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争议长租公寓续约中介费,你们都骂够了吗

作者: 房产中心  发布:2019-08-16

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住房租赁成房企融资捷径:今年已发债618亿,没业务的也发

在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。


近期,“我爱我家对西城区同房源、同承租人续租收取中介费”一事,引发外界广泛关注与热议。尽管,我爱我家回应称该房源因属“相寓产品”,为长租公寓产品,因提供管家式服务,续签收取的是服务费,并非中介费。但对于长租公寓续签是否应该收费?服务费和中介费应当如何界定?收取标准应该如何制定?无论是租户还是业内专家均表示,在国家压缩购房市场、发展住房租赁市场的政策背景下,有必要从立法层面规范中介收费,以维护良好的租赁市场秩序,给广大租户一颗“定心丸”。

在融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境之下,作为资金密集型企业的地产商们不得不开始寻求新的融资渠道。

从本质上看,REITs(不动产投资信托基金)属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。不过,这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人,真正公募REITs产品至今还未推出。

出品:万房长租评级

中介费还是服务费?

公司债一直是地产商的主要融资方式之一,但在房地产行业去杠杆的背景下,从5月底开始,一系列房企的发债遭遇中止,这也让房企融资难的氛围愈加紧张。但并非所有的发债都遭到了发行障碍,澎湃新闻(www.thepaper.cn)观察到,以租赁名义发行的公司债已有多个获得了通过,其中部分发债公司甚至尚未公布租赁业务。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。而记者也了解到,目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目,尤其是REITs项目。

口述:一位长租公寓的老兵

根据媒体消息,2018年4月,租户刘先生通过中介经纪机构我爱我家租下西城区一房源。此房由我爱我家与房主签订租赁合同后,再租给刘先生,第二年续租时我爱我家要求刘先生继续缴纳中介费。双方签订了1年合同。

融资渠道收紧,地产商将目光瞄向住房租赁债

鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

执行:楼兰(微信id:wangfangyjy)

对此,我爱我家方面在接受北京商报记者采访时回应表示,该房源并非普通租赁房源,而是“相寓产品”。“相寓产品属于我爱我家旗下的资产管理类业务,与普通租赁管理方式不同。我爱我家的普租业务第二年如果是租户与业主直接签约,没有通过我爱我家进行居间是不收中介费用的。而相寓与其他长租公寓如自如等类似,收取的费用是为客户提供了服务内容。”我爱我家同时表示,目前公司与客户详尽解释了费用的构成,客户表示认同并达成一致。

8月22日,澎湃新闻不完全统计后发现,进入2018年以来,有不少开发商发行了住房租赁专项公司债券。截至目前,已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请,发行规模总计618.8亿元。其中,获得证监会审核通过的项目有6个,已回复交易所的项目有4个,另外有3个项目目前为中止状态。

在相关政策的推动下,业内人士预计,住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多,尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

这几天,“长租公寓爆仓”的话题非常热,自如和相寓被查,自如也发出了检讨声明。情急之下,声明中居然把“创新”写成“床戏”了。自如的公关先发稿,又处处求爷删稿。长租公寓这几天真是一地鸡毛。

北京市京师律师事务所刘松涛、乔乔向北京商报记者介绍称,关于房屋出租的中介费用,目前没有明确政策规定。但就“同一房屋、同一租户”的收取续约中介费是不合理的,因为中介机构在第一次完成居间服务所收取的费用,无权在续约中再次收取。

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值得注意的是,长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受记者采访时表示,目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外,其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道:银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到,住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式,这种运营模式有利于企业快速发展,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资,而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产,难以进行扩张发展。

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但合硕机构首席分析师郭毅也指出,中介费是针对房屋居间交易服务所收取的费用,收取此费用的先决条件,就在于中介机构和中介经纪人是否提供了相应的服务。

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发,被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。

事实上,REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。

也有人说,社会情绪是被胡一刀这把火给点着了。不是胡一刀点这把火,也会有李一刀、张一刀点这把火。该来的,总会来。我在这个行业做了很多年,看到大家都很激动,本来想,宝宝有苦不说。但是,想来想去,还是决定把真相告诉大家。

买单服务 认可度基础存在

此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排,并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

不过,也有业内人士表示,我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示,比如,美国REITs具有税收优惠,在公司层面可免征企业所得税,同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而,目前我国还没有税收支持政策,在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

