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2019年将全面提速,大悦城上半年营收同比降16

作者: 房产中心  发布:2019-08-24

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天津“恐慌”:落户政策传导至楼市

归母净利同比增长82.4% 毛利率提升23.11%

编辑 沈玉洁

u 营业收入40.27亿元,同比下降16.4%,主要因物业开发业务业绩下 降 ,致使销售收入减少;其中投资物业及相关物业管理服务租金收入17.15亿元,占总收入的42.6%,同比下降0.92%;物业开发收入及土地开发收入录得人民币1,826.5百万元,占收入总额约45.4% ,较2017年同期下降27.1%;2018年上半年结算面积及结算单价分别为53,533平方米和人民币34,065元╱平方米,较2017年同期相比,结算面积增长11.0%,结算单价降低34.4%,结算单价降低主要原因为交付产品结构变化,其中本期交付的写字楼产品单价较低。酒店经营收入录得人民币433.8百万元,占收入总额约10.8%,同比下降16.0%,主要为出售南昌凯莱酒店、苏州凯莱酒店、北京长安街W酒店及西单大悦城酒店装修改造影响,造成收入同比下降 ;

报告显示,大悦城剔除投资物业税后公允值变动及汇率变动的核心净利润为19.251亿元,同比上升134.8%,其中该公司所有者应占核心净利润为15.263亿元,同比上升372.4%。

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3月19日午间,大悦城地产发布了2018全年业绩公告。记者发现,在去年经历了波折诸多的并购案后,大悦城地产依然交出了一份还算不错的成绩单。

u 已销售未结转金额77.87亿元;

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销售物业交付面积减少单价降低 全年营收同比减少30.3%

大悦城地产控股股东明毅公司承诺在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年至2021年,承诺累计净利润为18.94亿元。

u 写字楼:平均出租率降至87%,毛利率降至78%;

2018年上半年整体毛利率约为54.6%,较上年同期49.0%上升5.6个百分点。主要因销售型物业交付的产品结构发生变化,致使整体毛利率高于上年同期。同时,该集团积极调整毛利率较低的物业管理业务,提升了整体毛利率水平。报告期内集团致力于持续降低债务成本,2018年上半年,平均借贷成本降至4.20%,同比下降0.08个百分点。

年末大悦城地产在手现金及银行结存为71.08亿元,同比2017年的84.04亿元减少了15.42%。

对此,大悦城地产认为,上述单价的下降主要由于本期交付产品结构发生变化所致。其中,上海静安大悦城交付产品包含车位,导致平均单价大幅下降。

Q:上半年整体营业额下降,除了管理输出收入有4%增长,其他不同程度下降。具体原因? A:主要是销售型业务下降,租金收入上升7%,因为相对成熟的大悦城都有增长。我们公司主要以商业为主,销售型业务通过这两年土地储备会占60%,规模扩大后未来收入波动不会很大。

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2018年大悦城的平均借贷成本4.39%,同比稍稍上升0.11个百分点,但资金成本仍维持在业内较低水平。

数据显示,公司2018年在投资物业租金及相关物业管理服务方面的收入总额约为36.32亿元,占收入总额约44.7%,同比增长5.8%,已反超来自于物业开发方面的营收规模。

Ø 运营亮点

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现金结存同比减少15.42% 借贷易受汇率变动影响

相比之下,大悦城地产在物业及土地开发方面共实现营业收入35.76亿元,占收入总额约44%,较2017年71.36亿元下降49.9%。2018年结算面积及结算单价分别为12.68万平方米和2.8万元/平方米,较2017年分别下降约14.2%和41.6% 。

u 大悦城地产的“大资管”模式已初具资本循环能力,通过地产基金的设立完成资本循环闭环,住宅、商业、基金三驾马车有望助力中粮地产实现快速发展。

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2018年,大悦城地产的营业收入总额约为81.29亿元,较上年减少30.3%,大悦城方面表示这主要是因为销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低,致使物业销售收入下降。

不过,在盈利方面,大悦城的表现相当不错。

u 持有现金115.32亿元,较2017年末增加19%;

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其他服务收入总额约为1.12亿元,占收入总额约1.4%,同比增长35.9%。

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Q:上半年已售未结中多少比例下半年可以入账?增长点在哪里? A:上半年有70多亿的已售未结。上海前滩销售400多套,未来还有装修等安排。下半年结算主要来自三亚红塘湾、成都大悦城商铺。

周政介绍说,未来两家企业还要形成统一的品牌、统一的管理系统、统一的拿地战略和统一的融资策略,这对于双方而言都将会带来更多的发展机会。未来产权整合之后,在人员方面也会更加灵活。

