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三四线城市商品房销量下降已成定局,前期资金

作者: 房产中心  发布:2019-08-09

2005年,东北大规模棚改开始,2013全国棚改拉开帷幕。2015-2017年第一个棚改“三年计划”期间,全国已经完成了1800万套的棚改任务。2018年是棚改第二个“三年计划”实施的第一年,全年的棚改任务为580万套。据有关数据统计,棚改十余年来,全国累计开工3896万套,帮助1亿人“出棚进楼”。

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棚改货币化安置不踩“急刹车”

10月8日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件。

说到棚改,大家肯定会联想到巨额的拆迁补偿款。近几年来,随着棚改的加速,各地因棚改而快速致富的报道时长见诸报端,“拆二代”也成为流行词汇之一。产生上述现象的原因就是棚改货币化安置。

从2016年开始,全国三四线城市掀起棚改热潮,由于普遍实行货币化安置,导致房价攀升,在这波热潮中不少三线城市中心城区房价破万,如潍坊、襄阳、沧州等。

新豪天地 ,在房地产调控逐渐转向三四线城市的背景下,近期类似“全国一刀切暂停棚改”的猜测不断。近日,住房和城乡建设部有关司局负责人明确表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。专家分析,这意味着棚改货币化安置政策不是急刹车,而是更加强调控制节奏和规模,以符合各地实际的安置方式推进棚改,确保楼市不大起大落。

会议要求,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

从今年起,棚改逐渐退坡,市场担忧三四线城市因棚改而衰。不过,华创证券研究所的研究报告指出,2019年上半年三四线城市销售尚属稳定,棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动三四线城市需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化、稳中有降。再考虑一二线需求的复苏, 全国总体需求料将表现稳定,预计2019年全年销量同比-1%左右。

“出棚进楼”稳步推进

曾经助力三四线城市楼市去库存的棚改货币化政策,将迎来一次较大变化。

但是,近几年随着棚改货币化安置比例的提高,无形中成为房价上涨的助推器。三四线城市房价的上涨,相当一部分原因是由于棚改货币化安置造成的。

三线城市房价趋稳

围绕棚改,市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

功不可没

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2016-2018年,襄阳这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以樊西新区某项目三期为例,2016年其新房价格约5600元/平米,2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元/平米。

“在控制好节奏和规模的情况下,货币化安置对改善三四线城市情况是很有利的。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者分析,随着项目推进,近几年棚改重点逐渐由大城市转移到中小城市。采取货币化安置方法,一方面可以帮助消化城市商品房库存,在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求,避免重复建设和资源浪费;另一方面,也可以缓解地方政府的资金压力,采用信贷支持的方式推动棚改进行。

棚改是重大民生工程,也是发展工程。近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。

数据显示,2015=2017三年间,全国棚改共投资了5.5万亿,其中超过4万亿投向了三四线城市。棚改在大大促进了三四线城市的基建和消费的同时,也助涨了房价。2017年,全年计划棚改600万套,实际完成609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。结合国家统计局公布的全国商品房销售面积推算,全国有21.5%的商品卖给了棚改户,而三四线城市棚改安置购房需求的比例更是高达25.5%。

支撑其上涨的主要原因便是从2016年兴起的棚改计划。2016年10月,襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》,2016年,襄阳四个主城区共改造18869套房屋,其中襄城区5000套,樊城区6135套,高新区1620套,东津新区6114套,货币化安置共12424套。

据住建部有关负责人介绍,2008年至2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。其中,2013年到2017年,全国棚户区改造累计开工2645万套,全国棚改完成投资约6万亿元,6000多万居民“出棚进楼”,共享改革发展成果,促进了社会公平,维护了社会和谐稳定。

住建部今年7月曾发布消息称,棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快的城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存。不仅如此,棚改还促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用。

分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

2017年,在轰轰烈烈的棚户区改造计划正在实施之时,襄阳市又扩大了改造规模。2017年6月14日,襄阳市政府印发了《襄阳市中心城区2018—2020年棚户区改造三年计划》,根据其总体目标,2018-2020年,襄阳中心城区计划实施城镇棚户区改造项目20个,改造房屋134645套、2285万平米,计划总投资985亿元。计划分三年实施:2018年改造59476套;2019年改造36610套;2020年改造38559套。

