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逆势加杠杆,旭辉2019中期业绩发布

作者: 房产中心  发布:2019-09-04

上半年,旭辉通过多种方式进行融资,包括发行债券、票据、以股代息计划等。根据公司公告,截至6月30日,旭辉在境内外先后发债6笔,加权平均利息成本为5.3%,持有现金390.97亿元人民币。就在8月8日,旭辉发行了第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,利率为5.46%。截至2018年8月15日,旭辉已完成下半年境内与境外的主要到期债务的再融资。

林峰最后还打趣说道,“每一块地王都是一部血泪史,旭辉坚决不拿地王。”

在盈利方面,剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%,较2017年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位,同比上升0.3个百分点。

中新经纬客户端3月14日电 旭辉控股集团(0884.HK,下称旭辉控股)今日发布年报,其2018年销售收入为1520亿元,距离2021年的3000亿目标还有半数里程。

也正因为如此,在旭辉近日举办的半年业绩报告会上,关于旭辉净负债率增长、融资过于频繁、兑付压力巨大、如何应对汇兑风险等问题受到了多方质疑。但旭辉强调,净负债率的增长在可控范围内,未来“还是会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。同时,未来“不做超出能力范围的事情”。

截至2019年6月30日止6个月,旭辉已确认收入为人民币200.634亿元,较2018年同期的184.205亿元增长8.9%。旭辉净利润由2018年同期的41.768亿元增加5.7%至人民币44.132亿元。

此外,旭辉计划在2021年末再培育5家上市公司,分别对照物业、长租公寓、装配式住宅、中旭教育、房地产金融。

为达成这一目标,旭辉控股近年来加速扩张。然而伴随楼市进入下行周期,龙头房企力求“活下去”,旭辉控股的逆势扩张还能奏效吗?

不过,在业绩持续高增长的背后,一些财务数据却难言靓丽。

据搜狐焦点现场获悉,今年上半年,旭辉合同销售额884亿元,同比增长33.9%;核心净利润人民币28.7亿元,同比增长17.3%;毛利率及核心净利润率分别为34.5%及14.3%。

新豪天地,3年时间增长1500亿销售额,恐怕只有奔跑中的大象级企业才敢制定这样的目标。2017年,旭辉销售额成功破千亿,达到1040亿元,同比增长96.23%;2018年同比增长46.2%,2019年,集团的销售目标为1900亿,增速25%。

如果楼市行情持续向下,旭辉控股还能否凭借加杠杆撬动3000亿的销售规模?有待后续观察。

出于规模的欲望,旭辉在今年上半年激进拿地,并通过发行债券、票据、以股代息计划等多种方式进行融资,而其资金问题却让高增长的状态之中现出隐忧。

林峰介绍到,旭辉2019年承诺的销售目标1900亿元不会变,1-7月合同销售额已经完成了1030亿元,完成率54%,下半年大概还有2300亿元可销售资源,分布在60个城市,以及一线二线准二线占比达到89%。

在房企的“中场战事”,这样的目标看似庞大,但旭辉深知即便没有完成,也不能掉队。

来到2019年,旭辉控股不打算降速去杠杆,并于1-2月再次收购11个新项目的权益,成交价款为98亿元。与前述拿地攻势相比,扩张前的2016年,旭辉控股全年拿地仅是36个土地项目的权益,交易价款也只有130亿元。

频繁的融资动作及融资成本、净负债率等的提升,也令这份高增长业绩背后的财务问题成为投资者及媒体关注的焦点。

数据显示,2019年旭辉新获取且年内开盘的项目,平均开盘周期为6.5个月;整体存销比低于4个月,库存管理能力优异。

房地产走出“黄金时代”,旭辉的增速也在不断下滑。要想实现3000亿目标,未来三年的年均增长率要达到25.44%。

按照旭辉控股2017年定下的发展目标,未来五年内,公司须保持40%的年复合增长率,才能实现在2021年达到3000亿元销售目标的计划。

同时,上半年旭辉的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%;净负债为314.62亿元,总债务为705.6亿元。中报透露,目前旭辉还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元,以及于一年内到期的公司债券约36亿元。今年10月份,将有一笔35亿的公募到期;在融资成本上,银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍,优先票据本地性开支也有所增加。

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压力不小,但旭辉相信“我的成功可以复制。”

