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南华期货宏观经济日报,能拯救中国楼市

作者: 房产中心  发布:2019-08-28

未来5年三四线城市房价走势

二线城市

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二线城市的楼市,将随着二线城市的抢人大战愈演愈烈。一线城市房价高还限购,很多高精尖段的人才无法再一下城市安家落脚,这会使得这部分人才心里感觉空唠唠的。这个时间节点之下二线城市虽然限购但是针对人才的引进制定了宽松的人才政策。势必回吸引大量的人才涌入。届时,人才带来的就是企业,企业带来的就是人口,人口带来的就是房源的紧张,房源的紧张带来的就是房价的上涨。

同时,随着二线城市的不断建设和发展,最终必将提升自身的吸引力,还会有越来越多的人进入二线城市。

所以说,二线城市在未来十年时间主要是搞发展。发展之下房价的增加就会显得更加明显。这是发展是避免不了的。


中国楼市分化的现象未见改观,一线城市及部分二线城市房价飙涨引发社会的热议,人们对楼市的担忧明显加大,刚需担心楼市上涨可能促使自身购买住房更加困难,投资投机者既担心错失楼市盈利的机会,又担心楼市可能崩盘的问题。

    三四线城市主要是通过城镇棚户区改造支撑三四线楼市。年初以来,三四线楼市成交持续超预期,不可否认,城镇棚户区改造比例提升是背后重要推手。在今年5月召开的国务院常务会议上,国家确定了未来3年棚改的目标,2018至2020年再改造各类棚户区1500万套,未来每年仍需要大规模去库存,从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。

2018年2月16日,新华社发表了题为《房住不炒,让房价回归理性》的文章,文中表示,房价控制并非这次调控的终极目标,2018楼市将继续从紧调控。所以,2018年一二线城市房价会稳中有降,但是三四线城市房价会比较稳定,五线城市应该会上涨幅度比较大。

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另一方面,对于三四线城市,通过购房税费的大幅度减免,同时为购房者直接补贴等方式,相当于变相提高购房者的名义收入,由此可以拉动三四线城市房地产市场的需求,去库存的压力可以逐步缓解。

    共有产权房、租赁房的供给。一二线房价一直处在高位,可以通过发展住房租赁市场、对新市民实施公租房、发展共有产权住房、继续推进限价房等等,从需求层面着手的政策,提高限购限贷的限制,基本遏制住了一二线房价上涨的势头。我们要认为房子是用来住的,实施多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,按照这个制度,一二线城市加大了对共有产权住房、租赁住房和限价房的新试点。共有产权房、租赁房主要是从供给层面挤占了很大一部分普通商品房供给。

一二线城市的高房价已超出大部分的购买力了,在国家调控政策下,2018年肯定会加大调控力度,健全房地产市场,建立长期调控机制,提出不要有“喘口气,歇歇脚”的念头,可以看到这次调控力度之大。

楼市有一个特殊性,房价越涨越多人买,越跌越没人买,这是一种消费心理,也是潜在经济推动,经济怎么发展,留住人才是一种解决方法,我个人觉得针对抢人而发布的购房、落户、大学生优待等政策,都是为了加速城市发展的,抢人成功的城市房价必定是会涨的,但是反过来说一个城市没有抢人的优势,也是抢不来人的,一味的涨房价,不虚吗?

如何在房价不下跌的情况下化解房地产问题,成为当前中国亟待创新的政策重点,也是如何避免中国楼市崩盘的最后一根稻草。从目前来看,中国楼市并非无药可救,收入“通胀化” 可能成为应对中国楼市风险的最终选择。

    人口流动趋势看地产。近期北京农民工大幅度回流,北京人口负增长等现象来看,我们认为一二城市人口流失对一二线城市影响较小,主要是他们所在的群体可能也买不起一二线城市的房子,但是对三四线城市可能影响较大,未来三四线城市地产行业可能会死灰复燃。

当前有很多投资加盟者关注到了中国的房价市场,由于房地产行业最火,并且也是最赚钱的。如果您想来做房地产,请先来看看以下资料后再去做不迟。并且看了之后还能自己稳稳的赚钱!