安置方式因地制宜

上述国务院常务会议要求,按照2018年《政府工作报告》确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务。

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

大规模的棚户区改造和与之相关的另一个政策——货币化安置,一起推动了襄阳房价的“腾飞”。

不过,在棚改货币化安置中,的确出现了一些问题。住建部有关负责人介绍,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍偏高。

事实上,中国的棚改工作很大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件,但围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论也日渐增多。

棚改对于房价的影响显而易见,因此,今年7月,住建部再次强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

2017年初,襄阳市政府发布了《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》,通过三种方式进行货币化安置:一,直接将补偿资金支付给被征收人,被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出;二,被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房,政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业。各城区政府积极为被征收人争取购房优惠,被征收人与开发企业签订购房合同后,由政府直接向开发企业支付购房款,购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业和被征收人等三方具体结算;三,由政府购买房源进行安置。各城区政府要严格采购程序,依法依规推进购买工作,原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

其实,早在2017年8月,住建部、发改委等六部委明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11月,住建部等部门进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。日前,住建部方面再次强调,要因地制宜推进棚改货币化安置。

自2015年开始,政府开始推动棚改货币化安置比例的提升。简而言之,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场中购置住房。

因此,未来棚改货币化安置的比例会逐年降低,预计2018年的棚改货币化安置比例为45%,2019年为35%,2020年为30%,2021-2023年则为25%。受此影响,预计2018年三四线城市商品房销售面积会下跌14%,2019年则会下跌16%。

不仅如此,对选择货币补偿,并在签约期限内签订协议的住宅房屋被征收人,还给予五项奖励,从500元到10000元不等。

“这些动作意味着棚改货币化政策有转向,但不是‘急刹车’。”邹琳华认为,在操作中,有些地方的确项目上得太多、量太大,而且货币化安置比例没有明确标准,这就给规范操作带来了难度。不过此次再度传递的政策信号是,未来货币化安置的量会有所缩减,比例减小,新项目的审批会更趋严格。

这种转变背后,正值国内房地产市场出现分化,一二线城市销售火爆,而三四线城市楼市库存压力增大。棚改货币化安置比例的提升,客观上会帮助三四线城市楼市去库存。

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一时间,襄阳房价水涨船高,中心城区房屋单价从约7000元普遍涨到1万元以上。

该负责人强调,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

据了解,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。数据显示,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

受棚改货币化安置比例降低的影响,三四线城市的房地产市场房价将会有一定程度的回落。缺少了棚改货币资金的支撑,原本就虚高的房价很难维持现状。随着成交量的下滑,新房库存量会逐步上涨,三四线城市或许会开启新一轮的去库存。

棚改退坡楼市未明显下行

确保楼市不大起大落

今年以来,一些地方公布的数据显示,在有效控制房地产增量的同时,棚改货币化等因素带动下楼市销售良好,一些房地产库存大的地区已逐渐进入“库存合理区间”。

不过,2018年下半年起,政策方面有意放缓棚改计划。

怎么理解政策走向?这又会对当下楼市产生怎样的影响?

因时而变

2018年7月12日,住建部明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

不少专家看来,货币化安置逐渐收紧已是大势所趋。货币化安置带来大量的购房需求,而随着去库存不断推进 ,部分城市库存不足,短期供需关系发生变化。在多因素作用下,2017年以来,三四线城市房价迎来上涨。中国社科院财经战略研究院报告显示,2018年上半年房价较快上涨的城市中,就包括咸阳、绵山、眉山、南充、烟台、西双版纳等不少中小城市。

棚改政策从3个月前的“房价涨幅压力大的地区,要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。

2018年10月8日,国务院常务会议强调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足,房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求,各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务,严禁借棚改之名盲目举债。

邹琳华说,要防范系统性金融风险,其中重要的一点是房地产市场不能大起大落。一些地方的棚改货币化安置客观上不断推高房价,在这种情况下,“轻点刹车”是必然。华创债券也分析称,过去3年货币安置化比例不断提高,2018年逐步下降在预料之中。

政策上的调整释放出诸多信息:首先,棚改货币化对去库存功不可没,但去库存任务完成之后,该政策也应因时而变。其次,部分城市取消货币化安置,但并不等同于一刀切,不等于棚改彻底退出历史舞台。还有,棚改政策的改变是与当下整体的楼市大环境相呼应的。