先从一个故事讲起。

“住过普通租赁房源,签约时除了缴纳房租还有中介费;后来转为租住长租公寓运营商提供的租赁房源,除去房租,中介费被替换成了服务费。乍一看,中介费及服务费似乎只是缴纳费用名目上的不同。不过后者提供的对应服务,似乎也给我带来了一定便利。”自如客小徐表示,参照普通租赁续约时再行缴纳中介费的争议,只要长租公寓提供的服务及收费对等,他愿意为按年支付的服务费买单。

此后,无论是已涉足长租领域的还是未涉足的房企,均开始提交发行住房租赁债的申请。

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2016年,交易所和证监会都在鼓励长租公寓资产证券化。这个事,以前没有人做过,我也不想做——手头一把项目按步就班做,不费劲,还有钱赚,谁愿意沾这个麻烦,自讨苦吃。再说,费劲还不一定能做成。

据了解,所谓自如“服务费”,即自如客为其在租赁住房期间涉及到的一系列生活服务买单,内容涵盖公共区域双周保洁、供暖、网费、寻常维修等。

没有租赁业务的也在发债

我就跟领导坚决请辞。

据了解,与普通租赁房源不同,以自如、相寓为代表的分散式长租公寓和魔方等集中式长租公寓,除了一次性租赁信息服务外,中介机构都会提供管家式的服务,中介公司一般也会据此来要求在居间合同到期后、续签后再次支付服务费。由于维修、保洁甚至邻里关系协调都有管家帮忙,比较省心,长租公寓的服务费在租房者中认可度要好于普通房源续租中介费。

在国家提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策之后,无论民营企业还是央企开发商,纷纷布局长租公寓及自持住房等领域。

领导表情很严肃:不能眼里只装着钱。这个事不做,其它的活儿,也别做了。

不过,也有对长租公寓按年收取服务费表示质疑的声音存在。在“黑猫投诉”平台上,经常充斥着对市面常见几家长租公寓运营商收取服务费的吐槽与“差评”,投诉内容包括租房续租以服务费名义重复收取中介费、服务不到位或拖沓、管家态度恶劣等。

目前市场上运营长租公寓的主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌运营商手中包括集中式与分散式公寓,如魔方公寓、蛋壳公寓、You 公寓等等;中介系以分散为主,如链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓,世联行旗下红璞公寓;酒店系以集中式公寓为主,如雅诗阁、辉盛阁、逗号公寓等等;房企主要以集中式公寓为主,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园的BIG 碧家国际社区等等;央企也是以集中式公寓为主,目前已涉足长租公寓的有上海地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等等。

这是死命令,必须做,做成了就是先驱,做不成就是先烈,是油锅,也要往里跳!

中原地产首席分析师张大伟曾在接受北京商报记者采访时表示,不乏一些机构服务费是中介费的“假面”,实质上等同于变相收取中介费。张大伟认为,服务费本身没有问题,需要深层次考虑的是,长租公寓运营商所谓的“服务费”到底和中介费有无关系。“政策不允许中介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个‘擦边球’。”

如今,在2017年销售额前5名的开发商中,除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外,其余四家均有所涉及。

原来以为,凭着自己经验值,测算现金流,做个初步方案,最多2个月就能交差。没有想到,点灯熬油,我做了快5个月。所谓创新就是自找麻烦。没有人愿意找麻烦。

“自如实际上把经纪业务中的‘中介费’包装成了‘服务费’,按年收取的服务费对应的是其对外宣称提供的一系列服务。而我爱我家没有包装,中介费就是中介费,因而续约收取中介费这一问题在近年饱受外界质疑,相关客户投诉及媒体负面曝光不断。”

有行业相关人士对澎湃新闻表示,“一般都会要求发债方披露债券募集资金的具体投向,包括住房租赁项目的预计开工时间,预计总投资额等一些资料。”前述人士同时提及,在这些房企中不排除有些是出于融资的考虑,所以为了防范一些企业借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血,监管层的审核会日趋严格。

方案出来了,向证监会的领导汇报,我还自信满满。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖说“像自如之类的长租公寓运营商,其按年收取的服务费也是由租户自己承担,说到底,羊毛出在羊身上。这个钱花的值不值,还是要看提供的服务好不好。只有服务与收费相匹配,服务费才能名正言顺,不被非议。”胡景晖

在目前被中止发行住房租赁债券的房企中,富力地产和合生创展均无项目涉足长租领域。在已回复状态中的融信、龙光目前也未有实质性的长租公寓项目。此外,已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团,目前的业务中也并无实质性的涉足长租公寓。

领导看方案很细,我心里一下子没底了,时间真是漫长,度秒如年。说老实话,做专业活,还是很自信,但这一回要栽了?

