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上海嘉定再出地王保本价或破5万,上海规划安排

作者: 房产中心  发布:2019-08-24

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上海市规土局相关负责人介绍,6大基地分别位于宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康航和浦东曹路。根据已经批准的控制性详细规划,这6大基地建设用地面积约19.33平方公里,其中居住用地面积约10.77平方公里,规划居住人口约52万人。目前,相关区政府和企业集团正根据控制性详细规划,开展各基地修建性详细规划,启动地块方案的编制工作。

  然后半个小时不到,地王便易主。建发地产以41.98亿元总价夺得嘉定新城E27-1地块,溢价率68%,楼板价30289元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到37600元/平方米。

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记者从上海市规划和国土资源管理局(简称“上海市规土局”)获悉,上海已规划确定建设15个以保障性住房和中低价商品房为主的大型居住社区,建设用地总面积超过60平方公里。

摘要:新浪财经讯 6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。 最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将...

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我们用板块综合价值指数和板块的房价做散点图可知,目前上海的性价比较高的板块为嘉定新城,南桥新城,临港新城,安亭汽车城和顾村以及奉城。临港新城的性价比最高,综合板块价值排名第四,而房价排名仅第十七位,为最大的价值洼地。性价比高的还有嘉定新城和南桥新城。嘉定新城综合价值指数得分最高,但房价排名为第7,南桥新城综合价值排名第三,房价排名第八。上海房价虚高的板块为马桥、新桥和泗泾。这些板块的综合价值排名靠后,但房价排名居前几位。

此外,上海还选址嘉定新城、青浦新城、宝山新城、奉贤南桥新城、临港新城和金山亭林等6个新城,依托轨道交通优势,规划了9个大型居住社区,选址方案已基本确定。嘉定环球乐园站、青浦诸光路站两个以普通商品房为主的大型居住社区的试点规划已开始制定。这两个居住社区初步计划在9月底完成规划编制和审批工作。据介绍,9个大型居住社区规划总用地面积约41平方公里,其中居住用地面积约20平方公里。

  最终,建发以41.98亿元夺得该地,扣除保障房和自持面积,实际楼板价达到37600元/平方米,未来需要保本的价格可能将突破5万。而今日现场,上海银监局、市规土局、央行均在场监督。

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图5:上海住宅20板块的品牌开发商进驻个数和产品同质化程度

这批居住社区包括以保障性住房为主的宝山顾村等6大基地和中低价普通商品房为主的嘉定新城等9个郊区新城大型居住社区。

  该地块占地面积86623.2平方米,容积率1.6,地上建筑面积138597.12平方米。限制高度60米,未来的产品会以18层的小高层为主,南侧建设4层的叠墅。

新濠天地平台,要改变市区市民对于南桥的看法,单单改善交通状况是远远不够的,近年来,南桥新城非常注重公共服务和基础设施的投入和建设,据南桥新城规划方案披露:学校:南桥新城将新建76所学校,含43所幼儿园、小学17所、中学总计16个,包括引进人大附中等优质学校;医疗:规划新增医疗设施13个,已建成2个,另有5个正在建设中;文体:新增文体设施总计27个;社区服务:总计58个,社区服务中心35个、菜场18个、社区商业5个。

从开发商的盈利空间来看,地价房价比在0.6以下的有长兴岛、马桥、罗店和南桥新城。这几个板块开发商可以择机进入,地价还处于合理空间。但是地价房价比接近和超过1、地价明显偏高的板块依次为顾村,祝桥,嘉定北部,航头,松江中部,朱家角,泗泾。这些板块的地要谨慎的拿,风险已很高。其中风险最大的是顾村板块,地价房价比为1.34。

这6大基地都有轨道交通与市区相通。比如,宝山顾村基地通有1、7号线,浦东周康航基地通有11号线,松江泗泾通有9号线等。

  实际今日上午稍早之前,嘉定还有一幅地块进行拍卖,新城联合体(新城 中垠 市北联合体)以22.5亿元总价夺得嘉定徐行镇06-04地块,楼板价24104元/平方米,溢价率201.3%,先行成为地王。

南桥房价最新消息

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数据来源:中国指数研究院

  而今年上海楼市新政以来,外环外却接连出地王。

从目前来看,南桥的房价要远远低于上海市区,而南桥新城未来的发展潜力是巨大的。因此小编认为购房者如果在此时购房是非常合适的。以上就是小编关于南桥房价最新消息以及2017南桥买房合适吗的相关分享,给大家做个参考!如果大家还有更多的相关问题,欢迎继续关注齐家资讯,后期将为大家奉上更多精彩内容。