2019年4月,财政部发布城镇保障性安居工程专项资金预算,根据最新的财政部核定开工计划,将 2019年棚改套数下调至285万套,较之前2019年预先估算计划460万套下降38%,较财政部2018年计划588万套下降51%,较2018年实际开工626万套下降54%,全国计划棚改总套数大幅下降,意味着政府对于棚改的支持力度出现明显下降。

而调整对市场的影响则将是渐进和温和的。专家分析,作为重要的民生工程,棚改还会有节奏地推进。短期内已授信的项目会继续执行,在途的授信可以支撑今年棚改投资的正常节奏。长期来看,货币化安置对消费的刺激效果也将随着货币化安置比例的降低而逐步回归中性。

国家看到了棚改对三四线城市楼市发展和去库存的作用,也看到了棚改对当下楼市刺激房价过快上涨的弊端,为了整体调整楼市大环境,保证楼市平稳健康发展,棚改也应在完成任务的区域得以取消,而在未完成任务的地区还可以继续实施。这也意味着,房价上涨过快的城市很快要失去棚改支持和资金支持。

从2018年下半年开始,襄阳房价涨幅收缩,楼市逐渐稳定,事实上,襄阳楼市只是三线城市的一个缩影,咸阳、南充、乐山等多数三线城市都在过去三年的时间里经历了房价跳涨,但目前也归于平静。

据了解,今年上半年,全国棚户区改造已开工363万套,占全年目标任务的62.5%。住建部相关负责人说,下一步,各地应当及早开工新建项目,加快建设续建项目,加大棚改配套基础设施建设力度,努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用,严格工程质量监督管理,让更多困难群众早日“出棚进楼”,住得放心、舒心。

事实上,舆论对于棚改货币化的争议早就引来官方关注。住建部7月份通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策,要采取新建棚改安置房的方式。

2019年初,市场普遍对三四线城市房地产市场发展持悲观态度,然而半年过去,三四线城市销售基本稳定,华创证券研究报告指出,“棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动了三四线需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化、稳中有降,再考虑一二线需求的复苏,全国总体需求料将表现稳定,预计 2019 年全年销量同比-1%左右”。

李 婕

早在2017年8月,住建部就已经会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,采取新建安置房的方式。

究其原因,华创证券研究所分析称,一方面棚改作用机制拥有独特性,其影响可能会滞后;一方面三四线城市市场分化明显,各城市运行各自独立周期,周期的错位决定了三四线市场需求的平滑。

2017 年11月,住建部还会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

棚改作用机制方面,棚改的平滑和滞后效应,将导致棚改退坡负面影响更为平缓。一方面,受到棚改实施固有周期影响,棚改在施量较计划量下行更为平缓,一方面,棚改资金从发放到实际到位及实际使用均可能出现滞后。

应逐步退出

棚改在途资金滞后对市场的影响机制在于,棚改专项贷款的授信时间和到位时间之间有超半年的时间差,虽然2019年财政部核定的棚改计划开工套数明显下降,但前期的棚改已授信未到位的在途资金可以对冲今年计划棚改开工所对应配套资金的下降的影响。

有关叫停棚改货币化的声音日渐增多,但业内也有不同的声音。根据中国家庭金融调查数据,在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中,仅20.4%的家庭重新购房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%,有业内专家认为,这对住房市场的影响非常有限,投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。

今年上半年的成交情况,可看出三四线城市的分化。一种是区域间的分化,一种是城市间的分化。从区域间分化来看,中西部市场2019年以来整体仍呈现出量价齐升状态,并对全国市场形成一定支撑,这意味着该区域内三四五线城市市场韧性较强。而东部区域整体表现较弱,东部区域中部分三四线城市仍较为低迷。

此前有专家表示,棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。

从城市间分化来看,2019年1-5月位于长三角的常州、淮南和镇江市、海西的莆田市以及东北的吉林市,市场表现相对较强,而位于长三角的连云港、 泰州,位于中西部的江阴、襄阳,以及位于珠三角的汕头、江门等城市,累计成交面积同比降幅均大于20%,市场表现相对较弱。

然而,从近两年看,货币化安置比例不断提高。数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为,大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动,也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患。

中原地产首席分析师张大伟分析,最近几年楼市,尤其是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪。市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房。各种政策叠加下,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。

尹中立认为,从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出。

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