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2018年全国房价收入比升至8,存在局部房价泡沫

作者: 房产中心  发布:2019-11-09

上海某房地产研究院23日发布的《2018年全国房价收入比报告》显示,2018年,全国商品住宅成交均价8544元/平方米,同比增长12.2%,涨幅比2017年扩大6.5个百分点。2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,比2017年名义增长7.8%,增幅回落了0.5个百分点。2018年全国商品住宅房价收入比为8,较2017年的7.7小幅上升。   某研究院研究员沈昕表示,2018年房价收入比上升的原因,一方面是上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热,房价涨幅较高;另一方面是受部分城市放松审批高端住宅预售证,房价涨幅较高带动。   报告指出,从房价收入比的绝对水平看,目前处于偏高区间,为近20年来第二高位,仅次于2009年的楼市大繁荣时期。   报告称,2016年以来楼市进入短周期上行期,房价收入比与2005年至2010年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看,2005年至2010年经济增速较高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。但2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,比2017年名义增长7.8%,增幅回落0.5个百分点。   “而近三年来,GDP增速持续低于7%,人均可支配收入增速在8%上下,本轮房地产上行周期的房价上涨,是没有经济与收入增速支撑的房价透支。”报告称。   据悉,房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值,但其合理范围却没有严格界定。1998年,世界银行对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在中等收入水平的国家,房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上的高等收入国家房价收入比平均数为5.6。   沈昕表示,一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。但根据我国的实际情况,全国房价收入比保持在6.5-7.5内属于合理区间,低于6.5属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。

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从住宅自住需求层面分析,只有与居民收入水平和支付能力相适应的房价,才是合理的。这正是房价收入比的概念。由于我国幅员辽阔、各地发展程度不一,为了更好地衡量房价合理程度,有必要对全国30个省房价收入比的情况作一个横向比较。

2018年,中国房价收入比创历史新高至8.3,超过合理区间的上限7.5,中国房价与收入偏离度为22%,存在局部的房价泡沫。上海易居房地产研究院2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》提出上述警示。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准

另外,报告还显示,截止到2018年三季度,包括意大利、芬兰、德国、日本美国、丹麦、荷兰、瑞士、爱尔兰、韩国等在内的21国房价与收入偏离度达到了31.5%,接近次贷危机时的历史最高水平,需要警惕泡沫破裂风险。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,对于房价收入比的计算,不同机构采用不同的统计指标和计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房。尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元的国家,房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上的国家,房价收入比平均数为5.6。各国房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。 由于统计口径的不同,我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大。根据我国的实际情况,按照国家统计局相关数据进行整理计算和跟踪比较,我们认为全国城镇房价收入比保持在6-7属合理区间。

关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。房价收入比主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,可以直接反映出房价水平与广大居民自住购买力相匹配的程度。

二、全国总体房价收入比

上述报告分析,近年来,我国新建商品住宅价格涨幅明显扩大,2018年,全国新建商品住宅成交均价达8544元/平方米,同比上涨12.2%,涨幅比2017年扩大6.5个百分点。数据显示,中国房价从2004年开始大幅上涨,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价涨幅降至历史最低-1.9%,随后在2009年房价强势反弹,涨幅高至历史峰值24.7%,2010年开始,房价开始告别高速增长期,涨幅维持在5%-9%之间,直到2014年,受经济环境影响房地产市场趋冷,涨幅也创21世纪以来的次低值。2015年,受降税降息等多方面政策利好推动,一线城市率先上涨,房价同比涨幅创“十二五”期间最高。2016年,一线及强二线城市房价涨幅巨大,地王频出。2017年,部分城市遭遇了严厉的新房限价,全国房价涨幅有所回落。2018年,弱二线城市及三四线城市开始轮动上涨,房价同比涨幅达12%的2010年以来高点。

根据国家统计局口径的数据,2013年,城镇居民人均可支配收入比上年增长9.7%,扣除价格因素,实际增长7.0%;新建商品住宅价格增长为7.7%(包含有可售型保障房和棚改房),2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%。2009年以来,房价收入比持续回落,接近6-7的合理区间,仍略偏高。

2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,相比2017年增长7.8%,增速收窄了0.5个百分点。数据显示,1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增速总体呈现上行态势,至2007年达到历史峰值17.2%,随后震荡下行,虽然2009年后略有回升,但2011年后便重新进入持续下行的趋势。2016年增速降至7.8%,跌破2009和2015年的低位,再创新低。2017年人均可支配收入增速小幅扩大至8.3%,受实体经济下滑和中美贸易摩擦的影响,2018年又重新回落至7.8%的历史低位。

三、全国30个省房价收入比

由此,2018年,全国商品住宅房价收入比为8.3,从房价收入比的绝对水平看,这一数据明显明超过合理区间的上限7.5,处于偏高区间。2014年,房价收入比为7.1,此后便开始持续上行。

本文选取全国30个省、直辖市、自治区作为研究对象,并依据国家统计局标准,划分为东部、中部、西部地区。其中,东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省;中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆11个省。

易居研究院研究员王若辰表示,房价收入比上行主要有两个原因,一是2015年以来本轮房地产上涨周期房价的大幅上涨,二是收入增幅小于房价增幅。

新濠天地娱乐赌场,全国30个省房价收入比分化严重,东部沿海遥遥领先

王若辰分析,就中国而言,2018年房价收入比值攀升至历史最高值,房价出现一定泡沫。基于此,当前房地产调控仍应保持一定的力度,不宜过早放松,以免房价泡沫进一步扩大;同时,未来两年如果房价下跌速度或幅度超预期,应及时放松调控政策,防范楼市大落。