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  但是,对比起顾村地王、周浦地王等,这次嘉定新城地块竞拍企业数量明显下降。这幅地块当时共有12家房地产企业竞拍,分别为碧桂园、嘉宝、金地、中南、保利置业 山东黄金、建发、合景、金茂、金隅、上实、华润、新城,而此前在上海宝山顾村刚拿到地王的信达并未出现。

对于上海市区市民来说南桥就是一个偏远之地,觉得去一趟南桥和去苏、杭没有什么区别。南桥和上海市区隔了一条黄浦江且无轨交、隧道的南桥给人感觉像个“化外之地”。然而上海“十二五”规划出台后,作为着重建设的三大新城之一的南桥新城迎来了新的契机。那么目前南桥房价是怎么一个情况呢?下面小编将和大家做个简单的分享。

▌各板块综合价值点评

  目前创下外环外历史新高和竞拍人数纪录的是周浦地王,37家竞拍被保利以54.5亿元拿下, 溢价率近400%,楼板价近44000元/平方米,如果扣除保障房和自持面积等,保本价预估为7.9万元/平方米。而同时期周边1-4月保利艾庐的精装修售价均价在35564元/平方米左右。

对于上海市区市民来说南桥就是一个偏远之地,觉得去一趟南桥和去苏、杭没有什么区别。南桥和上海市区隔了一条黄浦江且无轨交、隧道的南桥给人感觉像个“化外之地”。然而上海“十二五”规划出台后,作为着重建设的三大新城之一的南桥新城迎来了新的契机。那么目前南桥房价是怎么一个情况呢?下面小编将和大家做个简单的分享。

图6: 上海活跃20住宅板块的综合价值和升值潜力排名

  对比嘉定区房价来看,嘉定两块新地王楼板价远超出区域均价。目前,价格最高的属离市区最近的南翔,今年均价31374元/平方米。其次是嘉定新城,实际成交均价已超2.6万/平方米。

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  另外,根据上海住宅土地新政要求,地上面积中5%共6929.86㎡为保障房,15%的面积为自持住宅即19750㎡的住宅需要出租70年不能出售。此外还需建设390㎡的公共设施,即27000㎡的地上面积是不能出售的,条件十分苛刻。

我们先来看看上面这张走势图,图中反馈是近一年南桥房价和上海房价的对比情况。从图中我们看到南桥的房价虽低于上海,不过相比前几年来说已经上涨了非常多, 目前南桥的房价均价在18751元/平米,比上海市区要便宜非常多的。那么南桥的房子值得购入吗?今年在南桥购房合适吗?下面我们就一起来了解下。

第二部分

  新浪财经讯 6月17日消息,房企在上海拿地的热情丝毫未见减退。今日上午,12家房地产企业竞拍一块位于外环外近郊环嘉定新城的优越位置土地。

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为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

  而泗泾、南桥、长兴岛也均出现土地价格的新高,泗泾地王约4万元/平方米,南桥约2.3万元/平方米,崇明长兴岛则达到约1.6万元/平方米。(新浪财经 许旻 发自上海)

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上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

  值得注意的是,当时还发生了一个小“乌龙”,因为号牌顺序错误,因此16号竞买人应该是新城联合体,但是大家误以为是禹洲地产,纷纷打出“禹洲地产22.05亿夺地”的说法。

过去制约南桥发展的就是交通状况,近年来南桥正在致力于改善交通状况,具体采取了这些举措:5号线延伸段:预计2018年择日开通,开通以后,上海松江新城、嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城等郊区新城全部实现开通地铁;BRT快速公交:全线预计2017年通车,目前BRT站台等项目的工可正在批复阶段,预计2017年春节前后施工。BRT线路预计2017年底或2018年初投入运营;虹梅南路高架:预计2017年完工,等2017年末高架部分完工之后,从中环到南桥新城预计最快只需半小时。

图7:板块综合价值指数VS板块房价

  不到半个月后,信达突出重围以58.05亿拿下上海顾村地王,可售商品住宅楼板价4.81万/平方米,保本售价超过7万元/平方米。

南桥土地供应充足,它一直都是奉贤土地供应大户,地价也屡屡创出了新高。2015年以来,南桥新城出让了大量的住宅用地,总用地面积约49.3万方,总出让金额近160亿元,平均楼板价约1.79万/㎡,平均溢价率约122.8%。南桥新城的供地节奏远不止于此,明年还会继续启动开挂模式,约22幅土地正在路上。由此我们预感到未来南桥楼市的火爆程度。


  相比于去年,楼板价禹洲地产5.1亿元摘得徐行纯宅地,楼板价仅9104元/平方米,金地夺下的嘉定新城宅地楼板价18680元/平方米。不过,这次的嘉定新城地块的起拍价即达到了24.9475亿,起拍楼板价了18000元,相比去年金地所夺地块近乎翻倍,当时起拍楼板价仅9500元。

▌哪些板块尚有盈利空间,哪些板块地价风险大?