如此激进的扩张步伐与龙头房企的聚敛收缩形成了鲜明对照。面临当下楼市环境,万科年初再提“活下去”,一些龙头房企也传出折价销售住宅及商品房。

至于股价一路走低,林峰向《华夏时报》记者强调,旭辉上市至今,控股股东没有卖出过一股,显示出对公司基本面的强大信心。

今年前7个月旭辉在聚焦一二线扩土储,强调低地价强聚焦,总的权益地价在324亿元,新增货值在1370亿元,平均土地成本4967元/平方米。从上半年土储来看主要是在中国的二线城市,包括长三角的苏州、合肥、南昌,中西部的武汉、长沙、成都这些。所以一二线的土储,在上半年整个占比达到了接近90%。

旭辉计划的“第二个五年规划”中,提出2017年-2021年,旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”,年复合增长率达到40%,进入房企TOP8,跻身第一方阵。

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此外,近一个月以来,尽管控股股东联合体不断增持,但在港股市场上旭辉股价持续走低,这些都成了媒体及投资者的关注重点。

8月13日下午,旭辉控股集团在香港、上海同步举行2019年中期业绩发布会。

曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉。

境外融资方面,旭辉控股年内先后发行了30亿美元的五年期美元债券、约合35.8亿美元的可换股债券、2.43亿美元的3.5年期美元/港元银团贷款、5亿美元的3年期美元债券,10亿元人民币的2年期人民币债券等债务融资工具。

频繁融资拿地净负债率走高

展望后市,林峰表示,“土储是一把双刃剑,旭辉已经布局了80个城市,下半年可能不会再进入新城市,会在已经进入的城市深耕。以销定产,降低库存,提高去化,加快回款,这是我们下半年的策略。我们现在有专门的回款小组,KPI也是看回款,不看销售。天要下雨娘要嫁人随它去吧,先把自己做好,我们要提前锁定年度业绩。”

在2018年度业绩报告会上,旭辉控股总裁林峰再次强调,旭辉一直坚持“铁三角”原则,即关注增长率、负债率、利润率的平衡。

旭辉控股2018年度财务报告今日发布。从核心数据来看,其合同销售金额为人民币1520亿元,同比增长46.2%,较1400亿元的销售目标超出8.6%;营收达到423.67亿元,同比增长33.1%;核心净利润也较上年增长35.6%,至553.6亿元。

与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏。根据中报,1-7月旭辉共收购72幅地块,新增面积955万平米,新增货值1800亿元,平均拿地成本人民币6276元/平米。截止到2018年6月30日,旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平米,货值约6500亿元。

旭辉坚决不拿地王 总土储达9800亿元

在商管方面,林中接受采访时表示:“整个商业比重在未来会逐年增加,过去的比重在10%以内,希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。”

与此同时,旭辉控股的融资成本不断上涨,利润空间被进一步蚕食。2018年全年,旭辉控股加权平均债务成本较上年升高0.6个百分点,达到5.8%。融资成本也由2017年的2.62亿元增至2018年的3.69亿元。

事实上,负债的攀升是规模高增长房企的常态,但如何把控好规模与负债两者的比例尤为重要。旭辉集团董事长曾向媒体透露过他的观点,他认为旭辉要保证有质量的增长,不要高负债、低利润的成长。

目前,旭辉土储6300万平方米,这些对应的可售货值达到9800亿元,在一二线及准二线占比达到89%。

旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。

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权益销售额下滑

此外,旭辉在土储的权益上升到74%,不仅公开市场拿地,今年重点增加了城市旧改,增加了合作和并购,公开市场拿地占到60%。从城市的结构来看,二线城市占比大,上半年拿地主要在二线城市,占了80%,一二线加起来占了88%。

坚守财务“铁三角”

资料图 中新经纬 王潮 摄

相比今年的业绩目标,旭辉上半年只完成了销售目标的47%。根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单,如果按照权益销售额的统计口径,2018年上半年,旭辉的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。售价方面,由于一线城市的销售占比下降,合同销售平均售价为15314元/平米,较去年同期18419元/平米减少16.9%。

截至2019年6月30日止6个月,旭辉的股东权益应占核心净利润由2018年同期的24.457亿元增加17.3%至约人民币28.702亿元。另外,旭辉宣派中期股息每股人民币8.93分,按年增加42.9%。

旭辉集团董事长林中曾经预言,一家房企在实现6000亿元销售规模之前,其增长速度基本不会停滞不前。因此,规模依旧是旭辉追求的目标。

即便如此,旭辉控股并没有降杆杠的打算。相反,其融资活动依旧频密。

“不走低,哪来建仓的机会?”林峰没有回避股价自6月以来一路走低的问题:“但这不是旭辉一家的问题,是整个行业受到国际市场波动的整体走低。”从财务方面来说,“股票被低估的时候,就是增持的好机会”。其同时透露,从半年度分红来看,股息回报率到了一个高度,“光是算上分红的5%就已经抵了很多债券”。