回答:

一方面,通过大幅提高社会名义收入水平,即收入“通胀化”,使得一线城市劳动力收入上升速度高于房价涨幅,可以促使房价收入比逐步回归到合理水 平。今年以来北京等一线城市房价飙升背景下,有大量的购房者换了大房子,按揭贷款的绝对规模也大幅增加,购房者每月的还款在3至5万的并不少见,这可能反 映了购房者未来收入相比前几年大幅提升的事实,这也成为房价上涨的重要支撑。

    未来一二线房地产调控的目标,一是通过限价房拉低房屋均价;二是多渠道提高住房供给使需求降低来压低房价。三四线是通过城镇棚户区改造,仍有大量库存需要去除,作为楼市风向标的北京、上海等城市,在经历了下跌与观望之后,房价再度继续下跌,同时,市场有市场的选择,三四线城市房价加入到微跌的行列,未来房地产调控政策仍将延续,并且向三四线城市蔓延。

三四线城市大部分城市的房价基本比较稳定。2015年三四线城市房价比较低,在去库存的背景下,2016年和2017年已经有大幅度上涨,所以未来三四线城市不可能大幅度上涨,应该会比较稳定。

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楼市分化加大去库存难度

    限价商品房供给。从去年年底开始,“限房价、竞地价”首次出现在了北京市的土地出让过程中,并且在9月份明确在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以便有效控制房地产价格快速上涨。限价房的主要特点是由于限价房,价位较低,所以可以拉低北京房子的平均价格,预计未来有更多的限价房出现。

决定房价的因素无外乎5点:人口,经济发达程度,土地,城镇化率,战争或内乱,供不应求等,在今后很长的一段时间内存在,这是中国楼市最主要的基本矛盾。

2018年确实是楼市非比寻常的一年,“一线城市32个月房价首降”,“房地产长效机制攻坚年”,“利率上浮”,“二线城市集中抢人”,“去库存接近尾声”等都是开年3月以来的楼市动向,因此,2018年一定会有楼市的拐点出现!

宽松环境降低楼市崩盘的风险

    未来楼市价格将继续趋稳。自2016年第四季度以来,政府出台了更加精细化的调控政策,并初见成效。

影响房价的因素有很多,未来房价的走势到底是怎么样的,谁也不能准确的判断。所以对于一些要买房子的人士来讲,买房子之前一定要先了解下具体的细节问题,了解下相关的政策,让自己买到的房屋居住起来更加的舒适。

(上图是房地产行业的生命周期图,是符合产品生命周期的,产品生命周期最后一定是衰退甚至消失,但是对于房地产行业不会消失,且衰退期下降幅度不会那么大)

一线城市房价暴涨拉升了投资的回报率,一线城市限购加力有望助推房价上涨适度放缓,但却促使资金进入二线城市,未来一二线城市房价继续上涨的预 期又强化资金的进一步涌入,先前政府希望引入三四线城市的社会资金掉头进入一二线城市房地产市场,三四线城市去库存的目标并没有实现预期。

    综上所述,我们认为,未来一二线房地产调控的目标,一是通过限价房拉低房屋均价;二是多渠道提高住房供给使需求降低来压低房价。三四线是通过城镇棚户区改造,来影响整个地产行业,预计18年楼市仍然保持稳中趋降得姿态。

未来5年三四线城市房价走势:房价即将上涨,买过房的都开心了

2018年,应该是楼市的转折点,或者准确的说,是2018年年底,2019年年初。

按照常规的逻辑,通过房地产调控促使一二线城市房地产价格下降到合理水平,同时通过促销降价等方式促进三四线城市房地产稳步消化,这是化解房地产风险的常规思维。然而,近年来的实践表明,房地产价格调整可能引发较大风险。

随着调控政策的持续,房价总体会呈现稳中趋降走势,年底楼市将相对疲弱。预计18年楼市仍然是稳中趋降得姿态。

未来5年三四线城市房价走势:房价即将上涨,买过房的都开心了

问题:2018年是楼市的转折点吗?怎么看待未来十年内一二三四线城市楼市涨跌?2018年全国房地产去库存基本完成了,未来十年内,一二三四线城市楼市会怎样变化?现在一二线城市的抢人大战对一二三四线城市房价有影响吗?