2013年,全国30个省、市、自治区商品住宅房价收入比分化依然明显,最高的北京市高达14.5,而最低的内蒙古仅5.0。整体上看,北京、海南、上海、浙江和福建5个省市房价收入比较高,海南作为全国重点旅游省份,房价收入比仅次于北京,其余为东部沿海城市。同时,天津和广东房价收入比也高于全国水平,均为8.4。此外,全国23个省份房价收入比低于全国平均水平,包括11个西部省、8个中部省份和4个东部省份。

王若辰预测,2019年全国房价收入比会略有回落。2019年一季度后,房地产市场出现“小阳春”,3月北京和上海二手房成交量大增,热点二线城市土地成交火热。随即中央政治局会议重提“房住不炒”,热点城市相继出台新政来促进未来房地产市场的健康发展。预计2019年全年房地产市场将保持平稳运行,全国商品住宅成交均价小幅上涨,涨幅在4%左右。另外,5月以来中美贸易摩擦的再度升级给中国乃至全球经济发展带来了不确定性。在此背景下,2019年城镇居民可支配收入增长仍有较大压力,预计增幅保持7.8%左右的低位水平。综合以上因素,预计2019年全国房价收入比或将小幅降至8.2左右,但仍然处于偏高区间内。

新濠天地娱乐平台,总体上看,2013年,全国30个省、直辖市、自治区房价收入比呈东、中、西梯度递减的态势,且东部地区与中西部地区差距较悬殊。东部地区房价偏高,部分省份的核心城市人口聚集能力强,吸引了大量的有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于东部地区,进一步推高了东部地区房价收入比,这在区域发展不平衡的阶段属于正常现象。 东部地区商品住宅的房价收入比较高,但省份间差异较大,尽管排名前六位的均为东部省份,但仍有河北、江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显。

责任编辑:张蓓 主编:王冰凝

新濠天地官方网站,2013年超一半省出现商品住宅房价收入比上升,比例明显高于2012,反映出2013年房地产市场热度高于2012 年。全国涨幅前五位的省份分别为黑龙江、上海、山西、河北和江西,涨幅后五位分别为贵州、四川、福建、浙江和陕西。

值得注意的是,2013 年30 个省中商品住宅销售均价同比涨幅均为正值,房价收入比上升表示商品住宅销售均价的增长速度快于城镇人均可支配收入的增长速度,同时房价收入比下降表示商品住宅销售均价的增长速度慢于城镇人均可支配收入的增长速度。

东部地区房价收入比超半数下降,区域差异大

2013年,东部地区11 个省中,北京、海南、上海、浙江、福建、天津、广东房价收入比较高,河北、辽宁、江苏、山东房价收入比相对较低,房价收入比排名和商品住宅销售均价排名略有不同,受城市人均可支配收入差异影响大,如海南省住宅均价排名第四位,由于城镇人均可支配收入相对较低,房价收入比排名升至第二位。

相比2012 年,超半数省房价收入比下降,包括浙江、福建、天津、江苏、辽宁和山东,主要源于商品住宅销售均价涨幅较小。而北京、上海、海南、广东、河北房价收入均上涨,除北京外,四个省市商品住宅均价涨幅均在10%以上。

中部地区仅湖北房价收入比回落,区域差距小

2013 年,中部地区8 个省份中,除黑龙江与全国平均水平持平外,其余6个省份房价收入比均在全国平均水平以下。从商品住宅销售均价来看,中部地区省份均在全国平均水平以下,但各省之间差距较小。

从历年走势看,除安徽、江西两省房价收入比有明显上涨外,中部地区各省份房价收入比总体上涨幅不大。2013 年,中部各省房价收入比仅湖北略有下降,这与其商品住宅销售均价涨幅较小有关。

西部地区六成以上房价收入比持平或下降

2013 年,西部地区11 个省中,仅四川房价收入比与全国平均水平持平,其余均低于全国平均水平。从商品住宅销售均价来看,西部地区均在全国平均水平以下,各地之间差距相对较大,重庆、四川、陕西商品住宅销售均价相对较高,甘肃、贵州、内蒙古较低。

从2001-2013 年西部地区房价收入比的走势来看,重庆、四川房价收入比上涨较快,其余省份变化不大,主要源于其商品住宅销售均价增幅较大;云南、宁夏房价收入比整体有下降趋势,主要源于其城镇人均可支配收入涨幅大于商品住宅增幅。

相比2012 年,2013 年西部地区的四川、青海、贵州和陕西房价收入比下降,主要因为商品住宅销售均价的低增长,其余7 个省房价收入比持平或上升。

四、2014年房价收入比整体将回落

2014年多地楼市促销,引爆市场舆论,改变市场预期,看跌情绪日益浓厚,购房者入市节奏变慢,2014年房地产市场将“退烧”,全国房价涨幅已持续收窄,数据显示,一季度商品房销售金额显著回落,由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%,销售资金回笼和企业回款骤降,2014年全国楼市高位震荡并逐步降温大局已定。 2014年我国经济存在一定下行风险,城镇居民人均可支配收入增幅有可能下滑。但从主要影响因素来看,2014年房价收入比将受房价降温影响整体有所回落。

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