拿地指标整体下行状态截然不同的是,房企投资开发热情仍保持快速增长态势。加快施工与新开工推动房地产开发投资增速连续4月保持两位数,并增长至11.9%。

据中原地产统计,今年前7个月全国房地产市场土地流标共796宗;这其中一线城市土地流标13宗,创下自2012年以来的新高。

张大伟说,中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多,最近很多城市出现了多宗之前流标土地成交的现象,融资缓解带来的市场活跃快速提升。

顾云昌认为,房地产开发投资增长快与房企去年大量拿地有关,地方政府要求拿地后一定时间内房子必须盖起来。

中原地产高级研究经理卢文曦表示,近期一些城市出现土地流标现象值得市场关注,短期内土地购置速度或面临一定压力。

广州一家开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,在融资难度大幅缓解后,开发商现在手中都有钱了,当然要积极拿地。“因为去年拿地少,现在也需要增加土地储备。”

“随着一线和部分核心二线、三四线城市市场销售回暖,房企加快开工、加紧项目入市销售的意愿也在走强。”杨科伟表示。

另一个指标,是房地产投资增速,三四线的投资出现较快增长。有开发商认为,这背后反映出房企对后市的一些判断。

不过,随着楼市继续发展,房地产调控政策也在持续。张大伟说,最近各地微调市场不断,也有部分城市重申政策稳定。

房价上涨也是支持房企加快项目入市的一个因素。4月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比增长0.6%,同比增长11.4%;二手住宅价格指数环比增长0.5%,同比增长7.9%。其中,一二线城市新房价格环比涨幅略有扩大,三线城市涨幅回落。

一家今年冲刺千亿规模的开发商副总裁告诉记者,下半年三四线城市的压力更大。在这些城市的竞争将更加激烈。因而加快在这些城市的建设,把资金快速收回来成为不少房企今年的重要策略。

5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

这期间,房企融资环境得以改善。

而从房地产投资增速来看,一些非热点城市的投资力度已经出现了加速的行情。国家统计局近日公布的今年前7个月全国房地产开发投资和销售数据显示,分地区来看,西部地区投资涨幅仍然最慢但增速提高最大,东北地区增速最快。

张大伟预计,在苏州之后,最近土地市场偏热的城市出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将在多个城市出现。

国家统计局数据显示,1~4月,房企到位资金同比增长8.9%,较1~3月上升3个百分点,连续两个月上升,且为一年半以来的高点。其中,国内贷款同比增长3.7%,较上月上升1.2个百分点;定金及预收款同比增长15.1%,上升4.6个百分点;个人按揭贷款同比增长12.4%,较1~3月上升3个百分点。4月当月,房企到位资金同比增长18.4%,环比提高5.3个百分点。

国家统计局数据显示,前7个月西部地区房地产投资约1.36万亿元,增长5.8%,增速提高1.6个百分点;东北地区投资2564亿元,增长17.7%,是几个地区中增速最快的。

在房企到位资金中,来自居民的定金及预收款仍是支撑,但来自银行端的国内贷款和个人按揭贷款增速亦持续上升,反映出房地产融资形势总体改善。这也体现出货币政策层面其实是较为宽松的。

分析师指出,房地产投资不只是获取新增项目,也包括拿到土地后的建设和开发投资。而投资增速构成中,土地投入有所减少,开发建设项目所占比例有所增加。

央行数据显示,1~4月新增社会融资规模9.6万亿元,比2018年同期多增1.9万亿元,其中,新增人民币贷款6.8万亿元,比去年同期多增7865亿元。实体经济融资环境较2018年大幅改善。

“前两年三四线楼市火热的一个背景是,一线城市被限购后需求外溢至周边和二三线城市,甚至下沉到四五线城市。然而今年金融去杠杆加上楼市多轮持续调控,使得资金以及需求的态势正在逐步减弱。此前在三四线城市进行布局的房企,一定会赶在潮水从三四线城市退潮之前,抢先实现销售。因而加快这些城市项目的开发建设速度,尽早上市销售,将是大型房企以及在三四线城市有项目的房企的重要选择。”一家中型房企副总裁说。

中国人民银行金融市场司副司长邹澜表示,2019年,央行还将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

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过热过冷及其调控分化

“房住不炒”定位近期又被重申,“稳”是目前阶段房地产调控的主要目标。随着城市分化愈发明显,“一城一策”也呈现出更大的差异性,政策面边际呈现有松有紧的局面。

在刚刚过去的4月份,各地政府发布了近60次调控政策,多与购房资格、公积金门槛有关。既有杭州降低人才落户门槛,深圳、青岛等地放松公积金政策;也有合肥调整居住用地最高限价,西安收紧公积金政策;还有苏州一手抓人才安居、给予优惠购房条件,一手抓调控、部分区域重启限售。

“政府一边在不断投放调控政策,打压楼市里面的投机行为,一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行,既不能让楼市暴涨,也不能让楼市暴跌,就是要维持楼市的稳定性。”一位房地产人士表示。

而且,当前经济增长很大程度上仍需要房地产支撑。国家统计局数据显示,1~4月固定资产投资同比增长6.1%,较1~3月回落0.2个百分点,这其中11.9%的房地产开发投资增速贡献巨大。受全球经济增长放缓、中美贸易摩擦再起波澜的影响,未来出口增速继续承压。而出口作为拉动中国经济增长的三驾马车之一,对中国经济增长将造成一定下行影响。

“中美贸易战升级,中国更需要保持房地产市场稳定。”顾云昌表示,“楼市调控更注重因城施策,热点城市该压要压,非热点城市该抬也要抬。”

中泰证券首席宏观分析师梁中华认为,经济仍有下行压力,今年或呈现前高后低的走势。从内部来看,压力或主要来自于中小城市的房地产市场。在“房住不炒”、因城施策的背景下,有人口流入的城市房价会有一定支撑,而人口净流出城市的房价将面临回调压力。

袁豪表示,考虑到经济走势,政策很难大力打压市场,房地产市场将在低库存状态下维持震荡,直到经济好转。从目前的情况来看,预计这轮周期至少要再延续1~2年。一二线城市可能销量上行、库存下行,三四线城市销量下行、库存逐步累加。

杨科伟预计,2019年后续销售表现仍将“维稳”,仅东部地区成交增长来支撑整体行情继续扩大增幅,难度较大,尤其是政策宽松预期减弱之后率先“入市”的东部地区刚需和改善需求或又将观望,因此预计未来整体市场走势将“以稳为主”。随着市场企稳回升,先前成交的新增土地将陆续开工,转化为新开工继续支撑房企开发投资的增长。

(此文刊于中国房地产报5月20日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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