虽然在宽松环境下中国楼市崩盘风险并不大,但不可否认的是,当前一线城市及部分二线城市房价较快上涨进一步加大了楼市的泡沫化风险,三四线城市大量库存客观上加大了楼市价格暴跌的风险,化解房地产问题势在必行。

房价涨与跌,与很多因素有关!基于中国住房贷款对价值比率低,城市人口增长,加上库存下降的判断。小编认为全国销售量虽将下降,但平均售价则会上升。

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虽然中国楼市自金融危机以来就备受关注,诸多机构都持续发布楼市风险的警报,但截至目前中国楼市尚未出现崩盘的问题。今年以来一二线城市的楼市是在原来较高房价的基础上进一步快速上涨,由此引发的担忧也就更大。

决定房价的因素有哪些?

这种影响是真实存在的。西安、武汉、南京陆续开展了抢人大战。中国城市变化的最新布局,将在未来十年定型。不管是买房也好,投资也罢,最为关键的因素,就是人口流动状况,而那些重视人才,愿意为人才提供便利的城市,必将是中国未来最具发展潜力的城市,这些人才的集中流入,势必造成三四线城市人才的被动输出,没有人才的城市,是没有竞争力的城市,因为现在看似可以增值的房产,未来仅仅只有使用价值,并没有资产属性,更缺乏流动性,也无法带来期望的现金流与资产的溢价,房价下跌就成为必然。

政府对于楼市也是喜忧参半,房地产的景气助推宏观经济增长,但也带来风险加大的问题。如何看待中国房地产市场的风险,成为判断房地产能否软着陆乃至中国经济稳定发展的重要内容。

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三线城市房价涨幅情况

伴随楼市分化的加剧,三四线城市房地产库存较高的局面短期难以逆转,人口流出的压力客观上加大楼市压力,同时,一二线城市房价继续领涨,促使房地产投资投机资金难以进入三四线城市,去库存难度短期尚未出现缓解的迹象。

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有些评论认为世界上仍没有哪个国家成功避免房地产泡沫的破裂,中国房地产崩盘风险难以回避。而有些专家认为北京等一二线城市房价上涨是客观必然的趋势,中国房地产发展并非不可持续。

虽然有些人口口声声的说着断崖,渲染着人口危机,但实际上,在中国每年人口净增1000万左右,需求摆在这里,而可供开发的土地越来越少,并不能算真正的断崖,尽管根据官方的数据中国的城市化率已达到6成,但相对而已,很多三四线城市,拥有城市户籍的人口连50%都没有,余下的都是流动人口。年轻人都要在城里定居。所以,年轻人对房地产的需求,也只是十分需求。

最后,来看抢人大战对房价的影响。

结合中国来看,央行货币利率市场化已经基本实现,只有房地产贷款利率等与央行基准利率有紧密的联系,因而央行的持续降息直接为房地产市场提供低成本的融资环境,央行宽松的政策助力商业银行为房地产信贷提供源源不断的支撑。

房价的问题一直是人们关心的问题,不少的人们在面对房价的时候都是会感觉到心碎,毕竟房价的上涨速度实在是太快了,包括一些三四线城市的房价。政府对于房地产政策的调控,让很多的人们预言,未来5年三四线城市房价即将上涨,买过房的都开心了。

新豪天地,一线城市

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一线城市由于长期的调控政策,抑制了房价的快速增长,同时出现了微跌的情况。因此,2018年调控还将延续,但是鉴于一线城市的特殊地位,房价下跌是不会了。但是长远看去,未来的十年时间一线城市的发展优势依然明显。所以说,主导地位难以撼动,房价也自然“大而不倒”,但是总体的增速必将放缓!


