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房地产投资增幅连续三月收窄,四季度房价或松

作者: 房产中心  发布:2019-09-02

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,土地成交价款上升,流拍在也在增加。土地成交价款6619亿元,增长21.9%,但流拍也在快速增加。从58安居客房产研究院跟踪监测的数据来看,今年截止7月,一线城市流拍地块已达11宗,250多个三四线城市也有315宗地块流拍。张波认为,土地流拍既不代表着房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的“谨慎度“在不断提升。品牌房企在不断追求市场规模的同时,对于未来风险的认识也在进一步提升。

与2017年前7个月商品房销售面积86351万平方米、销售额68461亿元相比,2018年同比销售数据走势更为强劲,销售额增加了将近1万亿元。

国家统计局14日发布数据显示,1至10月全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1至9月回落0.2个百分点,连续第3个月下滑。

张平认为,随着投机炒房需求退出,前期集中释放的当地居民购买力被预支,后续需求无法跟上,再加上房价处于高位,当地购买力难以支撑也是必然。

据数据显示,2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

除去创了新高的销售面积和销售额外,7月末商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米。

fontSizeSmall BSHARE_POP"> 原标题:房地产投资增幅连续三月收窄 业内称房企或进一步以价换量

张大伟认为,购买力难以再冲高。虽然当下全国房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

8月14日上午,国家统计局发布了2018年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。

8月14日,国家统计局公布了1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据,1-7月份商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点,其中住宅销售面积增长4.2%;商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

“全国1至10月房地产调控超过400次,刷新历史纪录,叠加房地产信贷政策收紧,投资者控制明显。同时,房价持续上涨几年后,购房者追高数量减少,投资者热度降低。”张大伟说。

究其原因,张波表示,9月楼市热度已然“触顶回落”,房地产调控难以放松,房企贷款难度未减,不得不让步以改变成交乏力状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年前7月份全国房企开发投资同比增幅达到了10.2%,比预期的要好很多。开发投资数据应该说是今年表现最好的数据,好在两点。第一、全国房地产销售端管控如此严厉的情况下,供给端表现反而非常好,不但没有下跌,反而处于高位。第二、开发投资数据依然位于两位数的水平,这多少说明了一点,即房地产开发投资表现略偏热。类似数据的一个很重要因素在于,当前对于闲置土地等查处比较严厉,同时各地也在积极督促房企开工,这会带来开发投资数据表现比较强劲,这利好补库存工作的开展。

严跃进认为,2018年是房地产行业的“资金小年”,但是上下半年的强弱程度并不一样。随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放等,下半年资金压力会小一点。后续若是银行加快进行房贷的发放,实际上房地产企业还是会有一些新的机会,到位资金状况会有所改善。

具体来看,除施工面积涨幅有所提高外,其余多项指标呈现回落态势。1至10月,房地产开发企业房屋施工面积784425万平方米,同比增长4.3%,增速比1至9月提高0.4个百分点。房屋新开工面积168754万平方米,增长16.3%,增速回落0.1个百分点。房屋竣工面积57392万平方米,下降12.5%,降幅扩大1.1个百分点。

张大伟说,从全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的,主要是中西部市场的成交。

数据表明,1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速比1-6月份提高1.8个百分点。

土地方面,1至10月,房地产开发企业土地购置面积21963万平方米,同比增长15.3%,增速比1至9月回落0.4个百分点;土地成交价款11695亿元,增长20.6%,增速回落2.1个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外,北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”,对房地产市场进行精准调控。同时,从58安居客线上的数据来看,全国挂牌二手房源量环比下降,一线城市新增房源量环比跌幅普遍高于平均值。这也让楼市出现普遍“降温”态势。

1-7月份,东部地区房地产开发投资35755亿元,同比增长11.5%,增速比1-6月份提高0.7个百分点;中部地区投资13920亿元,增长10.4%,增速回落1个百分点;西部地区投资13647亿元,增长5.8%,增速提高1.6个百分点;东北地区投资2564亿元,增长17.7%,增速与1-6月份持平。

资金的改善状况也反映在房企出手拿地的力度上。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

“土地成交面积同比增速小幅回落,成交均价涨幅连续7个月收窄。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,临近年末,考虑到房企资金趋于紧张,购地节奏将有所放缓。同时,由于销售增速持续回落,预计新开工面积同比增速将出现小幅回落态势。

“未来热点城市开始进入卖不完时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率也快速下行。”张大伟说。

交易上升市场回温

“统计局公布的1至10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但‘金九银十’退烧,多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。”中原地产首席分析师张大伟认为,按照目前趋势,2018年全年,虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史纪录,但销售面积很可能与2017年基本持平,楼市已接近拐点。

前三季度,全国商品房销售面积同比增幅,在东部地区同比下降4.3%、东北地区同比下降3.5%的同时,中部、西部同比分别增长10.2%、8.9%。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

“目前全国房地产销售数据呈现反弹走势,购地、购房、资金面等数据都有很明显的U型走势,”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,市场基本面是有所改变的。虽然今年政策比较严厉,但是交易还是不错。这充分说明了一点,即各地的购房需求还是很强劲。而且实际上也不完全是炒房需求,很多也还是刚需的合理的需求,这也会使得房地产市场的需求容易有反弹的可能。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓,以及去年低基期值的影响,预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,房地产调控继续“稳扎稳打”,房地产降温已成市场共识。他认为,国家严控资金流向房地产领域,开发商面临融资难,加快销售回款成为房企共识。在巨大的资金压力下,房企或进一步以价换量,加速销售资金回流。

