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租售比回归理性岂能只靠涨房租,高房价是如何

作者: 房产中心  发布:2019-11-07

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□本报记者 于萍

问题:今年房租的暴涨行情,比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租?

  在房价涨幅从严管控同时,房租涨幅异军突起,这不仅严重阻碍城市经济发展,也意味着楼市拐点临近。

在“重拳”调控下,房价快速上涨的步伐已然停歇,但房屋租赁市场风云突变。房地产新政4月份出台后,全国多个重点城市的房租持续上涨,北京、上海、深圳、广州等地平均租金上涨超过10%,部分地区的租金涨幅甚至达到20%。受此影响,租售比逐步回归。但是,租售比的回归不能单纯依靠涨房租,而更应该是降房价的产物。

回答:

  众所周知,房租和房价构成住房市场价格指标。房租异常上涨,背后有着复杂的经济现象。

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高房租并不是高房价演变的,但是关联确实不小。来说说房租是如何一步一步涨上去吧!

  一是房租异常上涨意味着城市经济发展基础的动摇。住房租赁市场主要满足低收入人群住房需求。在城市经济发展过程中,低收入人群提供了社会生活和生产需要的主要劳动力,也是小微企业雇佣的主力。但房租的异常上涨,意味着低收入人群的固定支出比例将会明显上升,进而挤压生活质量。这势必产生两个选择,一是低收入人群工资上涨,以抵消房租上涨压力;二是用脚投票,离开城市。任何一个选择都会导致城市生活成本和小微企业经营成本上升,削弱城市经济稳定发展的基础。

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首先,无论是房价还是房租,还是任意一项交易环节,供需关系都是非常重要和关键的因素。自然大家都说人口红利在逐渐消失,但是随着中国城市化的进程越来越快,范围越来越广,一二线城市的人口流入越来越多。价值一二线城市户籍制度的放款,人才吸引政策的强而有力,各种补贴,愿意来一二线城市置工作和生活的人与日俱增,而这些城市的房价普遍比较昂贵,购置成本高,那些原来够一够还能买得起房的刚需们,现在也够不上首付了,都由置业市场流向了租赁市场,更不要说刚毕业的大学生了,根本不是他们个人和家庭所能承受得起的,所以只能选择租房。

  二是房租异常上涨消耗了创业创新动力。我国创业创新动力在于青年人群。在青年人群主要流向的热点城市,房价高不可攀,租房成为各种“北漂”的主要依赖。在房租相对房价可接受的情况下,青年人还可以挥洒青春,热衷于创业创新。可一旦房租成为不可承受之重,所谓的创业创新将成为呓语。房租与距离的此消彼涨,青年人将远离城市核心区,梦想也将远去,这种社会现象不能不引起国人深思。

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其次,说说机构,很多房地产企业也都转向了长租市场。比如万科的翡翠书院,银城的银城千万家等等,企业转型,长租市场起来也是顺势而为。他们作为机构,有很高的运营成本、推广费用、资金滞留的成本等等,所有者一切都是由房租来承担的,所以这些机构不仅会抬高房租,更会给你一个合理的逻辑,接受这个事实,为结束前期的推广红利期,为后面的营收做准备。

  三是房租异常上涨背后显然有推手。应该说,我国住房租赁市场虽然发展不完善,但相对于新房市场而言,属于一个更接近于完全竞争的市场。相对完全竞争的市场,房租上涨主要取决于市场供求关系,没有一方能够左右房租走向。除非一种有形力量改变了住房租赁市场供求关系,将完全竞争的市场关系变为垄断的或寡头式的竞争,因而市场均衡价格上升。这些年,住房中介市场迅猛发展,以及住房中介与资本融合,创造了改变住房租赁市场供求力量的重要条件。过去,“首付贷”、“过桥贷”等,都是住房中介围绕金融领域所谓的创新,对市场的影响有着放大效应。房东将住房交予中介享受房租大幅上涨的喜悦时,切莫不要忘记房租对低收入人群的挤出效应,最终将极大伤害自身的福祉。

租售比作为国际上用来判断房产投资价值的标准,通常认为其正常值在1:300左右。但在我国,相对于房价的“三级跳”,此前租金一直“稳步慢行”。2009年房价飙涨后,我国的租售比曾达到1:700,部分地区甚至达到1:800以上。