截至2018年末,大悦城地产拥有总资产988.60亿元,同比增长14.46%;总负债为536.90亿元,同比增长22.31%;集团总权益约为451.71亿元,同比增加约为6.4%。资产负债率约为54.31%。

其中,大悦城购物中心作为公司的“旗舰”产品,租金收入高达26.02亿元,增长11.4%。大悦城地产方面表示,收入增长主要来自于杭州大悦城2018年8月盛装开业,取得租金收入4320万元;同时,朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好,经营业绩较上年获得较大提升。

u 持有现金115.32亿元,同比增长18.92%;

物业开发业务上,大悦城期内实现签约金额约49.88亿元,签约面积91317.8平方米,分别较上年同期增长43.3%和62.2%。

中国网地产讯 3月19日午间,大悦城地产发布2018年业绩公告。2018年里,大悦城地产实现签约金额约88.831亿元,同比增加8.9%;实现签约面积23.15万平方米,同比减少4.54%;主要项目的合同平均售价约为44487.63元/平米,比2017年的87207元/平米下降较多,主要源于2017年时香港环球大厦11层写字楼的出售单价达到了336351元/平米,拉升了当年全年均价所致。

提到大悦城地产,去年底刚刚落地的并购重组案是一个绕不过去的话题。

u 土地储备共469万平方米;持有物业运营面积约338万平方米,酒店运营面积26万平方米,可售面积约104万平方米;

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2018年,大悦城全年净利润约为31.13亿元,较上年增长20.9%;其中归母净利约为21.03亿元,较上年增长82.4%;剔除投资物业之税后公允价值收益及汇率变动影响,本公司拥有人本年应占核心净利润为15.67亿元,较上年增长86.8%。

新豪天地,需要特别指出的是,截至2018年底,大悦城地产的银行及其他计息借贷约为275.94亿元,同比上升27.3%。其中,计息借贷构成为人民币约占60.3%,港币及美元约占39.7%,受汇率变动影响较大。

u 净负债率26.6%,同比下降1.6个百分点;平均借贷成本降至4.20%;同比下降0.08个百分点;

他表示,其中重要的一点就是需要平衡好两边资源和人员团队。“重组之后有利于更充分有力地发挥两家上市公司的优势。”周正指出,整合以后,既可以发挥大悦城在香港上市的资金、融资方面优势,同时也能发挥中粮地产在A股上市及其在地产方面的优势。

物业开发收入及土地开发收入录得约35.76亿元,占收入总额约44.0%,同比下降49.9%。2018年大悦城地产的结算面积及结算单价分别为126814平方米和28141元,较2017年分别下降约14.2%和41.6%,主要为本期交付产品结构发生变化,其中上海静安大悦城交付产品包含车位,导致平均单价大幅下降。

大悦城地产董事长周政在业绩会上表示,公司主要布局在北方、长三角、西部、三亚及南方等五大区域14个一二线城市。截至目前,大悦城控股及大悦城地产共持有或管理了13个已开业的大悦城和祥云小镇项目,同时拥有在建的大悦城及大悦城春风里项目9个。

Q:出售北京长安街的酒店,公司应占溢利上升 。去除这一部分影响,应占溢利上升多少?是否是为了冲业绩? A:不是为了冲业绩。酒店的板块苏州、南昌已经出售,酒店不是我们核心战略,达到合理价位就会出售。今年剔除酒店,核心净利基本持平,归母核心净利增长30%。

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公告显示,2018年,大悦城地产实现签约金额约88.83亿元,同比略微增长8.9%;而集团营业收入总额为81.29亿元,较上年减少30.3%。大悦城方面表示,这主要是因为销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低,致使物业销售收入下降。

Ø 财务亮点

和讯房产消息,8月20日午间,大悦城地产有限公司披露2018年中期业绩数据表示,截至2018年6月30日止六个月,该集团的营业收入约为40.267亿元,较2017年同期48.138亿元下降16.4%,主要因物业开发业务业绩下降,致使销售收入减少。溢利为22.621亿元,同比上升61.3%;其中公司所有者应占溢利为16.88亿元,同比上升158.0%,主要由于出售北京长安街W酒店100%公司权益。

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不过,也正是由于交付产品的结构变化,使得公司去年整体毛利率反而提升7.3个百分点。再加上投资物业的运营效率提升等因素影响,2018年全年,大悦城地产毛利率较上年的45%上升10.4个百分点,达到55.4%,远远领先于行业内大多数企业。

Q:上半年EBITDA回报率上升到72%,这部分改善的原因是什么?管理外包让成本下降吗?未来改善空间如何? A:一个是因为物业外包,另一方面因为在国资委的倡议下,提质增效,我们内部做得好。随着规模扩大,规模效应也在体现。