数据来源:中国指数研究院

表3:板块配套规划数据

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从商业配套来看,有一半的板块规划有地区级商业中心,他们是嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城、顾村、周康、安亭汽车城、罗店、长兴岛、奉城。同时从上图可以看出,地区级商业中心的教育和医疗也普遍好于非地区级商业中心板块。教育配套较好的板块有南桥新城、嘉定新城、青浦新城和周康。医院配套较好的有南桥新城、嘉定新城青浦新城、顾村和罗店以及祝桥。

上海四个新城的开发吸引力排名靠前,其中南桥新城的开发吸引力最大,其次是临港和嘉定新城,青浦新城由于竞争激烈,房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块,板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地,未来规划前景好,环境佳,地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低,品牌开发商进驻少,是宝山未来重点发展的板块之一,开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好,人口规模大,排名居中。青浦北部的人口规模大,出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后,奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

表2:板块综合价值指数排名和房价排名

从市场竞争角度来看,我们选择了两个指标,一个是品牌开发商进驻个数,一个是产品同质化程度。目前板块竞争激烈的是青浦新城和嘉定新城,周康,泗泾和南桥新城。其中青浦新城和嘉定新城的品牌开发商均超过12个,这些板块的竞争最激烈,而青浦板块产品也略有同质化。板块品牌开发商进驻个数较少的板块包括祝桥,航头,长兴岛,金汇、青浦北部、奉城,嘉定北部,马桥。但金汇,青浦北部产品略有同质化。开发商可以关注祝桥和长兴岛,祝桥的规划前景较好,未来上海高铁东站规划在此板块,以及有航空城的利好,规划有2条地铁线路。而长兴岛未来也有轨道交通规划,板块开发还处于上升阶段,未来前景看好。

数据来源:中国指数研究院

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▌哪些板块的竞争不大,适合进入?

第一部分

第三部分

图9:板块商业配套,教育配套和医院配套

▌哪些板块的轨道交通便捷?

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

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数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

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▌各板块开发投资潜力点评

数据来源:中国指数研究院整理

▌哪些板块的商业、教育、医疗配套好?

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表4:板块综合价值点评

数据来源:中国指数研究院

数据来源:中国指数研究院

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上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

数据来源:中国指数研究院

▌哪些板块的性价比较高,哪些板块房价虚高?

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

图4:上海住宅20板块的房价和地价房价比

表1:各板块开发投资潜力点评

上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

从板块的综合价值和未来升值潜力来看,四大新城的由于规划和配套突出排名靠前,嘉定新城、青浦新城和南桥新城和临港新城排名前四,其中又以嘉定新城的板块价值最为突出。排名第五、第六的是顾村和周康板块,这些板块未来的地铁规划条数较多,已有较多品牌开发商进入,未来人口导入也不少,已较为成熟。宝山的另外一个重点发展的板块罗店的板块价值也相对靠前,崇明的长兴岛后来居上,环境佳,未来有地区级商业中心规划,未来前景看好。板块综合价值排名靠后的是马桥、金汇、松江中部和新桥。松江的几个板块排名都相对靠后。

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图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

数据来源:中国指数研究院

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

图8:板块地铁规划条数和通勤时间

上海活跃20住宅板块的综合价值和升值潜力排名

▌哪些板块未来还有土地供应?

背景

从地铁规划来看,周康未来有四条地铁线路规划,在所有板块中最多,其次顾村有3条,安亭汽车城、嘉定新城、祝桥,航头均有2条,未来人口将有较大的导入。而上海也有未来不通地铁的板块,他们是奉城,松江中部和新桥,这些地方的通勤时间将较长,对上班人事来说是个考验。从通勤时间来看,泗泾、青浦新城、青浦北部的通勤时间最短,控制在30分钟以内,而顾村,嘉定新城、周康也控制在1小时之内。通勤时间超过1个半小时的有长兴岛,奉城,金汇和新桥,但金汇未来有BRT规划,可缓解通勤时间较长的短板。

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