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旭辉提出“房地产 ”的多元化业务战略,官网显示这些业务包括物业管理、长租公寓、商业管理、EPC住宅产业化、教育、工程建设(上海新置建筑工程有限公司)和基金管理(上海晨曦股权投资基金管理有限公司)“七小龙”。上述公司将成为未来旭辉除了房地产业务外的新增长动力。

从境内融资渠道来看,旭辉控股发行了35亿元的非公开发行公司债券及33.75亿元的公开发行公司债券。前述融资所得款项部分用于7.54亿美元及50亿元人民币的境内外债务。

2017年跨过千亿门槛之后,旭辉控股有限公司(00884.HK)对于“规模”的渴望与日俱增:在2018年实现1400亿元的目标之外,野心勃勃的旭辉亦有着“2021年实现销售额3000亿元,最终进入行业TOP 8”的更高理想。

截止2019年6月30日止6个月,旭辉加权平均融资成本5.9%,净负债率69.5%,均处于行业同类企业优秀水平。同时,现金存量较2018年底增加22%至543亿元,一年内到期短债占比18%,现金短债比为3.3,债务结构良好,偿债能力优越。

据悉,旭辉内部设置了70%的净负债率红线,要求未来企业净负债率严控在70%以下,瞬间不超过80%。与此同时,对于不同发展时期的净负债率有相应的调整,规模在500亿高速发展时期,净负债率不超过70%;500亿--1000亿期间,净负债率控制在50%左右;而在1000亿之后,净负债率争取维持在30%。

截图来源:旭辉控股年报

事实上,旭辉已经意识到了这个问题。林峰在业绩报告会上数次强调旭辉在今年初定下的战略目标——“扩土储、增权益、调结构、拓纵深”。中报显示,上半年旭辉提升了获取土地的权益比重,拿地权益比按金额提升至58%,相比其2017年新增土地42%的权益占比已有所提高。

与此同时,旭辉长期秉持了类似万科的“小股操盘”合作开发模式,也有利于降低风险。但旭辉相比其他主流房企,权益金额占比相对较小。根据克尔瑞的数据显示,2018年旭辉权益金额占比仅为53%,相比2017年的60%继续下滑。

克而瑞研究中心发布研报称,展望2019年,地市、楼市继续降温是大概率事件。无论是龙头房企还是中小房企,“谨慎投资”才是未来的主旋律。

杨欣强调,考虑到可能出现的人民币汇兑风险,旭辉对2年以内即将到期的美元债券都会做主动性的汇率对冲。“如果说未来有机会能够以更加低成本在境外拿到资金,我们会考虑提前归还现在手上已经允许进行归还的这些美元债。”不过,杨欣称由于很难找到合理的对冲手段,且成本太高,目前旭辉约有37%外汇借款没有对冲。同时,上市之后,人民币与非人民币的股息负债基本保持50:50,根据融资成本会做适当调整,主要考虑财务成本,也会综合考虑汇率对冲的成本,整体来说“保持两条腿走路”。

2018年底,旭辉旗下永升物业赴港上市,成首家转板物业股,永升生活服务也是内地第十一家在港交所主板上市的物业公司。

国际大行瑞信曾于2018年四季度发布的研报中指出,由于旭辉近年以高价购入储备土地,市场担忧其利润率表现会欠佳,故下调旭辉2019年和2020年的盈利5%。

“跑多少是策略的选择,不低于1400亿是承诺。”

身处激进的房地产行业,没有速度意味着错失机会。林中就告诫员工:“要先做大再做强,在战争中学会战争,等你在家里把这些梳理明白了,机会就没有了。”

房企的业绩增长往往始于拿地扩张。2017年提出5年冲击3000亿销售目标后,旭辉控股拿地速度明显加快。2017年,其为收购78个土地项目的权益,付出452.15亿元的交易代价。2018年,其再次将93个土地项目的权益收入囊中,交易价款为411亿元。

关于净负债率显著增长及融资频繁的问题,旭辉控股执行董事、集团财务中心总经理杨欣解释说,旭辉的融资结构比较讲究节奏和窗口期,上升的融资成本及净负债率的提升,均是因针对货值储备的投资而出现的一种在可控范围内的增长。随着购地款的陆续支付及部分私募基金的赎回,下半年的整体融资和负债率“肯定是会下降的”。例如,对于10月份将到期的35亿公募基金,旭辉已经在今年7月份发行了25亿的新一期“小公募”,剩余10个亿会先争取现有投资人回售。