最后一点,也是很重要的一点,就是买卖变租赁!投资客的房子由于政策限制,限售令等等,很多房子都滞留在手里,无法出售。同时,他们进入买房市场的成本也是越来越高。成本变高,周期变长,怎么办?涨房租呗。

  房租异常上涨很可能表明房价即将面临拐点。当前我国热点城市房租异常上涨,虽然有房价高位运行对房租的拉动作用,也有房地产调控措施对房价上涨的抑制作用,但更多可能是房价上涨动力衰减的信号。

房价下降初露端倪,租金上涨是目前租售比回归的主要推手。据统计,目前北京的租售比已由新政前的1:650调至1:565。对于本轮房租上涨,“毕业需求说”、“政策效应说”甚至“中介操纵说”众说纷纭。然而租房毕竟不同于买房,租赁市场由中小业主组成,需求更为稳定。租金是市场供需博弈的结果,反映了市场的实际需求。

回答:

  这主要是因为:一是房租异常上涨将动摇高房价基础。房价和房租之间存在租售比关系,这也是衡量房价是否合理的重要标志。近年来我国房价持续大幅上涨,租售比已经远远超过合理水平。应该看到,在本轮房租异常上涨前,房租虽然连续上涨,但在可承受范围,反映出居民收入上涨的现实。在高房价对低收入人群挤出的同时,房租异常上涨将加速对低收入人群的挤出,势必导致城市人口增长放缓,甚至出现净下降,这将明显动摇房价上涨的基础。

作为一个动态的市场,租赁市场具有很强的流动性。当房租过高时,租房人会外移寻找相对低价的房源。而房租上涨,也将吸引更多房源入市,从而平抑租金波动。

高房价还是高房价,高房租则是高房租。高房租不是高房价转化而来,高房价也没有因为高房租的出现就消失。但是,高房租确实出现了,而且,上涨速度很快。

  二是房租异常上涨反映出炒房动力衰减。我国存在根深蒂固的炒房惯性。与炒房动辄数十万元、数百万元盈利,房租上涨所能带来的盈利空间有限。这在某种程度上反映出我国炒房动力的衰减。

毕业生受起薪不高制约,更多考虑的是低价房源,因此难以对整个市场租金水平形成推动。而那些因房价过高而推迟购房计划、转到租赁市场的人群,在短期内或许会对租赁市场产生一定影响,但这种影响难以持续。当然,部分中介的炒作行为带动了一些区域租金上涨,但作为一个较为分散的市场,几家中介很难形成垄断并操纵整个租赁市场价格持续大幅上涨。

那么,高房租是怎么来的呢?是因为房产中介借着金融创新,异化了租房金融,透支了市场信用,把房客当作了中介空手套白狼的筹码。

  三是房租异常上涨并不能形成购房动力。在房租异常上涨时,将自然而然思考房租是否会形成购房动力。这种可能性是存在的,但在房价连续高位上涨的今天,这种可能性又是微乎其微的。无法承受高房价的低收入人群,绝无可能因为房租上涨而即时获得购房能力。

从长期看,房租持续大幅上涨的可能性也不大。目前,政府对于房屋租赁市场的重视程度已经大幅提高。除了廉租房,北京等多个城市都加大了对公共租赁房的投入力度。可以预期,价格合理、数量充足的公租房一旦大量投入市场,将对商品房租赁市场形成补充,“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足。供给的逐步增加有助于租赁市场达到新的平衡,租金的走势会更加平稳。

所谓透支信用,就是指房产中介利用手中掌握的房源,将房东与房客的租赁关系,异化成房客与金融公司的信贷关系,由金融公司给房客信用贷款,然后把这些贷款给房产中介,房产中介则按租赁合同逐步把租金支付给房东,自己则利用贷款与租金之间的“时间差”,继续抢占房源。一旦房源受阻,风险立即爆发。而中介自己,则不需要承担任何风险。

  建设完善的住房租赁市场已是刻不容缓。我国住房租赁市场发展严重滞后于商品房市场,不仅表现在住房租赁市场制度的不完善,而且也反映在租户的权益难以保障。热点城市住房租赁市场对城市经济社会发展至关重要,急需采取有效管控措施,平抑住房租赁价格的不合理上涨。就住房供求而言,即使在热点城市,所谓供求矛盾,更多是市场交易量而言,很多数据统计来源于臆测,没有科学和客观的调查。地方政府急需推出住房租赁市场管理条例,必要时对住房中介提起反垄断调查,征收住房空置税,既要防止房价上涨,也要防止房租不合理上涨,严厉打击房租背后存在的各种炒作力量,有效引导市场预期。同时,要积极发展公租房,推进长租市场发展,有效保护租户的权益,让城市成为容纳青春与梦想的花园,成为创业创新的热土。