监管模糊呼吁制度设计

国泰君安在研究报告中表示,住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目,但是从5月开始陆续有房企发行住房租赁债券被中止,以此来看,后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

领导说话一向简明扼要:xx,这个方案好,但前提是合规合法。要不你先研究一个问题。

事实上,就房地产中介市场存在的不规范经纪行为,早在2013年5月,北京市住房和城乡建设委员会便已会同北京市工商行政管理局、北京市发展和改革委员会、北京市人力资源和社会保障局共同制定了《北京市房地产经纪管理办法》,其中明确规定:“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。”也就是说,如果是同一房租的租赁双方进行

澎湃新闻记者 李晓青

什么问题?方案里不都写上了吗?

领导说:你研究下,在中国的法律法规体系下,到底什么样的土地性质适合做长租公寓?

我当时挺开心的,这个问题很简单呀,这跟开发商盖房子拿地一回事,应该不难。

我怕还有别的要求,就问:领导,还有其它的问题吗?

领导说:没有了,你研究透了,合法合规,咱们就批。

我当时天真地想,这还不简单!别的不敢吹,法律政策的专家朋友多,问一下就清楚了。

出了证监会,打个出租车,直奔住建部,找专家去。

住建部的专家也非常支持:长租公寓证券化是利国利民的大好事,我们支持。有困难就提。

我心情愉快地说:证监会领导问我一个问题,这种问题对你们小儿科,帮我简单讲讲方向,我赶快去写材料,赶紧把这个事做出来。您说,什么样的土地适合长租公寓?

住建部的专家沉默了20秒,很严肃地跟我说:你这个问题要研究出来,也给我们讲讲吧。

我讲个真实的故事,是想说,做长租公寓真的很难,很不容易,但又是国家的一件大事,必须做,又有风险。没有自如、相寓这些品牌运营商站出来,C to C的市场更乱。

我回到办公室,就做起了功课,还把律师朋友快折磨死了。原因很简单,中国没有一部法律说,什么样的房子能住人。国外有《住宅保障法》,中国目前还没有。

我当时心情一下凉凉了,我好歹做了快20年房地产了,居然没有意识到一个最根本的问题:中国没有一部法律说,什么样的房子能住人!

现在很多媒体指责公寓品牌运营商是黄世仁。其实,他们一直说自己是“地下党”,都在偷偷摸摸干活。

当时是2016年,虽然政府都在鼓励,但是长租公寓运营商没有一家敢说自己运营的公寓是完全合规合法的。比如说,土地性质、土地规划、规划用途、消防给不给验收、能不能开业、出租合同派出所给不给登记……

干长租公寓的宝宝,有苦不说。只要一营业,刚开门,税务局、工商局、消防队就来了,经常会出现这种情况。

他们都知道,自己头上有一把剑,随时会掉下来。到时候,只能关店认赔,还可能有牢狱之灾。

其实,这些问题2017年以后在逐渐的解决,大家才踏踏实实,安安心心的去专心干自己专业的事。

从2016年开始,国家各部委对长租公寓的推进力度其实蛮大。但那时候更多是鼓励、鼓励、再鼓励。中央支持和鼓励,在烘托气氛,还需要落到实处。

从2017年开始,无论是住建部,还是九部委,都在把长租公寓落到执行的文件上,而且在试点城市,政策越来越落到实处。

比如说,集体用地能不能做住房租赁?

比如说,老的工业厂房在改造,符合卫生、符合消防的情况下,能不能住人?

比如说,商业用地、非酒店旅游业的能不能做租赁?

那个阶段,做长租公寓的同行提心吊胆。现在,长租公寓的同行不用再去担心:我是一个地下党,别哪天把我给抓走。

从2017年开始,长租公寓新法规出来以后,大家还有机会补手续,至少有路可走了。要知道,早在2015年,长租公寓连路都没有。

这几天,大家都很气愤。对自如、相寓有什么违规,该查处的查处,我坚决赞成。

但是,长租公寓只是刚刚出生的幼苗,如果被踩死,这些年轻人又去哪里住呢?

而且,很多媒体的报道,真实情况不完全是这样,我可以保证。接下来,我会一点一点说给你们听。

只要我们抱着“不作恶”的心态,我相信长租公寓明天会越来越好。

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