收入“通胀化”成为应对中国楼市风险的稻草

之前限购限贷政策很严格,最近又有松绑政策,房贷利率上升,这些政策对房价是有影响的,但主要影响还是土地、经济发展、货币,其他只是做一个调控,未来十年房价变化预计:1998年过了十年的成长期,2008年过了十年的成熟期,接下来不会直接走向衰退期,还会停留在成熟期,但基本上是趋向稳定,变化再不会有以前那么大了。

中国楼市短期内是否会出现断崖式暴跌的崩盘问题?从现在来看,目前超宽松的货币环境将助力楼市稳定发展。结合世界主要国家的经验来看,多数国家的楼市崩盘案例是出现在货币紧缩等环境下,超宽松环境楼市崩盘的风险并不大。

二线城市的涨幅数据

当然,通过收入“通胀化”解决房地产问题是无奈之举,因为收入“通胀化”可能带来较大的通胀压力,由此不仅可能引发通胀调控的难题,也可能滋生人民币汇率贬值的压力,由此可能影响宏观经济的稳定发展。

谢谢邀请!

房价下跌会引发一序列的连锁反应,早期购房者希望退房而容易引发社会不稳定因素,房地产上下游产业会由于房价下跌而陷入低迷,加大宏观经济下行压力,商业银行会由于房价下跌而坏账增加。基于上述种种问题,政府并不希望房地产通过下调房价的方式来化解房地产困境。

去库存量的完成,加速了三四县城市的调控速度。一线城市不用说,已经连续7个月,房价下跌,这是不争的事实。然而,三四县城市的房价依然很坚挺,这是因为去库存量的需要,现在已经基本完成。首当其冲的,就是贷款利率的提高,按揭贷款首付款的提高,金融系统的货币政策和信贷政策不断的压缩和收紧,贷款利率上浮已经达到6.86%,自2014年以来新高,首付比例有的地方已经调整至70%,这也是罕见的,而这些都是调控的第一步,接下来,房产税的即将出台,加大了炒房客的持有成本,使炒房客不敢再次入市。种种迹象表明,2018年年底,2019年年初,应该就是楼市的拐点阶段。

(本文作者介绍:中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)

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去库存是今年中国楼市政策的重点,但通过持续降息、降低首付比例等手段释放房地产需求的做法却没有达到预期效果,一线城市房价持续暴涨吸引大量 资金进入,但一线城市房地产库存并不高,楼市的旺盛需求促使一线城市出现了库存不足而不是过剩的问题,一线城市价格高烧不退的现象未见缓解。

这是我的理解。

首先说说第一个问题,2018年,是不是楼市的转折年。

其次,再来看,未来十年内,房价的变化。

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希望能够帮到您,谢谢!

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回答:


(数据来源房屋屋)

一线城市的涨幅数据

三四线城市大拆大建,短期会导致房价上涨显著,但是后期由于实体经济的虚弱,只会导致库存积压

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三四线城市

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三四线城市的房价在近几年的去库存和棚改之中爆发开来。但是三四线城市本身得竞争力较弱。而且全靠农村人口的进入抬升得房产的销量和价格。因此,三四线城市的房价总会有大限之日。

不过也不用担心,房地产的发展就是变化的发展。有变才有发展。所以,三四线城市在未来的十年房价还是会涨,不过很大程度是吃棚改和城镇化的老本。

但是,不确定有一天就会有新的房产格局出现,届时将会在三四线城市大放异彩。毕竟是一个调控最宽松的地方,什么事情都可以促成。


分析到这我们就开总结一下:

一线城市逐渐趋于平稳,但是稳中有增,高端楼盘还是一如既往的高端。

二线城市随着发展的迫切的需要,人才将是带动房价发展的主要因素。

三四线城市棚改和去库存带来的效果渐渐弱化经过长期沉淀房价一定降温。

回答:

房地产商通过付费广告,操纵媒体,一方面,遮掩丑行,避免被曝光,对购房者肆无忌惮的掠夺与欺诈。另一方面,通过媒体表达自己的利益诉求,影响上层决策,获得对自己更有利的政策。使得媒体逐渐变成某些开发商的家奴、吹鼓手甚至打手。黑暗被隐藏,丑恶被掩盖,事实被扭曲……

因为广告或赞助,许多媒体不仅不再刊登任何批评开发商的消息,而且甚至连有关房屋质量投诉、房屋面积缩水投诉等都不再刊发、播发。

更有甚一些知名媒体人、财经人、评论人,也成了开发商的摇旗手。开发商还通过赞助等方式,控制了全国绝大部分与房地产相关的研究机构,这些研究机构已丧失中立与客观立场,沦为开发商的御用奴才。

当房地产媒体被开发商操纵,购房者将越来越远离真相,信息将越来越混乱。房地产媒体乱象也非治不可了!

由于我们的消费者获得都是虚假信息,是完全站在房地产开发商的信息,所以我们会被误导认为房价会一直涨下去,房地产的泡沫不会破裂,当我们的一线城市房价10万元的时候,当我们的三四线城市房价两三万的时候,当小县城房价都上万的时候。我们还是抱着幻想房地产的价格只会涨不会跌,这是多么的可怕。如果我们稍有理智,那么现在就应该是抛售房产的时候,而不是买房的时候。

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回答:

目前全国楼市的状况,按照“分城施策”的指导思想,每个城市的房地产调控政策力度均不一样。但总的目标是稳定房价。

2017年一线城市平稳,但二手房有些松动;强二线城市,都推出了“抢人大战”,房价依然坚挺;三四线城市2017年爆发,房价迅速拉伸。

因此说2018年是全国楼市的转折点,不是很科学。全国各地,楼市涨跌互现,涨跌不均。比如我所在的贵州省,主要的两大城市,贵阳和遵义,目前的房价还是向上的趋势,预计今年下半年,会表现出稳定的走势。

那么购房者,更应该关注自己购房的目标城市,来判断房价走势。全国房价走势只是一个参考。

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那么未来十年,房价一二三四线城市房价会怎么样?

总体来说,分化会更严重。强者更强,弱者更弱。

一、一线城市。

未来十年,一线城市房价是不会大跌的。该买还是要下手购买。一线城市拥有全国最好的交通、教育、医疗、文化、环境等配套,最发达的经济,最好的就业环境,最高的收入。

目前房价所谓的下跌,只是需求被调控政策压制住了,一旦调控政策减轻,房价立马坚挺。

所以未来十年,一线城市房价还是向上的,只是不可能像前十年涨幅那么夸张。

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二、二线城市。

二线城市分为强二线和弱二线。

强二线城市是向一线城市靠拢的。如武汉、成都、杭州、南京等,未来十年房价可能会向一线城市看齐,但速度不会那么快,毕竟现在的政策不允许。但这十年,强二线城市房价肯定是非常坚挺的。涨价是很大概率事件。

弱二线城市,房价的涨跌可能会出现分化,主要看城市发展的经济水平,发展后劲。特别是棚户区改造完成后,后续房价的支撑,只能看经济发展水平,吸引人口的能力。比如贵阳,这两年棚户区改造,基础设施建设力度很大,造成了很大的被动需求,但这轮改造过后,靠什么支撑。

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三、三四线城市

我认为三四线城市在棚户区改造完成后,未来十年房价很难大幅上涨,但靠近几大城市圈的城市除外。除非国家又出现鼓励住房消费政策。但在棚户区改造期间,房价上涨还是能的。

如果人口流失特别严重的四五线城市以及县城,未来房价很大概率会下跌。

回答:

敬请关注本人头条号,希望成为彼此分享交流房地产及财经问题的平台,谢谢

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