经历4、5月份的快速上涨后,房租涨势已略显“疲态”。5月下旬租金水平开始趋稳,部分热点区域租金在6月上旬达到高点后开始出现逆转。中原地产的数据显示,6月上旬北京单套租金上涨到2845元/月,相比年初上涨幅度达到18%。到了6月中下旬,均价已经下调为2765元/月。

不仅如此,由于不顾一切、不惜一切代价地抢占房源,中介机构就把租金不停地向上调,导致租金越来越高。所谓高租金,也就是这个

在房租上涨对租售比进行部分修正后,房价才是影响租售比的关键因素。只有过高的房价出现下调并与相对稳定的租金水平相适应,才能真正改变一些地区租售比不合理的现状。

回答:

前些天,因为我爱我家原副总曝光链家、自如、蛋壳等中介公司和长租公寓公司为了垄断房源,哄抬租金,一时间“从买不起房子,到租不起房子”火遍网络,这其中有很多的原因,我们一起分析一番。

我们先看两组数据,一二线城市房租同比涨幅,成都、深圳、重庆排名前三,大约有20个城市房租同比涨幅超过20%,除郑州外,其他城市全部上涨。

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而根据城市房产网和易居研究院的《50个典型城市租金收益率》数据来看,仅有3个城市租金收益率超过4%,13个城市租金收益率在3%~4%之间,22个城市在2%~3%之间,还有12个城市低于2%。

大家都知道,目前银行大额存单3年定期大约年化收益率在3.85%左右,理财更是能在4%~5%左右,买房吃房租显然是亏本的。

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SOHO中国董事长潘石屹先生谈到最近房租猛涨,也用到了“租金回报率”这个指标,他说:正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求……如何才能从根本上解决这个问题?无非就两个办法,让租金回报率回到一个合理稳定的状态,一个是让分子往上涨一些,分子是租金;二是让分母往下降一些,分母是房价。

潘石屹同时表示:房租上涨不能一味地怪中介和开放商,最关键的还是要尊重经济规律!

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如潘石屹所言,高房价演变成高房租,是市场、资本、房东、中介共同“推动”的,市场房源少,供小于求;资本宠宠欲动,砸钱收房源在所不惜;房东希望房租能对得起买房的钱;中介要挣钱……种种因素造成了目前房租上涨。

而疯狂太原人认为租赁市场也要按照需求划分,让有钱人、白领、外国友人租高端的房子,房租上涨对他们影响不大;而低端的房子,涨房租显然穷租客受不了,而需要ZF提供足够的廉租房和公租房!

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回答:

房租上涨是一个综合的原因,大家分析的全对,资本呀,经济发展呀,垄断市场的操作等等。房价在限购限售的政策上上涨无力,资本要寻找下一个盈利点,势必会选择现在的价值洼地。尤其是最近的首都的拆迁违建等举措,肯定会有相当一部分人重新选择房屋租赁,据说有将近400万人的缺口。此种情况下,房租上涨是必然趋势。这也是限制房地产行业所带来的副作用。属于阵痛阶段,过了就好了。大家就适应了。

在租房的事件中,租房客和房东之间是天然的矛盾方。租房客处于弱势,社会上肯定会支持弱者。所以现在是舆论基本上一边倒。其实把租房的事情还给市场调剂即可。房租涨到一定程度没有了需求,自然会下降的。

目前来看,租金和收入比还是很高的。刚刚查了下北京海淀区知春路的租房价格,70多平的房子租金在8000元到15000元之间,单间带阳台的要5000多元。真贵!