报告期内,该集团投资物业租金及相关服务收入总额约为17.152亿元,占收入总额约42.6%,同比下降0.9%。其中大悦城购物中心租金收入录得12.396亿元,同比增长6.6%,主要为各大悦城运营情况持续良好,特别是朝阳大悦城、成都大悦城,经营业绩较上年同期获得较大提升。

业绩看点:

为推进并购事宜,并购方案中加入了大悦城未来三年的业绩承诺。

Q:未来12个月购物中心改造计划? A:未来12个月大改造不会有,只会微调,对业绩影响不大。

于2018年6月30日,大悦城的银行及其他计息借贷约为232.331亿元,较2017年12月31日上升7.1%。净负债占总权益的比率约为26.6%,较2017年12月31日的28.2%下降1.6个百分点。计息借贷构成为人民币68.02%,港币及美元31.98%。现金及银行结存115.2亿元人民币。

管理输出项目收入总额约为7580万元,占收入总额约0.9%,同比增长62.2%。

重组带来的业绩压力,无疑是推动大悦城地产走向快速扩张道路的一大因素。

u 待售物业销售入账金额18.24亿元,同比下降27%;上半年结算面积53533平方米,同比增长11%;签约金额49.88亿元,同比增长43.3%;签约面积91317.8平方米,同比增长62.2%;

相比较业绩本身,或许人们更关注中粮对大悦城收购的进展。在香港举行的大悦城地产2018年中期业绩发布会上,董事长周政直言:“如今我们已经做好了充分的软着陆准备。”

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有业内人士指出,近年来,大悦城在商业地产板块的表现非常突出,持有型资产获得现金回流的同时,还能获得稳定收益和增值,重组之后的动作应该是突出重点、寻求突破。相较于大悦城的商业地产,中粮地产在住宅方面因受制于大城市住宅政策调控与房市遇冷,近年来表现一般。两家在整合完成后,手持“住宅 商业”两把剑的中粮,为了在资本市场增强核心竞争力,选择将名字变更为含有在品牌和业务上更有优势的“大悦城”,就显得理所当然了。

本文根据公司2018年度中期业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

同时,物业开发收入及土地开发收入录得18.265亿元,占收入总额约45.4%,较2017年同期下降27.1%;2018年上半年结算面积及结算单价分别为53,533平方米和34,065元/平方米,与2017年同期相比,结算面积增长11.0%,结算单价降低34.4%,结算单价降低主要原因为交付产品结构变化,其中本期交付的写字楼产品单价较低。

此外,在2018里,大悦城地产对酒店业务板块进行调整,出售了北京长安街W酒店,关闭西单大悦城酒店进行经营改造,也导致了其酒店经营收入的同比下降,这部分业务的收入在未来是否能回到之前水平,还有待观望。

根据大悦城官方披露的数据,公司物业发展将全面提速、轻重并举,实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个。未来,将继续加快大悦城轻资产发展速度,巩固品牌影响力。

u 每股盈利11分人民币,同比增长155.81%;

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此外,大悦城地产的控股股东中粮地产更名“大悦城控股”一事,近期也颇受业内关注。

u 现金流入78.25亿元,其中租金回款15.27亿元,酒店收入4.69亿元,销售回款39.76亿元,其他1.85亿元;

年报显示,大悦城地产的银行及其他计息借贷约为275.94亿元,同比上升27.3%。净负债占总权益的比率约为45.3%,同比上升17.1个百分点。计息借贷构成为人民币约占60.3%,港币及美元约占39.7%,受汇率变动影响较大。

财报显示,公司2018年全年净利润约为31.13亿元,较上年增长20.9%;其中归母净利约为21.03亿元,较上年大增82.4%。尤其是剔除投资物业的税后公允价值收益及汇率变动影响后,公司拥有人本年应占核心净利润为15.67亿元,较上年增长86.8%。

管理层总结发言:

酒店经营收入录得约7.33亿元,占收入总额约9.0%,同比下降23.6%,主要由于年内西单大悦城酒店进行经营改造,北京长安街W酒店被出售造成的收入同比下降。

在全年营收结构上,2018年,大悦城地产物业租赁业务与物业开发业务占比持平。

u 有息负债232.33亿元,同比上升7.1%,其中人民币占68.02%,美元及港币共占31.98%;

具体业务来看,投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.33亿元,占收入总额约44.7%,同比增长5.8%。其中大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元,同比增长11.4%,主要为杭州大悦城2018年8月开业,录得租金收入4320万元,同时朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好,经营业绩较上年获得较大提升。目前已开业运营的大悦城项目增至12个。

第一部分 业绩概览

在持有型物业的运营上,大悦城地产算是行业内的一把好手,年内其实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个,共录得租金收入26.03亿元,同比增长11.4%。这个增速与2017年11%的增速相比基本持平。但从单个项目的租金收益来看,则有所降低,2017年时候,大悦城10个已开业项目录得的租金是23.36亿元,则平均每个项目租金收入2.34亿元,而2018年每个项目的平均租金约为2.17亿元。随着项目的逐渐成熟,预计2019年其单项目租金将能实现更明显的提高。