作为房价风向标的一二线城市,购房者预期明显转向,观望者不断增多。从58安居客房产研究院购房者和经纪人信心指数来看,购房者信心指数为92.8,环比下降5.7%;经纪人信心指数为102.9,环比下降2.3%。

他表示,近期各地土地流拍的现象,或会引起重视,进而未来会在房企资金面上有新的政策。换而言之,部分房企下半年资金面会宽松,这是利好拿地和企业稳健经营的。

从房地产到位资金来看,前10个月房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1至9月回落0.1个百分点。其中,国内贷款19727亿元,下降5.2%;利用外资80亿元,下降35.6%;个人按揭贷款19408亿元,下降0.9%。

统计局最新数据显示,2018年前9月,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。值得一提的是,这也是今年下半年以来,房地产投资增速首次回归个位数。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,截止2018年7月,本轮房地产市场上涨周期已经长达38个月,继续刷新了中国房地产历史上最长历史上涨周期。从目前趋势看,2018年房地产全年销售额依然将刷新历史记录。

商品房成交也明显回落。统计局数据显示,前10个月,商品房销售面积133117万平方米,同比增长2.2%,增速比1至9月回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元,增长12.5%,增速回落0.8个百分点。

张大伟表示,截至2018年9月,本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月,继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史。楼市整体依然处于高位,但旺季未旺,反而多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。以9月成交量来看,虽然1-9月总成交量同比有所上升,但从9月单月来看,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米,同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

房企资金压力缓解 土地市场“两重天”

北京二手房主也开始松口,价格可谈。例如东三环的一套670万的两居室,房子挂牌价格连续3天从初期的670万降到后来的630万。

张大伟对《华夏时报》记者表示,由于房企在5、6月份要冲刺半年报,所以往年7月份的数据也常常低于6月,不过从同比来看,今年的涨幅还是不小的。

从二三线城市来看,房价依然呈现上涨之势,但涨幅明显放缓。数据显示,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

此外,中西部区域三四线城市补涨、三四线城市棚改等政策带来的高峰期也一定程度上是市场继续高位运行的原因之一。

杭州作为房地产主力城市,今年上半年还出现“凌晨排队、万人摇号”的疯狂场面,但仅过去5个月就出现新盘成交、价格双降。

“目前市场其实是有点分化的。“严跃进认为,一方面是全国整个市场土地购置方面的节奏比较快,另一方面是全国部分重点城市土地流拍。所以在看到全国大趋势是积极的这一关键的同时,客观看待部分土地流拍的现象。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的,因为其拿地的自由度较大,而对于过高依赖杠杆资金的企业来说,相对来说面临管控的压力较大。

数据显示,一线城市房价全面降温。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中,上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。

不过,自下半年以来,热点二线城市土地流拍的情况也屡有发生。杭州、南京、济南、太原等上半年涨幅较大的城市,土地市场都出现了不同程度的降温。

中原地产首席分析师张大伟表示,在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼市涨幅明显放缓,市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%,相比之前6月-8月的高峰期明显回落。

就7月单月的数据来看,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比5、6两个月,尤其是6月2.0亿平方米销售面积、1.8万亿销售额有所下降,但环比去年同期分别上涨了10%与22%。

土地成交方面,房企土地购置面积同比增长15.7%,增速比1-8月份提高0.1个百分点;土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。

而张大伟认为,虽然调控政策收紧,资金面压力增加,但房地产企业特别是龙头房企的销售依然处于高位。中原地产研究中心统计数据显示,累计公布前7月销售业绩的企业合计32家,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。另外,楼市限价政策严格导致买房依然可以赚钱的财富效应存在,因此房地产市场才在前所未有的调控政策数量与力度下,依然在创造历史销售记录。

20日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新房和二手房全面降温,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。

支撑这一数据走强的,是拼命拿地的房企。虽然2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心统计数据显示,截止8月9日房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计拿地金额高达11983亿,,其中拿地超过200亿的房企就多达19家。

在上述背景下,张波认为,受预期影响,以价换量将成为常态,而众多房企也不例外,不得不在价格上做更多让步以换取销量。

业内人士表示,价跌量稳,“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下,房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度,在调控政策不放松的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计未来几个月市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将继续收窄。

数据显示,前9月,房企房屋施工面积767218万平方米,同比增长3.9%,增速比1-8月份提高0.3个百分点,较上月增长量减少0.3个百分点。新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点,较上月增长量减少1个百分点。房屋竣工面积51132万平方米,下降11.4%,降幅收窄0.2个百分点。

房价大面积上涨趋势得到缓解

房地产销售方面,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。销售额增长13.3%,增速回落1.2个百分点。

这一分化同时也体现在房价上。在一二线重点城市房价涨幅纷纷回落的同时,中西部城市却领衔9月房价涨幅。具体来看,涨幅超2%的城市均为中西部城市,西安新建商品住房价格环比涨幅高达6.2%,呼和浩特环比上涨2.8%,泸州环比上涨2.6%,西宁、贵阳分别环比上涨2.1%。

上海富大集团公司首席经济师张平表示,目前一线城市在房地产调控持续高压之下,走得较为平稳。二线城市随着调控政策重新收紧,上半年出现的人才引进、摇号购房等退潮,房地产又重新回归理性。

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