推高房租的凶手有几个:租客,房东,资本三方互为助力。租客要想在这个城市生存,必须租房,房东看到这个刚需,为什么不提高价格来赚钱呢?要知道菜肉蛋都涨了,生活成本提高了。房东不是雷锋。资本看到了价值洼地,自然会冲进去赚钱。且资本是没有人情味的。

要想限制房租上涨,行政手段最不可取!政府应该在租赁的政策保障,中介的行为准则,以及细化到租房子的细节等,以及严加管理等方面下大力气。营造出良好的租赁环境才是正途。

回答:

从高房价演变到高房租的问题,我曾作了多次分析,影响的因素较多,但关键原因是近一年来社会资本大量涌入住房租赁市场无秩竞争。

社会资本通过中介长租公司高价抢收房源搅动租赁市场、人为藏起房源制造所谓供需紧张社会氛围。如最近北京的中介房租公可承诺近期拿出12万套房源出租!近日曝光的杭州鼎家长租中介公司破产案等,无不说明长租公司高价抢收房源收藏制造假供应紧张哄抬住房租金的不正当经营是近期住房租金急涨的主要原因。

长租公司资本逐利属性,决定其经营利益最大化和冒险性。一是因为要垄断,在互联网思维下,流行“赢者通吃”,为达至垄断,高价抢收房暂时短亏是为着将来垄断涨价啊!二是因为中介知道把社会房源高价抢收的行为,该行为本身就助推房租上涨,就如炒房,越炒越高,高价进更高价租出也就合逻辑了。三是制造社会对住房租赁市场的涨价预期,为高租金呐喊助威。

因此,国家加快住房租赁立法管理,保护租房者权益,限制资本垄断行业不正当竞争哄抬租金,加快扩大集体土地建房出租扩大供应等,才是住房租赁市场健康发展之道,租房者之福。

回答:

这个问题最近很火,我也回答过很多遍。

不过我按你的问题描述一下逻辑,角度也重新侧重一下。

因为中国正处于城镇化过程当中,大量的务工人员会不断涌入城市,其中重点是一线城市。

这些人员的住房需求是非常巨大的,说中国自有住房率有多高没人信,但是你看,连年有进入城市务工的人,有多少是露宿街头的?

住房和租房同时为这些人提供着相同的住房服务。但是住房显然更受青睐,因为中国传统的土地情结不太接受租房,只要有点钱,就要购房,甚至没钱去凑去借也要买房。

所以房价一路高涨,直到到了一个瓶颈,就是很多人想尽办法也买不起房子了,需求不再能够支撑房价继续上行了。但是买不起房子也得住啊,于是房租上涨是必然的结果。

有人说,房租上涨很多人承受不了,确实是。但是事实和房价那种上涨是一样的,你买不起,有很多人买的起。你租不起,还有更多人租的起。一线城市的购买力从来不是按中产阶级收入衡量的,因为有的是高收入人群。

有人说,房租上涨是中介炒作的。开什么玩笑,上涨的话中介炒作是诱因,但是中介那点存量,说他是毛毛雨都是抬举他。北京统计下的年租赁交易是247万套,官方统计一般是事实交易的一半左右。然而中介有多少房?不到20万套,怎么炒作?

而且,中介也是要挣钱的,炒作到没人租的起房了,他们高价收的房没人租空置,做慈善吗?
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回答:

高房价不等于有高租金,这两个不成为正比,和供求关系相关。

比如说很多自己有房,房价依然很高,房租金高了根本租不出去。

目前有一种现象叫租售比倒挂。

一般正常情况下,租金的钱是可以冲抵按揭的钱的,你看看现在状况。

当房子不是一直涨,和通货膨胀抵消,房产就不是最佳投资产品了。

王邦宇,互联网从业20年,软件、硬件开发经验,希望为你解答问题。

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图片 8回答:

房子卖不动了,买房的刚需又脱不了手,咋办?租出去呀,中介用买一套房的钱可以租二三十套,然后用房源紧缺稀少包装再炒,说难听点叫二房东,高大上叫供给侧,左手低价拿房源,右手高价租出去,不挣钱了一走了之,大房东到时找租房子的,我三千给的中介;租户;我七千租的房!

回答:

中介的缘故,一是利用信息不透明,赚取房东和租户间的房租差价;二是一些中介租房从房东那低价租房,改造成胶囊房后高价出租。

现在国家对新售楼盘有指导价,开发商就和中介一起,中介拿房高价出售后与开发商分成,所谓的茶水费。

哎~~~

中国人的聪明才智都用在这方面了。

回答:

道理非常简单,我来解析一下。


国家控制房价,导致市场预期不好。资本方的房价预期收益少于资本运作的普遍收益。(预估预估房价涨幅不足以超过银行利息)


这种时候卖房快速变现,显然不合适,太过激进了,于是就提高租金来反哺对房价涨幅的预期。很正常。也很合理。


还是那句老话,去适合自己的城市,你会很幸福。

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