2018年,林氏兄弟创办的旭辉控股集团实现销售收入1520亿元,距离其2021年的3000亿销售额还有将近1500个“小目标”。

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根据旭辉集团8月15日发布的半年业绩报显示,2018年上半年,旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平米,同比增长68%,销售面积和销售金额均创下历史新高;核心净利润率为13.3%,相比2017年同期的13.7%略有下降。

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拿地扩张加重了旭辉控股的债务压力,也使现金流承压。公开数据显示,旭辉控股的净负债率由2017年中的59.3%一路攀升至 2018年中的72%,经营活动产生的现金流量也由2017年中的93亿元降至2018年中的-57亿元。截至2018年12月末,旭辉控股总债务为778.7亿元,上年同期则为472.4亿元;净负债为332.5亿元,较2017年174.5亿元近乎翻倍。

在业绩会上,林峰也强调,尽管无法确定“战略投资窗口”的具体时间节点,但旭辉会尽量找准市场发展的规律,“会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。

但目前来看,这一目标还有较大差距。根据克尔瑞的数据,以销售额排名,2018年旭辉仍旧位列第15位,江湖排序和2017年并未发生变化。

旭辉总裁林峰在当日于上海举办的中期业绩报告会上向媒体解释说,上半年业绩目标未完成一半在于供货时间节点的不同:1-6月份的供货量仅占全年的35%,大部分在下半年且集中在四季度,“下半年去化压力不大”。

一边是规模不断膨胀,但另一边,却更多依赖合作开发的路径。如何提高权益占比,培育内生式增长动力,是未来旭辉要思考的问题。

“具体来说,首先会加快资产周转率,这样可以释放出一些经营效率;第二,会盘活一些低效资产,加大对尾盘尾货的去化力度;第三,在新的合作伙伴当中,思考能够有一些新的合作模式;第四,投资拿地量入为出,不做超出能力范围的事情,从而守住财务杠杆;第五,加快销售回款,这些都是无息的资金。”

规模、负债、盈利组成的财务“铁三角”是旭辉长期看重的财务指标。众所周知,如果一味通过扩大负债率提升规模,势必吞噬利润,在融资成本提升的金融环境下,长期来看将影响企业未来发展。

而在香港同时举办的发布会上,旭辉董事长林中称,旭辉未来会是5.5%左右的融资成本,这也是业内控制融资成本最好的水平。现在旭辉手上持有390亿元的现金,所以对融资的迫切性没那么大,市场不好可以不借钱,市场好了就会去借。

作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉净资产收益率上升至23.26%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业领先水平。

对于《华夏时报》记者提出的“拿地权益比较低影响销售额”问题,林峰确认,旭辉将会“阶段性地根据窗口期”来调整权益比重,但对于长期坚持的合作模式“肯定不是放弃,而是升级”,未来更注重战略合作、跨界合作。

截至2018年底,旭辉的总土储已达5500万平米,对应货值8000亿元,其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。从土储的分布来看,二线和强三线城市成了旭辉未来的主战场。

坚持量入为出,甚至逆周期拿地的原则。林峰指出,旭辉买地的特点是:“楼卖得好的时候,我们基本上就不买地了,楼卖不出去的时候,买地的机会就来了。”

相比较来看,旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。在实际操作中,也显示出较大优势。

从资本市场来看,尽管旭辉控股股价从2018年10月低点上涨超过100%,但目前其市值仅不到500亿港元,距离千亿市值还有巨大差距。2018年归母净利润为54.09亿元,距离百亿利润还需要加把劲儿。

如果说资本是撬动房企增长的杠杆,那么土地储备就是房地产企业发展的燃料库。

物业公司是林氏家族的起家业务,业务模式相对成熟,登陆资本市场也是水到渠成。而长租公寓等新兴业务尚未成熟,而且资本市场受政策影响巨大,实现5家上市公司的目标将更加充满不确定性。

在战争中学会战争

据财报显示,2018年期末旭辉控股综合融资成本5.8%,处于行业较低水平;净负债率67.2%,较中期下降近5个百分点;但比2017年度50.9%大幅上升。短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%,账面现金为446亿元。

曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉,在以规模和速度比拼的房地产行业,新晋房企凶猛,奔跑的速度少有迟缓,就有被超越的风险。

目前,旭辉旗下长租公寓目前还没有盈利。不过,其2018年管理房间数达到5万间,开业1.5万间。今年长租公寓管理计划达到8万间,开业达到4万间。

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