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全年大悦城地产整体毛利率约为55.4%,较2017年的45.0%上升10.4个百分点,整体毛利率高于上年同期的原因一方面由于投资物业提升运营效率毛利率提升2.6个百分点,另一方面来自于物业开发因交付产品结构变化毛利率提升7.3个百分点。

u 大悦城:会员367.1万,同比增长40.81%;客流6619.5万人次,同比增长1.3%;业态按面积分:零售占47%,餐饮占28%,娱乐及服务占25%;业态按销售金额分:零售占65%,餐饮占23%,娱乐及服务占12%;已开业大悦城平均EBITDA回报率为8.9%;

u 毛利21.98亿元,同比下降6.9%;毛利率54.58%,较去年同期上涨约5.5个百分点;

u 协同发展,积极扩张。拓宽购地渠道,低成本购地;2018年6月大悦城地产与中粮地产签订合作框架协议,共同合作开发深圳市宝安区25区城市更新项目;增大体量、增强信用,使融资成本进一步下降;灵活运用资本进行积极扩张;

u 酒店:出租率上升至84%,毛利率保持在48%;

Q:现在长风大悦城有多少已有租户?何时到期?租金有无上涨空间? A:2016年12月有124个品牌,只保留了51家,另外73家劝退,开业总规划225家,现在保留的51家租期2-5年,其中30家会实现租约、租金更换。开业后租金坪效涨幅在150%以上,是做改造项目时整体现金流提升的要求。

对大悦城的改造投入大约在收入的5-10%,作为日常改造。而现在做的西安大悦城的改造投入大,这就对业绩影响大,但我们每年都会有日常改造。

西安改造项目持续一年到一年半,在基金中持有30%,这样的项目我们每年能做5-6个,关键是找到合适的、性价比高的项目。也会做轻资产项目,例如昆明的项目。未来会保持低价收购模式,2020年达到20座大悦城没有问题。

感谢投资者对大悦城的关注支持。补充以下几点。第一,上半年的业绩同期增长不太大,大家需要发展的看,未来增长动力很强劲,重庆、青岛、武汉项目的综合体位置好、销售业务占70%、都是地铁上盖,优中选优。2020年承诺的20个大悦城一定要做到,销售业务也一定要做好。第二,有关公司重组的战略,大悦城不是单枪匹马,6月13日中粮地产高票通过重组工作,只等证监会批准,年内有望完成,有利于推动大悦城发展,可以利用中粮地产在国内的资源优势,相得益彰。集团管资本,专业化公司管运营,团队上优势互补,在品牌、融资、团队、政府沟通方面获利。中粮地产坚持以大悦城为品牌,发展城市综合体。城市商业服务的转型升级有极大的市场提升空间,符合市场、符合政府要求。下一步要稳中快进。第三,业务、战略前景方面,整合以后要坚守以大悦城为品牌,在城市布局、区域选择、商业模式提升上,坚持持有销售相结合,以持有打造品牌。除了做年轻时尚潮流,今年发展了针对25-45岁的业务,丰富了市场,在一些二线城市偏远地区,体量放小,控制在5-10万,基本上7-8万,延伸到中产家庭,融合时尚的年轻人与家庭。第四,关于团队,大悦城注重培养年轻骨干,容许一次出去后反悔的机会,不会采用激进的激励政策。未来要轻重并举,双轮驱动,增量、存量相结合,以团队为基础,重组之后会稳中快进。

u 可销售物业按地区分:一线城市占10%,二线城市占90%;按类型分:住宅及公寓占67%,写字楼及其他占33%;

u 立足核心一二线城市,依托中粮地产发展资源,积极拓展全国布局;

免责声明

Ø 未来战略及展望

第二部分 Q&A

会议内容:

u 现金流出共59.59亿元,其中资本性支出15.74亿元,工程支出18.83亿元,成本及费用10.97亿元,税费13.91亿元,其他0.12亿元;

u 净利润22.62亿元,同比增长61.3%;股东应占利润为16.88亿元,同比上升158%,主要由于出售北京长安街W酒店100%公司权益;剔除投资物业税后公允值变动及汇率变动之核心净利润为人民币19.25亿元,同比上升134.8%,其中本公司所有者应占核心净利润为人民币15.26亿元,同比上升372.4%;

Q:2020年的目标是20座大悦城,能否达到目标?未来并购基金的用途? A:现在内部目标有些提升,但对外说20座。我们要轻重并举,利用现有的青岛、重庆、武汉等城市的综合体项目实现数量上升。

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